Forskjeller mellom investorkjøp og privatkjøp av bolig

Det var på et seminar sist uke hos Privatmegleren at advokat og partner Anne Sofie Bjørkholt i BAHR tok for seg investorsalg av boligeiendom og de mange forskjellene mellom kjøp som investor og kjøp som privatperson.

Ifølge Anne Sofie Bjørkholt defineres investorsalg av boligeiendom som salg til noen som ikke skal bruke leilighetene selv. Det gjelder enkeltleiligheter eller hele bygg (i askjeselskap), og det gjelder oftest eierseksjon, siden utleie i borettslag er begrenset.

– Investorsalg er viktige for boligutviklere. De øker forhåndssalget, gir hurtigere byggestart, man oppnår høyere priser på leiligheter som selges etter at man har bestemt byggestart og det er «ekte» kontraktssalg, sier Bjørkholt.

BAHR-partneren lister opp flere typiske investorkjøpere: Profesjonelle utleiere, aktører som skal plassere penger og familie som kjøper til barn. Bjørkholt mener det også er verdt å merke seg den skattemessige grensen mot hva som er næring som er på mer enn fire leiligheter.

Ett av de mest sentrale spørsmålene som har kommet opp i den senere tid er om boliglånsforskriften gjelder for investorkjøperne. Den nye forskriften, som ble vedtatt gjeldende fra første juli i år til 31. desember 2019, slår ifølge Bjørkholt fast at så lenge eiendommen er regulert til bolig, så gjelder begrensningene fra brevet Finanstilsynet kom med i mars 2017. Dette til tross for at formålet med forskriften er å begrense husholdningenes gjeld.

– Men kravet om stresstest, hvor lånetaker skal tåle 5 prosentpoengs renteøkning, og maks gjeldsgrad på fem ganger inntekten gjelder ikke, ifølge Bjørkolt

Maksimal belåningsgrad på 65 prosent i Oslo og 85 prosent ellers i landet, samt reglene om avdragsbetaling gjelder også profesjonelle boliginvestorer.

En annen viktig lånegivning er Eierseksjonsloven. §23 i Eierseksjonsloven slår fast at en person eller juridisk enhet ikke kan erverve mer enn to eierseksjoner i samme eierseksjonssameie. Men det gjelder ikke indirekte via ulike aksjeselskap. Nå er det et forslag ute på høring som vil ramme indirekte eie, hvor eierskap konsolideres med nærstående (selskaper og personer).

Noen andre momenter er at utleieboliger ikke avskrives skattemessig, noe som betyr at det ikke er noen «mindreavskrivning». Lav skatteverdi i et aksjeselskap øker imidlertid gevinstskatten ved salg av enheter.

Et annet tema som boliginvestorer må være oppmerksomme på er den kommunale forkjøpsretten til utleiegårder. Forkjøpsretten utøves på vegne av leieboerne og gjelder utleiegårder der mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse. Anne Sofie Bjørkholt presiserer at den ikke gjelder seksjonerte gårder, med unntak av samleseksjon for boliger. Den gjelder også ved aksjekjøp. Regelen i eierseksjonsloven om forkjøpsrett og 20 prosent rabatt til leietakerne er imidlertid opphevet.