Compliance i eiendomsbransjen – antikorrupsjon

I denne artikkelen ser vi nærmere på hva korrupsjon innebærer, hvorfor risikoen for korrupsjon er særlig stor i plan- og byggesaksbehandlingen, samt hva aktørene i eiendomsbransjen kan gjøre for å unngå korrupsjon.

LES OGSÅ: Hva ligger i begrepet compliance?

Hva er korrupsjon?Begrepet korrupsjon er flertydig og kan defineres både snevert eller mer vidt. Straffelovens bestemmelser om korrupsjon bygger på en vid forståelse av begrepet, og rammer den som gir, tilbyr, mottar, krever eller aksepterer «en utilbørlig fordel i anledning av utøvelsen av stilling, verv eller utføringen av oppdrag». Straffebudet omfatter således både såkalt «aktiv» og «passiv» korrupsjon. Aktiv korrupsjon rammer den som gir fordelen, altså den som bestikker, mens passiv korrupsjon retter seg mot den som mottar fordelen eller godet.

Selve fordelen er normalt penger eller andre former for økonomiske ytelser, men behøver ikke være det. Fordelen kan også være medlemskap i en forening, invitasjon til et eksklusivt selskap eller at ens barn får plass på privatskole. Denne fordelen er normalt motytelsen til noe som mottakeren skal gjøre eller unnlate. I plan- og byggesaker vil motytelsen fra den offentlige saksbehandler som mottar bestikkelsen fra tiltakshaver for eksempel være raskere saksbehandling, innvilgelse av byggetillatelser/dispensasjoner eller lempeligere rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler enn andre tiltakshavere får.

Korrupsjon er ansett som svært samfunnsskadelig. På et overordnet nivå truer korrupsjon demokratiet, menneskerettighetene og rettsstaten, samt virker konkurransehemmende og hindrer økonomisk utvikling. I vårt møte med den offentlige forvaltning, kan korrupsjon true den forsvarlige og saklige saksbehandlingen, da aktører ikke blir likebehandlet. I tillegg er korrupsjon ødeleggende for tilliten til den offentlige forvaltningen.

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – eiendomsaktørenes miljøansvar

Korrupsjon er klart straffverdig, og i norsk rett har vi strenge regler mot korrupsjon. Korrupsjon straffes med bot og fengsel inntil 3 år, mens for grov korrupsjon kan straffen være fengsel inntil 10 år. Virksomheter kan straffes med bøter, fradømmelse av retten til å utøve virksomheten og inndragning av eventuelt utbytte. Regelen om foretaksstraff favner vidt, slik at virksomheten til tiltakshaver/utbygger kan bli identifisert med personer som handler på vegne av virksomheten, eksempelvis entreprenører, arkitekter eller andre rådgivere. Dersom oppdragstakeren også er et foretak, kan i prinsippet både oppdragsgiver og oppdragstaker straffes.

Hvorfor er risikoen for korrupsjon særlig stor i plan- og byggesaksbehandlingen?Gjennom plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og forvaltningsloven, oppstilles det omfattende lovkrav og formelle prosesser som må gjennomgås før en tiltakshaver kan iverksette et byggetiltak. Det er ofte er store verdier på spill for partene, og byggesaksbehandlingen kan ta svært lang tid. Fristelsen til å ta «snarveier» kan dermed være stor.

En av de seneste korrupsjonssakene i norsk byggesaksbehandling fant sted i Drammen kommune. Her hadde to byggesaksbehandlere, en kvinne og en mann, i byggesaksavdelingen i kommunen egne arkitektfirmaer som de drev på siden. Kvinnen hadde blant annet utformet søknader og tegninger til tiltak som hun senere godkjente i byggesaksavdelingen. Hun hadde også forfalsket dokumenter, trådt utover sin kompetanse ved godkjenning av tiltak og delegert saker til seg selv som hun under normal saksbehandling ikke ville behandlet. Det var på det rene at vedtakene ikke hadde blitt innvilget dersom de hadde gjennomgått ordinær saksbehandling. Mannen hadde via sitt nettverk i Drammen formidlet arkitektoppdrag til kvinnen og var involvert i sakene hun hadde behandlet.

