De vanskelige leietilpasningne – utleiers arbeider

Hva skal utføres?

En detaljert fremstilling over hvilke arbeider som skal utføres bør inntas i leieavtalen, eventuelt som et vedlegg til denne. Beskrivelsen har betydning for å fastslå om leieobjektet blir overlevert i avtalt stand.

Ofte ser vi at partene blir enige om en foreløpig beskrivelse som skal utdypes på et senere tidspunkt, etter at leieavtalen er inngått. Dette kan være problematisk, typisk kan det oppstå uenighet om hvilke arbeider utleier plikter å levere, og om hva som utgjør endringer av opprinnelige planer og hvem av partene som må ta merkostnadene ved disse.

Detaljbehovet i beskrivelsen avhenger av arbeidenes omfang. For mer omfattende arbeider bør det som hovedregel utarbeides en leveringsbeskrivelse med tegninger og en kravspesifikasjon som beskriver kvaliteter, materialer osv. Det er viktig at leieavtalen med bilag gir et tydelig bilde av hva utleier plikter å levere, hvilke endringer som kan kreves, hvilke endringer som vil medføre pristillegg mv.

Leveringsbeskrivelsen og endringsmulighetene bør være “back-to-back” med utleiers avtale med entreprenøren. Dersom leier skal ha valgmuligheter som beskrevet over, kan det for eksempel være behov for å tilpasse entrepriseavtalens bestemmelser om dette. NS 8407 legger opp til at det er totalentreprenøren som har valgrett innenfor entrepriseavtalens rammer. Dette bør endres slik at leiers valgrett ivaretas.

Utleier bør alltid vurdere om det er behov for å ta forbehold om nødvendige offentlige tillatelser til tiltaket, eventuelt andre relevante forbehold.

Når skal arbeidene utføres?

Dersom arbeidene skal utføres før leiers overtakelse av leieobjektet, bør utleier nøye vurdere eventuelle frister for overtakelse. Avtales det dagmulkt ved forsinket overtakelse, kan dagmulkten med fordel være lavere enn hva som følger av entrepriseavtalen slik at det gjenstår noe til dekning av utleiers tapte leieinntekter i forsinkelsesperioden mv.

Skal arbeidene utføres etter leiers overtakelse, bør det blant annet avklaresom arbeidene skal påvirke leiers plikt til å betale leie mens arbeidene pågår.

Skattemessige konsekvenser

Utleiers utgifter til vedlikehold av eget bygg kan fradragsføres direkte. Utgifter til påkostninger må i stedet aktiveres. Endring av en eiendom, eller en del av den, er normalt påkostning i skattelovens forstand. I mange tilfeller vil derfor leiertilpasninger måtte aktiveres. Det kan imidlertid oppnås fradrag for kostnader til endringsarbeider som skjer i tilknytning til vedlikehold dersom endringene er en forutsetning for eller konsekvens av vedlikeholdet. Det kan også kreves fradrag for “tenkt vedlikehold”, det vil si for kostnadene ved vedlikehold som det ville vært behov for dersom endringen ikke var foretatt. Legges det eksempelvis nye, bedre gulv for NOK 1 000 000 som en leiertilpasning, mens det ville kostet NOK 200 000 å skifte ut det gamle gulvet, innrømmes dermed et fradrag på NOK 200 000.

Merverdiavgiftskonsekvenser

Dersom utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom (eller er ordinært registrert og behandler leieforholdet som avgiftspliktig) og leier bruker leieobjektet i egen avgiftspliktig virksomhet, kan utleier kreve fradrag for merverdiavgift på kostnader til leiertilpasninger. Utleier vil bare kunne få fradrag for egne kostnader. Justeringsreglene innebærer at dersom eiendommen senere overdras eller bruken av leieobjektet endres, kan dette medføre plikt til å tilbakeføre en forholdsmessig del av fradragsført merverdiavgift (justeringsplikt).

Dersom det ikke skjer noen betaling for leiertilpasningene fra leier, ut over husleien, er dette som regel uproblematisk fra et merverdiavgiftsperspektiv.

Dersom leier derimot betaler for arbeidene i form av en engangsbetaling, må det vurderes hva dette utgjør betaling for; forskudd på husleie, entreprisetjenester eller kjøp av ferdig tiltak. Et viktig spørsmål i den forbindelse er hvem som blir eier av tiltakene etter ferdigstillelse.

Hvis leier skal eie tiltakene i leieperioden, herunder ha løpende vedlikeholdsansvar og tilbakestillingsplikt, skjer det en overdragelse av tiltakene til leier. Overdragelsen vil da enten anses som avgiftspliktig salg av entreprisetjenester eller salg av ferdig tiltak, som er unntatt merverdiavgift. I et slik tilfelle anbefaler vi at det gjøres nærmere vurderinger og tilpasninger til avgiftsreglene da det kan være risiko for avgiftstap.