– Yieldene vil stige mindre enn rentene

I transaksjonsmarkedet for kontoreiendom i Oslo er yieldgapene allerede lave. Til tross for dette venter DNB Næringsmegling at yieldene vil stige klart mindre enn rentene de nærmeste årene. Vurderingen er basert på både makroforventninger og mer spesifikke markedsforhold.

På bloggen skriver DNB Næringsmegling at de langsiktige normalnivåene for BNP, inflasjon med mer har kommet kraftig ned og vil påvirke avkastningsnivåene. Generelt venter DNB Kapitalforvaltning lavere avkastning på tvers av aktivaklassene. Også forventningene til hva som utgjør langsiktige rentenivåer ligger nå klart lavere enn tidligere, samt de historiske snittnivåene.

– Næringseiendom er allerede høyt priset i forhold til lånekostnadene. Hvis forholdet mellom leieinntekter og lånekostnader blir enda dårligere er ikke det dårlig nytt for eiendomsbransjen?

– Et lavere yieldgap vil gi investorene lavere avkastning ved kjøp av kontantstrømeiendom, men for de som allerede er i eiendom betyr det at verdiene holder seg bedre enn det renteoppgangen antyder sier Gunnar Selbyg, direktør for analyse i DNB Næringsmegling.

Lavere avkastningsnivåer

Videre skriver DNB Næringsmegling at makroforholdene tilsier at det generelt vil kreves lavere avkastningsnivåer for å være konkurransedyktig i kampen om investorenes kapital.

– Trenden har vært tydelig innen næringseiendom de siste årene. Vi har hatt en utvikling der egenkapitalandelen har steget, men hvor yieldene likevel har sunket mer enn lånekostnadene. Tross lavere avkastning har blant annet syndikeringsaktørene lykkes med å hente mye kapital til nye eiendomsinvesteringer, står det i bloggen.

– Vil lavere avkastning ved kjøp av kontantstrømeiendom, bety at mer kapital vil søke seg bort fra næringseiendom?

– Nei, veksttakten i økonomien, langsiktige rentenivåer og avkastning på tvers av ulike typer investeringer har kommet ned i forhold til hva man har vært vant til. Det er ikke slik at lavere avkastning gjør næringseiendom mindre attraktivt de nærmeste årene, men at det vil kreves lavere avkastning generelt for å være konkurransedyktig i kampen om kapitalen, svarer Selbyg.

Presset yieldgap

Ifølge DNB Næringsmegling ønsker flertallet av de store aktørene å kjøpe seg opp i næringseiendom. Særlig kontor i Oslo er ettertraktet og de opplever at det er få som uttrykker salgsplaner. Derfor venter de et vedvarende etterspørselsoverskudd de nærmeste årene.

– Et annet forhold som bidrar til å holde yieldene nede er at det blant kjøperne er flere som funder seg betydelig rimeligere enn markedet generelt, samt egenkapitalaktører. I tillegg er optimismen i forhold til kontorleiemarkedet i Oslo sterk og flere er villige til å kjøpe på en forventning om stigende markedsleienivåer og redusert utleierisiko, skriver de i et blogginnlegg.

– Hva om du tar feil og yeldgapet utvikler seg på linje med den historiske utviklingen?

– Dette alternativet er verre for de som sitter på eiendom. Tar man utgangspunkt i renteprognosene og hvordan yieldgapet har vært i gjennomsnitt fra 2006 tilsier det at en prime eiendom vil falle 33 % i verdi frem til slutten av 2020. Også eiendommer med lange kontrakter vil få et betydelig verdifall og en ordinær kontoreiendom synker drøye ti prosent i verdi, sier Gunnar Selbyg.