I følge dommen tok kvinnen i mot ca. 1,1 millioner kroner i bestikkelser fra utbyggere, mens mannen tok i mot 115 000 kroner. Kvinnen ble dømt til 6 års fengsel for 30 tilfeller av grov passiv korrupsjon og 19 tilfeller av dokumentfalsk, mens mannen ble dømt til 3 år og 6 måneders fengsel for 15 tilfeller av korrupsjon eller medvirkning til dette. I tillegg måtte begge tåle inndragning av de mottatte beløpene.

En rekke av de involverte tiltakshavere/utbyggerne ble også siktet og dømt i første instans for korrupsjon eller grov korrupsjon, Flere har imidlertid anket sakene sine og enkelte har blitt frifunnet av lagmannsretten. I tillegg har flere av utbyggernes dispensasjoner og tillatelser blitt omgjort, da disse vedtakene var i strid med gjeldende regelverk.

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – Byggherreforskriften

AntikorrupsjonNår det kommer til korrupsjon, er det for aktørene i eiendomsbransjen ikke tilstrekkelig å gå klar av straffebudet mot korrupsjon. Dersom det reises påstander om korrupsjon, kan dette innebære alvorlige følger for virksomhetens, privatpersoners eller offentlige tjenestemenns omdømme, og slike påstander kan være svært vanskelige å rette opp i ettertid. Det er derfor viktig for aktørene, enten om det er utbygger, arkitekt, rådgiver eller annet, å ha gode rutiner for å forebygge og oppdage korrupsjon.

Grensene for hva som anses som korrupsjon, smøring og vennetjenester kan være flytende og det kan være vanskelig for den enkelte ansatte å vurdere når en gave eller reise blir for luksuriøs eller når en middag blir for spandabel.

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – personvern

For å forebygge og oppdage korrupsjon i plan- og byggesaksbehandlingen, er det helt sentralt at aktørene implementerer og etterlever interne retningslinjer i bedriften for hvordan man skal opptre i møte med byggesaksbehandlere og kommunen. Det må skapes en organisasjonskultur hvor redelighet og åpenhet står sentralt. Videre må grensen for hva som anses som akseptabel opptreden være tydelig. I tillegg må man ha rutiner for hva som skal gjøres dersom det oppstår interessekonflikter eller for nære relasjoner til den offentlige forvaltningen.

Det bør etableres en internrevisjonsfunksjon så vel som ekstern revisor, slik at det kan kontrolleres at det ikke blir begått økonomisk kriminalitet i virksomheten. Rutiner for varsling og oppfølging av varsling bør etableres, og bedriften bør ha kontroll over hva som betales for og hvor mye som betales av virksomheten. Det må også oppfordres til ikke å legge for mye avgjørelsesmyndighet og ansvar på én hånd.

Det er dessuten sentralt for å forebygge korrupsjon at avgjørelsesprosesser og kontakt med byggesaksavdelingen dokumenteres og etterprøves.

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – offentlige anskaffelser

Her er noen konkrete anbefalinger til hvilke tiltak som kan iverksettes gjennom virksomhetens compliance-program:

• Risikokartlegging internt i virksomheten.• Interne retningslinjer og opplæring for hvordan ansatte skal opptre i møte med byggesaksbehandlere og kommunen, herunder gaver, reiser, måltider osv.• Oppdateringer og innarbeidinger av endringer i lovgivningen og relevante regelverk.• Aktivt holdningsarbeid internt i virksomheten for å forebygge korrupsjon og misligheter.• Rutiner for kontroll internt i virksomheten samt rutiner for varsling og oppfølging både ved mistanke om korrupsjon og for det tilfelle det faktisk blir begått korrupsjon.• Klare regler for brudd på interne retningslinjer og straffebudene mot korrupsjon.

Artikkelforfattereren er advokatfullmektig i Advokatfirmaet BAHR.

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – innkjøperens samfunnsansvar

LES OGSÅ: Compliance i eiendomsbransjen – næringsliv og menneskerettigheter