Vil snu opp ned på selgers mangelsansvar ved boligsalg

Justis- og beredskapsdepartementet arbeider med en lovproposisjon, og avholdt i den anledning et høringsmøte 23. august om forslag til endringer i avhendingsloven.

Lovgivers utgangspunkt er at en rekke av dagens boligkjøpstvister kunne ha vært unngått dersom både kjøper og selger i større grad var klar over eiendommens reelle tilstanden før kontraktinngåelse. Et hovedtrekk ved de foreslåtte endringene er å indirekte pålegge selger å innhente en mer omfattende tilstandsrapport enn hva som praktiseres i dag. Det er derfor foreslått å forby “as is”-forbehold ved forbrukerkjøp av bolig. Selger skal i stedet bli ansvarlig for alle skjulte feil og mangler ved boligen, med mindre disse faller under en minsteterskel – en såkalt “bagatellbegrensning”.

Dette i stedet for dagens regelverk, hvor selger etter å ha tatt et “as is”-forbehold normalt ikke stilles ansvarlig for skjulte feil og mangler, med mindre disse er å anse som vesentlige etter avhendingslovens § 3-9, annet punktum. Den kvantitative terskelen for hva som skal anses som vesentlig er utviklet gjennom rettspraksis, og ligger gjerne på rundt 4 % av kjøpesummen. I tillegg kreves det at boligen også må være i kvalitativt dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å forvente. På tross av at bestemmelsen er ment å være en nokså snever unntaksbestemmelse, frekventerer den hyppig for norske domstoler – normalt med et eierskifteforsikringsselskap på selgersiden og stadig oftere med advokathjelp gjennom boligkjøperforsikring på kjøpersiden. I tillegg til at lovgiver ønsker at en klarere rettstilstand skal kunne leses ut av loven selv, vil man også endre på utgangspunktet om at selger etter dagens regelverk kan være tjent med å vite minst mulig om den boligen som selges.

De nye reglene er ment å gi selger et incentiv til å tilegne seg og videreformidle mest mulig kunnskap om boligens tilstand før et salg. Det vil si at hvis selger får utarbeidet en omfattende tilstandsrapport, så vil ikke forhold som fremkommer av denne kunne påberopes av kjøper som en skjult feil i etterkant. Parallelt foregår det også et arbeid vedrørende skjerpet lovregulering av takstbransjens tilstandsrapporter. Det er også foreslått en tydeligere lovregulering av kjøpers ansvar for å sette seg inn i den fremlagte salgsdokumentasjonen.

Formålet med de foreslåtte lovendringene skal være et enklere og mer forutsigbart regelverk, og en bolighandel basert på et bedre informasjonsgrunnlag. Samlet ønsker man å oppnå en tryggere bolighandel med et lavere konfliktnivå. Justisdepartementet arbeider med en lovproposisjon og har utarbeidet et forslag til reguleringsmodell, etter at utredningen “NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig” har gjennomgått to høringsrunder. Det er ikke varslet om når man kan forvente et konkret lovforslag. Det blir spennende å se hvordan dette utformes og så får vi håpe at lovendringene får den ønskede effekten.