Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

VIL HA REVOLUSJON: Anne Sofie Bjørkholt (t.v.) og Emile Ovanger Jørgensen i BAHR mener det må ryddes opp i bruken av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.

– Regelverket er tøyd nok

Anne Sofie Bjørkholt og Emile Ovanger Jørgensen hos Advokatfirma BAHR er kritisk til hvordan utbyggingsavtaler fungerer i dag. De mener det er på høy tid å tilpasse regelverket til virkeligheten.

Anne Sofie Bjørkholt og Emile Ovanger Jørgensen

torsdag 11. oktober 2018 4:00 (Oppdatert 12. oktober 2018 5:54)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Et hett tema i byutvikling, fortetting og bytransformasjon er bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Utbyggerne har for lengst tatt inn over seg at de må bidra til å finansiere og opparbeide grønn og teknisk infrastruktur som utbyggingstiltaket deres utløser eller har nytte av.

Men forutberegnelighet med hensyn til tid og kostnad er helt avgjørende. Det kan man ikke si at man har i dag.

Mange utfordringer
Kommunen vil gjerne ha bidraget. Men loven setter rammer. Kommunen tøyer og drar i lovreglene slik at de snart ryker.

Det er en rekke utfordringer:

• Områdeplan og krav om felles planlegging er gode styringsverktøy for områdeutvikling. Men de utløser omfattende rekkefølgekrav.

• Store og kostbare rekkefølgekrav lammer utviklingen av områder. Tilskudd kan ikke avkreves fra de som søker rammetillatelse etter at tiltaket er etablert. Det lønner seg å være blindpassasjer.

• Det finnes ikke effektive verktøy for å etablere spleiselag. Refusjonsreglene dekker på langt nær de tiltak partene må spleise på.

• Det er uklart hvilke rekkefølgekrav som kan stilles. Myndighetene og politikerne «tøyer strikken» for å hente inn finansiering av ønskede byutviklingstiltak som ikke har blitt utløst av byggetiltaket. Byen og behovet var der fra før.

LES OGSÅ: Svarteper-spillet: Rekkefølgekrav og fordelinger

• Kommunene «omdisponerer» midlene, og man får ikke tilbake midler man har innbetalt selv om tiltak blir utsatt eller endret. Utbygger risikerer derfor å måtte finansiere offentlige tiltak som ikke har noen sammenheng med de rekkefølgekravene som opprinnelig ble stilt.

• Utbygger har ikke lov til å bidra til sosial infrastruktur. Manglende skolekapasitet kan i praksis bety byggeforbud. Mange utbyggere ville heller bidratt. Hvem skal få dispensasjon til dette? Bare de som bygger på en halvøy?

• Mva-reglene for infrastrukturtiltak er kaotiske. De gir kommunen et finansielt motiv for å la utbygger sørge for tiltakene (realytelse) slik at mva-byrden ligger hos utbygger, mens de selv henter inn pengene, ref. Oslo kommunes praksis. Dette oppleves grovt urimelig.

• «Områdemodeller» der utbyggere i et større område bidrar med et sjablongberegnet beløp er ikke lovlig, med mindre beløpene knyttes opp mot konkrete rekkefølgekrav. Saker verserer for Sivilombudsmannen. Kommunen må derfor «plassere» rekkefølgekrav rundt i de ulike detaljplanene for å få det til å henge sammen. Dette virker unødvendig.

LES OGSÅ: Oslo kommune og mva-kompensasjon: – Ikke så galt allikevel

Må sette strammere krav
Vi mener regelverket er tøyd nok og at lovgiver må sette strammere krav. Det er på høy tid å tilpasse regelverket til virkeligheten og gjøre det praktikabelt og forutberegnlig for alle parter.

Det enkleste grepet er å lovfeste bruk av «områdemodeller» hvor utbyggerne stiller sikkerhet for et beløp, beregnet sjablongmessig for eksempel i forhold til BRA bolig eller BRA næring. Beløpene kreves innbetalt etterhvert som det blir nødvendig for å finansiere etablering av konkrete tiltak. Kommunen forplikter seg til en fremdriftsplan. Beløpene må være fastsatt ut fra et reelt behov i kommunen (eller deler av denne) og må ikke ligge over det som er rimelig og forholdsmessig. Her kan det vedtas statlige føringer om hvilket nivå som er akseptabelt i ulike «soner» og for ulike formål. Blindpassasjerer unngås.

Ved en slik ordning forsvinner også mva-problematikken. Kommunen har kompensasjon for mva og utbyggernes bidrag regnes av kostnadene eks mva.

Ja, det vil medføre at bidraget ser mer ut som en «byggeskatt». Men det er jo allerede en byggeskatt, det har bare kledt seg ut som noe annet. Utkledninger forvirrer. La oss heller kalle en spade for en spade. Betale må man jo uansett.

Anne Sofie Bjørkholt er advokat og partner, mens Emile Ovanger Jørgensen er advokatfullmektig, begge Advokatfirma BAHR.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Vika-syndikat fikk med Centennial på kjøp

Transaksjoner / tirsdag 23. oktober 2018

Mistet retten til eiendom verdt 40 millioner

Juss / tirsdag 23. oktober 2018

Her kan det komme 30.000 kvm bolig (+)

Transaksjoner, Pluss / tirsdag 23. oktober 2018

Kronikk: Mens vi venter på Filipstad, endres verden

Kronikk / tirsdag 23. oktober 2018

Stadig flere grønne lån (+)

Aktuelt, Pluss / tirsdag 23. oktober 2018

Bygger 5200 m2 for Rottefella

Utvikling / tirsdag 23. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Vil bygge boliger ved skytebaneVil bygge boliger ved skytebane 22. oktober 2018
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Bergen kommune selger to næringstomter

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

Tomtene er beliggende i Espehaugen Næringspark, og har en prisantydning på henholdsvis 13,5 og 11 millioner kroner.

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.

Kronikk: Et sentrum på godt, og litt vondt

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Oslo er den siste byen i Norge uten en sentrumsorganisering, og den eneste av de nordiske storbyene. Samtidig er det den mest energiske, spennende, levende og offensive byen i hele Nord-Europa. Betyr det at vi ikke trenger et sterkt, organisert og koordinert sentrum?

Kunsten å menneskeliggjøre retail – igjen

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Den gode, gamle «kjøpmannen på hjørnet» som kjente navnet ditt og preferansene dine er i ferd med å bli effektivisert bort. Det samme er skredderen som kjenner målene dine, og hvordan dress du kjøpte i fjor.