Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Advokat Natasja Plur og advokatfullmektig Bastian Sundling i advokatfirmaet Wiersholm, som er tilknyttet firmaets kompetanseområde for fast eiendom, virksomhetsoverdragelser og tvisteløsning. Wiersholm representerte festerne i saken, sammen med advokat Anders Ryssdal i advokatfirmaet Glittertind.

Ny dom om tomtefeste

I et nylig avsagt overskjønn kom Borgarting lagmannsrett til at en festeavgift som ga bortfester en så lav avkastning på tomten som 0,6%, ikke var et konvensjonsstridig brudd på grunneiers eiendomsvern.

Natasja Plur og Bastian Sundling

torsdag 11. oktober 2018 6:00 (Oppdatert 12. oktober 2018 5:53)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Borgarting lagmannsrett avgjorde konkret i overskjønnet, som ble avsagt 9. oktober i år, at en årlig festeavgift på 658.225 kroner for 20,688 dekar på Ullern i Oslo ikke ga grunneier en så lav avkastning at oppregulering var nødvendig for å hindre brudd på menneskerettighetene.

Saken er som nevnt en del av en ny strøm av tomtefestesaker for domstolene etter lovendringene i 2015. Lovendringene var en nødvendig følge av at Norge ble dømt for brudd på grunneiers eiendomsrettsvern i menneskerettsdomstolen i Strasbourg (Lindheim-saken). Det ble i den saken fastslått at festers forlengelsesrett på samme, svært lave, vilkår til potensielt evig tid var for ubalansert i favør av fester.

Loven tilsa ingen regulering

Etter lovendringene kan bortfester oppregulere festeavgiften for avtaler forlenget etter tomtefesteloven til 2% av tomteverdien. Oppreguleringsadgangen inneholder samtidig vesentlige begrensninger av hensyn til fester, og det er dette som har ført til tvister. Tomteverdien skal beregnes med utnyttelse begrenset til de husene som står på tomten. Videre er oppreguleringsadgangen begrenset til et høyestebeløp på 9.000 kroner/dekar, indeksjustert fra 1. januar 2002 (her 11.724 kroner).

Oppregulering til 2% av tomteverdi var dermed i utgangspunktet utelukket, ettersom grunneier allerede mottok en festeavgift 2,7 ganger høyere enn høyestebeløpet.

Grunneier anførte imidlertid at festeavgiften ga en så lav avkastning at oppregulering var nødvendig for å hindre at Norge igjen brøt menneskerettskonvensjonen, og krevde en femdobling av festeavgiften.

Avkastning på 0,6% tilstrekkelig

Lagmannsretten var ikke enig i at menneskerettskonvensjonen var krenket.

For det første fordi det nå er gjennomført en ny lovgivningsprosess, slik at lovens regler er resultat av bevisste valg. Lovgiver må dermed gis et vidt spillerom.

For det andre ligger avkastningen bortfester mottar, beregnet til 0,6% av en råtomtverdi på 110 millioner, vesentlig høyere enn det som tidligere har vært ansett som konvensjonsstridig. Festeavgiftene i Lindheim-saken var f.eks. på under 0,25%. Det ble også vektlagt at festeavgiften vesentlig overstiger høyestebeløpet.

Saken er spesiell, ettersom partene tidligere har vært i tvist om grunnlovs- og konvensjonsmessigheten av tomtefestelovens tidligere regler i den såkalte Øvre Ullern-saken, behandlet av Høyesterett i 2007. Lindheim-saken henviser i stor grad til denne dommen ved vurdering av nasjonale myndigheters begrunnelse. Lagmannsrettens vurderer derfor først og fremst hvorvidt denne saken skiller seg fra Lindheim-saken.

Ved beregningen av råtomtverdien la lagmannsretten til grunn en utnyttelse i samsvar med bebyggelsen som faktisk står på tomten. Grunneier hadde anført at man ved verdsettelsen kun var begrenset av bebyggelsens formål og areal, slik at man kunne legge til grunn et markedstilpasset prosjekt. Om verdsettelsesregelen i seg selv var en begrensning i strid med menneskerettskonvensjonen så lagmannsretten ikke grunn til å vurdere i denne saken.

Konkret vurdering

Lagmannsrettens resultat er konkret forankret i omstendighetene knyttet til tomten og eksisterende bebyggelse på Øvre Ullern, og retten tok også hensyn til at festeavgiften ble KPI-justert.

Lagmannsrettens dom gir likevel en viss veiledning om terskelen for hvilket avkastningsnivå som må tåles for relativt like tilfelle. Dommen sier derimot lite om situasjoner som er vesentlig ulike, f.eks. der det foreligger store uutnyttede utviklingsarealer på tomten hvis verdi «forsvinner» når tomteverdien fastsettes basert på eksisterende bebyggelse. I hvert tilfelle må det foretas en konkret vurdering av den avkastning bortfester mottar.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Vika-syndikat fikk med Centennial på kjøp

Transaksjoner / tirsdag 23. oktober 2018

Mistet retten til eiendom verdt 40 millioner

Juss / tirsdag 23. oktober 2018

Her kan det komme 30.000 kvm bolig (+)

Transaksjoner, Pluss / tirsdag 23. oktober 2018

Kronikk: Mens vi venter på Filipstad, endres verden

Kronikk / tirsdag 23. oktober 2018

Stadig flere grønne lån (+)

Aktuelt, Pluss / tirsdag 23. oktober 2018

Bygger 5200 m2 for Rottefella

Utvikling / tirsdag 23. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Vil bygge boliger ved skytebaneVil bygge boliger ved skytebane 22. oktober 2018
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Bergen kommune selger to næringstomter

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

Tomtene er beliggende i Espehaugen Næringspark, og har en prisantydning på henholdsvis 13,5 og 11 millioner kroner.

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.

Kronikk: Et sentrum på godt, og litt vondt

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Oslo er den siste byen i Norge uten en sentrumsorganisering, og den eneste av de nordiske storbyene. Samtidig er det den mest energiske, spennende, levende og offensive byen i hele Nord-Europa. Betyr det at vi ikke trenger et sterkt, organisert og koordinert sentrum?

Kunsten å menneskeliggjøre retail – igjen

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Den gode, gamle «kjøpmannen på hjørnet» som kjente navnet ditt og preferansene dine er i ferd med å bli effektivisert bort. Det samme er skredderen som kjenner målene dine, og hvordan dress du kjøpte i fjor.