Nei og atter nei til ombygging her

Estate Nyheter har tidligere omtalt eiendommen Oscars gate 44, hvor eieren ble møtt av en vegg av reaksjoner da det ble kjent at man ønsket å rive bygården.

Oscars gate 44 ble oppført i 1888 og består av flere utleieleiligheter, men eier Santo AS ønsket å rive bygget til fordel for et helt nytt bygg i seks etasjer med 29 leiligheter. I korrespondanse med Oslo kommune ble dette begrunnet med at bygget er i dårlig forfatning.

Les også: Vil rive bygård i Oscars gate

Blant de som protesterte, var flere naboer, herunder eiendomsinvestoren Petter Andreas Poppe og den italienske ambassaden. I tillegg stilte Byantikvaren seg på bakbeina. Oslo kommune var heller ikke spesielt positive til riveplanene. Plan- og bygningsetaten ga derfor et klart nei til søknaden om å rive.

Gårdeier Santo AS fikk så en endelig frist til 5. mars 2017 med å tilbakeføre til den rominndelingen bygget hadde ved byggesaken i 1897, som i korthet bestod av en leilighet i hver etasje, tørrloft, boder, rulle- og strykerom, bryggerhus og husholdningsrom. Kommunens vedtak ble stadfestet av Fylkesmannen.

I mai i fjor, altså kort tid etter at fristen utløp, sendte gårdeieren inn rammetillatelse for utførte arbeider og ombygging til 23 boenheter. Her ble det søkt om dispensasjon for flere forhold, herunder fra krav om bevaring i forbindelse med allerede utførte endringer i fasade, antall boder og TEK10.

Etter mange runder med korrespondanse ga kommunen avslag i februar i år. Dermed opprettholder kommunen kravet til at byggets 29 leiligheter må tilbakeføres til fire boenheter.

Kritisk bygningsetatAvslaget er på hele 18 sider, og det fremgår at kommunen er svært kritisk til endringene som er foreslått og dels utført. Når det gjelder søknadene om dispensasjon, så skriver kommunen at «Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, plan- og bygningsloven, kommuneplanen og bestemmelser i forskrift kommunedelplan».

Den omsøkte dispensasjonen fra underformålet spesialområde – bevaring innvilges ikke, med begrunnelse «i at tiltaket ikke tilfredsstiller lovens krav til gode visuelle kvaliteter i seg selv, eller i relasjon til omgivelsene».

Det er også søkt om dispensasjon for plassering av nye bygningselementer nærmere felles nabogrenser enn det generelle minstekravet. Her slår etaten fast at «det ikke foreligger klart større fordeler enn ulemper ved å dispensere». Dispensasjon for plassering av nye bygningselementer nærmere felles nabogrense enn 4 meter innvilges derfor ikke.

Ytterligere er det søkt om dispensasjon fra parkeringskravene. Her gjør etatens saksbehandlere kort prosess med søknaden, med følgende svar:

– Da tiltaket avslås på bakgrunn av andre forhold, har ikke etaten realitetsbehandlet søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanens parkeringskrav.

Det samme svaret blir gitt hva angår søknad om dispensasjon fra TEK10. Her kommenterer etaten at søknadens argumentasjon ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å dispensere fra bestemmelser i den bygningsteknisk forskrift.

– Kvantitativt og kvalitativt utilstrekkeligEtaten serverer avslutningsvis følgende salver til gårdeier:

– Hvordan man har forsøkt å løse en situasjon som endres fra 4 stk. boenheter til 23 stk. boenheter viser åpenbart at hverken bebyggelsen eller eiendommens ubebygde arealer er mottakelig for dette.

– Etter en samlet vurdering har Plan- og bygningsetaten kommet frem til at tiltaket ikke har gode visuelle kvaliteter i seg selv eller i relasjon til sine omgivelser, at det ikke er tilpasset berørte bevaringsverdier på eiendommen og i nærområdet samt at uteoppholdsarealene på eiendommen er kvantitativt og kvalitativt utilstrekkelige for den grad av utnytting som er lagt til grunn.

Av avslaget fremgår det at kommunen gjennom rammesøknaden er bekymret for bokvaliteten både i selve gården og i nabolaget.

– Etaten stiller seg for øvrig svært kritisk til graden av utnytting og leilighetsfordelingen som tiltaket legger til grunn. Forøkningen av antall boenheter fra 4 til 23 stk, sammenstilt med en skjev leilighetsfordeling, vil etter etatens skjønn kunne føre med seg en mindre stabil bosituasjon med stor utskiftning og beboere som opplever liten grad av tilhørighet til nærområdet. I første omgang vil dette svekke bokvaliteten innbyrdes på eiendommen. På sikt vil tiltaket kunne svekke eksisterende kvaliteter for bomiljøet i nærområdet.

Arkitekten har trukket segGårdeier har gjennom sin advokat klaget på avslaget, og fikk fristutsettelse til april i år for supplerende merknader til klage på avslag.

I juni påpeker kommunen at man ikke kan se å ha mottatt ytterligere opplysninger.

Det er Pilot Arkitekter som har håndtert byggesaken på vegne av gårdeier Santo Eiendom. Men nå har også arkitektkontoret trukket seg som ansvarlig søker og prosjekterende i byggesaken.

Plan- og bygningsetaten påpeker at oppfølging av ulovlig bruk av eiendommen til utleieleiligheter ble satt i bero på grunn av byggesaken.

– Da byggesaken er avslått, vil vi nå fortsette ulovlighetsoppfølgingen, melder etaten.