Ekspropriasjon og parkprinsippet

Parkprinsippet «ble født» i Østensjø-dommen, Rt 1977 s. 24. Saken handlet om betydningen av reguleringsplaner for verdsettelsen ved ekspropriasjon. Betegnelsen parkprinsippet er ikke helt treffende for hva dommen gjelder. Ekspropriasjonserstatningsloven fra 1973, som avgjørelsen skulle tolke, er gått i graven. Men parkprinsippet lever videre, og Østensjø-dommen er fortsatt en god illustrasjon av prinsippet, selv om lovhjemmelen den knyttes til nå, er vederlagsloven fra 1984.

Etter vederlagsloven § 5 skal salgsverdien settes etter hva som er den påregnelige utnyttingen av eiendommen. Hva som er påregnelig, avhenger igjen av reguleringsformålet. En reguleringsplan, og for så vidt også arealdelen i kommuneplanen, er bindende for nye tiltak som krever byggetillatelse. Nye tiltak i strid med planen krever derfor enten dispensasjon eller planendring. Det betyr igjen at verdsetting basert på en utnyttelse i strid med planen, forutsetter at det er påregnelig at planen blir endret eller at det blir gitt dispensasjon fra den.

Kortversjonen av Østensjø-dommen er at den gjaldt utvidelse av Østensjøveien i Oslo. Det ble gitt erstatning ut fra situasjonen dersom veien ikke hadde kommet. Et område som fra 1956 var regulert til park, ble erstattet etter bruksverdien som jordbruk med kr 2 pr. m2. Andre arealer ble erstattet med tomtepris, fordi man fant det påregnelig at de ville blitt bebygd. Men et boligfelt inneholder ikke bare rene tomter. Det vil alltid gå medgå arealer til veger, tekniske anlegg, lekeplasser og friområder. Høyesterett mente at man innenfor arealer som ellers skulle bebygges, ikke skulle skille mellom de ulike typer utnyttelse. Derfor utmålte man en utjevnet lik pris for hele det området som kunne bygges. Virkningen illustreres ved at overskjønnet, som ble stadfestet, kom til en ren tomtepris på kr 48 pr. m2, mens den utjevnede «strøksprisen» ble kr 35.

Tross ny lov og mye påfyll av rettspraksis lever disse prinsippene fortsatt. Der reguleringen anses å trekke en grense mellom områder som skal bebygges og slike som skal bevares ubebygd, fører den til at de som havner på den ubebygde siden, avspises med en bruksverdi. Innenfor de bebygde områdene utjevnes enhetsprisen for salgsverdien på hele arealet.

Så har det vært mange diskusjoner og avgjørelser om hvor grensen mellom de to kategoriene skal gå:

Er friområdet en intern park i et boligfelt eller et allment parkområde som skal dekke behovene for en større krets? I Rt 1983 s. 700 (Gommerud) var forholdet at et uregulert skogs- og jordbruksareal ble regulert med en del til bebyggelse og en del til offentlig friområde. Høyesterett aksepterte tomteerstatning for den første delen og åpnet for at det kunne skje for et slikt friområde, men i så fall måtte arealet kunne «sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha.» Det var ikke tilfelle her, og derfor ble det bare bruksverdierstatning for friområdet. Formuleringen fra Gommerud-dommen er vel det egentlige parkprinsippet.

En tilknyttet problemstilling er om det området som er regulert til annet enn bebyggelse (f.eks. friområde eller LNF), kan bli helt eller delvis omregulert innen overskuelig tid. Dette er en del av påregnelighetsvurderingen etter vederlagsloven § 5 og er slett ikke upraktisk i randsonen mellom byggeområder og grønne arealer i byer og tettsteder (Grønn strek/markagrense). Et eksempel er Rt 2004 s. 2010 (Lørenskog), der ekspropriasjonsformålet var utvidelse av grav- og urnelund på noe som opprinnelig var landbruksjord og avsatt til dette formålet. Der ble det akseptert at hvis ekspropriasjonen ikke hadde skjedd, ville markedsinteressen på sikt slått gjennom og arealet blitt åpnet for bebyggelse.

De fleste utbyggere håper, og mange klarer å unngå at ervervet av grunn må skje ved ekspropriasjon. Men reglene om utmåling ved ekspropriasjon vil styre grunneiernes forventninger og gi føringer for hvor langt det er grunn for utbyggerne til å strekke seg. Derfor er det viktig å kjenne de grunnleggende prinsippene for utmåling ved ekspropriasjon, herunder parkprinsippet. Det er dumt å betale mye mer enn det som en skjønnssak samlet ville kostet. Men det er heller ikke smart å holde på penger som du bør vite at du må ut med hvis grunneieren ikke gir seg før det er holdt skjønn.