Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

VIL HA REVOLUSJON: Anne Sofie Bjørkholt (t.v.) og Emile Ovanger Jørgensen i BAHR mener det må ryddes opp i bruken av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.

– Regelverket er tøyd nok

Anne Sofie Bjørkholt og Emile Ovanger Jørgensen hos Advokatfirma BAHR er kritisk til hvordan utbyggingsavtaler fungerer i dag. De mener det er på høy tid å tilpasse regelverket til virkeligheten.

Anne Sofie Bjørkholt og Emile Ovanger Jørgensen

torsdag 11. oktober 2018 4:00 (Oppdatert 12. oktober 2018 5:54)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Et hett tema i byutvikling, fortetting og bytransformasjon er bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Utbyggerne har for lengst tatt inn over seg at de må bidra til å finansiere og opparbeide grønn og teknisk infrastruktur som utbyggingstiltaket deres utløser eller har nytte av.

Men forutberegnelighet med hensyn til tid og kostnad er helt avgjørende. Det kan man ikke si at man har i dag.

Mange utfordringer
Kommunen vil gjerne ha bidraget. Men loven setter rammer. Kommunen tøyer og drar i lovreglene slik at de snart ryker.

Det er en rekke utfordringer:

• Områdeplan og krav om felles planlegging er gode styringsverktøy for områdeutvikling. Men de utløser omfattende rekkefølgekrav.

• Store og kostbare rekkefølgekrav lammer utviklingen av områder. Tilskudd kan ikke avkreves fra de som søker rammetillatelse etter at tiltaket er etablert. Det lønner seg å være blindpassasjer.

• Det finnes ikke effektive verktøy for å etablere spleiselag. Refusjonsreglene dekker på langt nær de tiltak partene må spleise på.

• Det er uklart hvilke rekkefølgekrav som kan stilles. Myndighetene og politikerne «tøyer strikken» for å hente inn finansiering av ønskede byutviklingstiltak som ikke har blitt utløst av byggetiltaket. Byen og behovet var der fra før.

LES OGSÅ: Svarteper-spillet: Rekkefølgekrav og fordelinger

• Kommunene «omdisponerer» midlene, og man får ikke tilbake midler man har innbetalt selv om tiltak blir utsatt eller endret. Utbygger risikerer derfor å måtte finansiere offentlige tiltak som ikke har noen sammenheng med de rekkefølgekravene som opprinnelig ble stilt.

• Utbygger har ikke lov til å bidra til sosial infrastruktur. Manglende skolekapasitet kan i praksis bety byggeforbud. Mange utbyggere ville heller bidratt. Hvem skal få dispensasjon til dette? Bare de som bygger på en halvøy?

• Mva-reglene for infrastrukturtiltak er kaotiske. De gir kommunen et finansielt motiv for å la utbygger sørge for tiltakene (realytelse) slik at mva-byrden ligger hos utbygger, mens de selv henter inn pengene, ref. Oslo kommunes praksis. Dette oppleves grovt urimelig.

• «Områdemodeller» der utbyggere i et større område bidrar med et sjablongberegnet beløp er ikke lovlig, med mindre beløpene knyttes opp mot konkrete rekkefølgekrav. Saker verserer for Sivilombudsmannen. Kommunen må derfor «plassere» rekkefølgekrav rundt i de ulike detaljplanene for å få det til å henge sammen. Dette virker unødvendig.

LES OGSÅ: Oslo kommune og mva-kompensasjon: – Ikke så galt allikevel

Må sette strammere krav
Vi mener regelverket er tøyd nok og at lovgiver må sette strammere krav. Det er på høy tid å tilpasse regelverket til virkeligheten og gjøre det praktikabelt og forutberegnlig for alle parter.

Det enkleste grepet er å lovfeste bruk av «områdemodeller» hvor utbyggerne stiller sikkerhet for et beløp, beregnet sjablongmessig for eksempel i forhold til BRA bolig eller BRA næring. Beløpene kreves innbetalt etterhvert som det blir nødvendig for å finansiere etablering av konkrete tiltak. Kommunen forplikter seg til en fremdriftsplan. Beløpene må være fastsatt ut fra et reelt behov i kommunen (eller deler av denne) og må ikke ligge over det som er rimelig og forholdsmessig. Her kan det vedtas statlige føringer om hvilket nivå som er akseptabelt i ulike «soner» og for ulike formål. Blindpassasjerer unngås.

Ved en slik ordning forsvinner også mva-problematikken. Kommunen har kompensasjon for mva og utbyggernes bidrag regnes av kostnadene eks mva.

Ja, det vil medføre at bidraget ser mer ut som en «byggeskatt». Men det er jo allerede en byggeskatt, det har bare kledt seg ut som noe annet. Utkledninger forvirrer. La oss heller kalle en spade for en spade. Betale må man jo uansett.

Anne Sofie Bjørkholt er advokat og partner, mens Emile Ovanger Jørgensen er advokatfullmektig, begge Advokatfirma BAHR.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Møller vil skape et musikkunivers på Marienlyst

Utvikling / torsdag 13. desember 2018

Kjøpte verdiløs tomt og tapte i to instanser. Får nå medhold i Høyesterett om heving av kjøpet

Juss / torsdag 13. desember 2018

Snøporten har fått inn flere eiere og mer kapital

Utvikling / torsdag 13. desember 2018

Styrker miljøprofilen

Karriere / torsdag 13. desember 2018

Milliardtransaksjon i Oslo sentrum

Transaksjoner / torsdag 13. desember 2018

Opplysningsvesenets fond straffes for andres miljøsynder

Juss / torsdag 13. desember 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Milliardtransaksjon i Oslo sentrumMilliardtransaksjon i Oslo sentrum 13. desember 2018
Handelssjokk i AkershusHandelssjokk i Akershus 7. desember 2018
Om skjeggkre og verditap på boligerOm skjeggkre og verditap på boliger 7. desember 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Solgte to leiegårder

Nyheter / onsdag 12. desember 2018

Universitetets to leiegårder på Nygårdshøyden ble solgt samlet til en lokal aktør, som vil bygge om til leiligheter.

Bygger boliger for 272 mill.

Nyheter / onsdag 12. desember 2018

Byggmester Markhus er tildelt totalentreprisen for å bygge 146 leiligheter og en Rema-butikk i Knudsenkvartalet i Fyllingsdalen.

BOB satser på delingsøkonomi

Nyheter / tirsdag 11. desember 2018

Prosjektet i Åsane rommer blant annet 127 boenheter, to felles «hotellrom», ølbryggeri, forsamlingsrom og verksteder.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Kontorlokalet til for menneskene

Utleier har ordet / torsdag 13. desember 2018

Egil Svoren mener fremtidens kontor er eiendommer med høy servicegrad og et variert spisetilbud. Nærmest som et hotell med en resepsjon hvor du kan få løst dagligdagse behov og tjenester.

Gode kundeopplevelser selger

Nyheter / torsdag 13. desember 2018

Midt i julehandelen finnes det knapt et mer relevant tema enn kjøpesenterutvikling. Synet på hvordan sentrene bør utformes er i endring, og oppfatningene er mange.

Hva er en god arbeidsplass?

Nyheter / onsdag 12. desember 2018

Arkitekturpsykolog, Oddvar Skjæveland deler sitt syn på den gode arbeidsplassen.