Advokat Christian O. Hartmann og advokatfullmektig Eivind Virik i SANDS.

Ekspertutvalg med rapport om utbyggingsprosjekter

Ekspertutvalgets rapport om organisering av større utbyggingsprosjekter har ankommet.

Publisert

Artikkelforfatterne er advokat Christian O. Hartmann og advokatfullmektig Eivind Virik i SANDS.

Den 1. januar 2018 trådte en ny og etterlengtet eierseksjonslov i kraft. Loven bidro med flere forbedringer sett fra et utbyggerperspektiv, bl.a. ved at seksjoneringstidspunktet ble flyttet fra igangsettelsestillatelse og frem til rammetillatelse.

Ny eierseksjonslov regulerer imidlertid ikke de utfordringene som oppstår ved organisering av større utbyggingsprosjekter, som ofte gjennomføres i flere byggetrinn.

Grunnen til at større utbyggingsprosjekter ofte gjennomføres i flere byggetrinn, er bl.a. bankenes krav til at utbyggeren må selge en viss andel av enhetene før de kan få byggelån. Ved å selge ut andelene i prosjektet overfører utbyggeren kontrollen over prosjektet til kjøperne, som gjør at utbyggere ofte heller velger å skille ut prosjekteiendommen i mindre eiendommer som deretter seksjoneres hver for seg. På denne måten beholdes kontrollen over prosjektet.

Oppdelingen i mindre seksjonssameier fører imidlertid til en del ulemper. Selv om ulempene for utbygger oppveies ved at de får beholde kontrollen, er oppdelingen både tidkrevende og fordyrende.

Oppdelingen fører videre til at sluttbrukerne går glipp av visse stordriftsfordeler, og til en mindre rasjonell drift. Eksempelvis vil forvaltningskostnadene per seksjon bli dyrere ved flere seksjonssameier enn ved ett større sameie.

I et forsøk på å løse overnevnte utfordringer oppnevnte kommunal- og moderniseringsdepartementet et ekspertutvalg den 30. august 2017 for å utrede hvordan større utviklingsprosjekter kan lovreguleres på en bedre måte. Den grundige rapporten er nå klar. Nedenfor følger et kort resymé.

Hovedproblemstillingen ekspertutvalget fikk seg forelagt var hvordan lovgiver kunne legge til rette for at utbygger velger å la hele utbyggingsprosjektet være én stor eiendom som seksjoneres under ett.

Et sentralt poeng var at utbyggers behov for fleksibilitet og rådighet over eiendommen i alle byggetrinnene måtte avstemmes mot interessene til seksjonseierne som flytter inn i prosjektet i de tidligere byggetrinn.

For arbeidet fikk utvalget forelagt seg tre alternativer til løsninger.

Alternativ nr. 1

Det første alternativet var å innføre regler etter mønster av borettslagsloven § 2-13, om at utbyggeren alene kan fatte beslutninger som gjelder de byggetrinnene som ikke er ferdigstilt.

Ekspertutvalget var ikke helt fremmed for tanken om å la utbygger beholde råderett over utbyggingsprosjektet i en periode etter at sluttbruker hadde flyttet inn i de tidligere byggetrinn, men bemerker seg at forslaget avstedkom komplekse spørsmål om grensedragningen mellom utbyggers råderett og sluttbrukernes rettigheter. Dermed valgte ekspertutvalget ikke å fremme dette forslaget.

Alternativ nr. 2

Det andre alternativet gikk ut på å innføre en ny type seksjon kalt en «utbyggingsseksjon», som utbygger alene har rådighet over og ansvar for i utbyggingsfasen. Etter hvert som utbyggingsseksjonene ferdigstilles så omreguleres de og innlemmes i seksjonssameiet, hvor sameierne har rådigheten og ansvaret. Med dette er utbyggingsseksjonen en midlertidig seksjonstype, hvor utbyggeren bestemmer når seksjonen skal omreguleres og innlemmes i seksjonssameiet.

Den store fordelen med dette forlaget er at utbygger beholder kontrollen over de deler av prosjektet som fremdeles er under utbygging, likevel slik at seksjonssameiet får de stordriftsfordelene som medfølger det å være organisert som en større enhet.

Selv om utbygger i utgangspunktet råder fritt over utbyggingsseksjonene vil seksjonseierne i den ferdigstilte delen kunne motsette seg at det skjer betydelige endringer i de påfølgende byggetrinnene. Dette blir en sikkerhetsmekanisme mot at utbygger foretar endringer som avviker fra reguleringsplanen hva gjelder høyde, formål, byggegrenser og utnyttelsesgrad.

Ekspertutvalget velger å fremme forslag om at alternativet vedtas.

Alternativ nr. 3

Det tredje alternativet var å innføre enklere regler om sammenslåing av eierseksjonssameier.

Etter en svært detaljert redegjørelse velger utvalget å fremme forslaget, slik at sammenslåing kan skje hvis to tredjedeler av årsmøtet til begge sameiene stemmer for sammenslåingen. Utvalget fremmer samtidig forslag om at det blir utarbeidet et standardisert søknadsskjema for sammenslåing.

Utvalget vurderte en rekke potensielle utfordringer ved sammenslåingsalternativet, bl.a. hvordan fellesgjelden i seksjonssameiene skal fordeles etter en sammenslåing. Kort fortalt vil kreditors krav bestå fullt ut etter sammenslåingen, for begge sameiene. Dette medfører at hver seksjonseier vil hefte for en andel av fellesansvaret som påligger det seksjonssameie slås sammen med. Seksjonseierens totale ansvar begrenses til sin nye sameierbrøk. Kreditor får med dette flere skyldnere, som innebærer at det skjer et debitorskifte hvilket krever samtykke fra kreditor. Utvalget påpeker at problemstillingene ved dette vil løses i prosessen med tilrettelegging av sammenslåingen, og utvalget finner ikke grunn til å vektlegge ulempene dette kan medføre. For å synliggjøre utfordringene som oppstår foreslås det likevel at ansvarsfordelingen lovfestes.

Utvalget vurderte også hvorvidt en sammenslåing ville utløse tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Dokumentavgiften på 2,5 % av markedsverdien utløses normalt ved hjemmelsoverføring, likevel slik at kontinuitetsprinsippet hindrer avgiftsutløsning i fusjons-, fisjons-, og omdanningstilfeller. Utvalget falt ned på at kontinuitetsbetraktninger også i et sammenslåingstilfelle bør føre til unntak fra både tinglysingsgebyr og dokumentavgift.

Departementet sier at forslagene innebærer et spennende nybrottsarbeid. Før rapporten eventuelt sendes ut på offentlig høring, vil departementet gjennomgå rapporten og vurdere forslagene.

Powered by Labrador CMS