Her ble leiligheter solgt for 1 krone

Høsten 2010 måtte et hundretall andelseiere i Tomasjord Amfi borettslag i Tromsø innse at de ville tape pengene sine. Borettslaget med 156 andelseiere klarte ikke å betjene gjelden til Fokus Bank, senere Danske Bank Norge.

Konkursen var landets største i sitt slag. Anslaget for felles innskudd og gjeld var nærmere 300 millioner kroner. En av årsakene til konkursen var også at boligspekulanter ikke hadde betalt fellesutgiftene. Av årsmeldingen for borettslaget i 2009 fremgår det at flere av andelene var omsatt til lave priser, helt ned i 1 krone.

Etter konkursen begynte prosessen med å finne en ny eier for borettslaget, som bestod av 156 enheter og om lag 9000 kvadratmeter bygningsmasse. I 2014 kjøpte Ragde Eiendom og medinvestoren Breidablikk Eiendom borettslaget for 230 millioner kroner, 27 millioner over prisantydningen. Verdien av de seksjonerte enhetene var ifølge taksten 276 millioner kroner ved å summere opp leilighetene enkeltvis.

Vant i tingrettenI 2017 møtte en gruppe av de tidligere andelseierne Danske Bank i tingretten, med krav om erstatning. Andelseierne begrunnet erstatningskravet med at banken ikke hadde fulgt opp sine egne vilkår i lånetilsagnet for utbetaling av felleslånet. Det ble også vist til at banken hadde vist uaktsomhet i risikovurderingen. Tingretten ga andelseierne medhold, og Danske Bank ble dømt til å betale 48 andelseierne erstatning.

Danske Bank anket saken, og i sommer falt dommen i Hålogaland lagmannsrett.

Resultatet ble helt annerledes enn tingrettens dom.

Ikke med i sikringsfondetTomasjord Amfi borettslag var ikke deltaker i Borettslagenes sikringsfond, på tross av at dette ble satt som vilkår i bankens lånetilsagn. Borettslagenes sikringsfond er er en forsikringsordning som sikrer andelshavere mot å bli ansvarlig for naboens andel av fellesgjelden. Innmelding må skje kollektivt av borettslaget.

Et særlig element under rettssaken ble hvorvidt banken hadde ansvar for å påse deltakelse i sikringsfondet. Advokatene til Danske Bank viste til at det var borettslagets styre og forretningsfører som var de primært ansvarlige for å sørge for dette, både overfor banken og andelshaverne.

– Forretningsføreren var profesjonell, og styret hadde ansvar som styre, uavhengig av den enkeltes kvalifikasjoner(…)Det er på det rene at medlemmene i styret ikke hadde de nødvendige kvalifikasjoner for arbeidet. Dette er ingen unnskyldning for at det ikke ble sørget for innmelding i «sikringsfondet» for å oppfylle bankens vilkår, anførte Danske Bank i lagmannsretten.

Andelseierne poengterte på sin side at det var illojalt av banken å unnlate å opplyse om at den hadde fraveket vilkår som skulle verne begge parter.

– Banken har i motsetning til andelshaverne særlig kunnskap og kvalifikasjoner innenfor blant annet etablering av borettslag og gjeldsbelastning. Andelshaverne hadde grunn til å stole på bankens vurderinger, og de befant seg dessuten innenfor den kretsen som banken ville forstå ville innrette seg i tillit til bankens vurderinger og handlinger ved tilsagn og utbetaling av lånet.

Andelseierne mente på bakgrunn av dette at banken burde ha avslått søknaden på felleslånet allerede ved borettslagets etablering i 2006.

LES OGSÅ: Ingen sympati for tap på lånetriksing

«Skal sjekke litt»Lagmannsretten bemerker i sin gjennomgang av saken at det ikke foreligger et kontraksforhold mellom andelshaverne og banken.

– Det er derfor eventuelt tale om erstatning utenfor kontrakt. Andelshavernes påstandsgrunnlag er følgelig et banken kan holdes erstatningsansvarlig ved et direktekrav basert på informasjonsansvar.

Av dommen fremgår det at den eneste dokumenterte aktiviteten fra styrets side med hensyn til deltakelse i sikringsfondet, er en epost fra styreleder til en representant for utbyggergruppen i desember 2007. Dette var ca. ett år etter utbetalingen av første transje av felleslånet.

Henvendelsen gjaldt at så lenge utbygger stod som eier av en leilighet kunne ikke borettslaget komme inn i fondet, og en anmodning om at leiligheten ble solgt. Henvendelsen ble besvart med at de «skal sjekke litt hva vi kan gjøre her for å hjelpe dere å få dette på plass».

Det er ikke dokumentert at dette ble fulgt opp.

– Etter bevisførselen for lagmannsretten er lagmannsrettens konklusjon at andelshaverne, både de som tegnet andeler og de som senere kjøpte andeler i annenhåndsmarkedet, i liten grad har hatt kunnskap om at banken stilte krav om deltakelse i sikringsfondet(…)det var borettslaget v/styret som var bankens kunde. Banken hadde taushetsplikt overfor andre, herunder andelshaverne, fastslår retten.

Av dommen fremgår det at styrelederens leilighet var blant de som ble tvangssolgt, allerede så tidlig som i juni 2007.

LES OGSÅ: Portveien 2-idyll slo sprekker

– Hverken illojalt eller uaktsomtNår det gjelder påstand om illojalitet ved at at banken ikke hadde opplyst andelshaverne om at vilkåret om deltakelse i skringsfondet var fraveket, svarer lagmannsretten slik:

– Lagmannsretten kan vanskelig se at ansvaret for å informere andelshaverne om frafall av vilkår, som var satt til å verne bankens interesser, ligger hos banken. Det ville i så fall vært å pålegge banken å bryte sin taushetsplikt.

– Lagmannsretten kan etter dette ikke se at banken har utvist uaktsomhet i kredittvurderingen og oppfølgingen som kan begrunne direkteansvar over andelshaverne.

Danske Bank ble dermed frifunnet for erstatningskravet fra andelseierne i Hålogaland lagmannsrett. Retten dømte andelshaverne til å betale saksomkostningene for lagmannsretten og tingretten, totalt kr. 1.490.000,-.