Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

TINGSINNSKUDD BLE SALG: Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt og en overføring mot vederlag i aksjer (tingsinnskudd) må anses som et «salg», fastslår advokat Anne Sofie Bjørkholt.

Forkjøpsrett utløst ved tingsinnskudd til nystiftet, heleid aksjeselskap

Høyesteretts ankeutvalg avviste 26. juli 2018 anken i en sak om forkjøpsrett. Anken gjaldt Eidsivating lagmannsretts dom av 7. mai 2018. Spørsmålet i saken var om tingsinnskudd av en eiendom fra den personlige eieren til et nystiftet, heleid aksjeselskap (Beitostølen Kjøpesenter AS) kunne anses som et salg som utløste forkjøpsrett for leietaker.

Anne Sofie Bjørkholt

tirsdag 7. august 2018 4:00 (Oppdatert 7. august 2018 6:21)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Forkjøpsretten i leiekontrakten hadde følgende ordlyd:

«Leietaker har forkjøpsrett til lokalene ved eventuelt salg, på ellers like vilkår med andre interessenter».

Leietaker (Ole Øyvind Grønolen) inngikk opprinnelig leiekontrakten med sin far (Erik Grønolen), som frem til 2012 eide eiendommen. I 2012 ble eiendommen overdratt som gave til Ole Øyvinds bror; Øystein Olav Grønolen.

Øystein Olav Grønolen overførte senere i 2012 eiendommen til Beitostølen Kjøpesenter AS som ledd i en skattemessig omdanning av personlig næring (enmannsforetak) til aksjeselskap. Han gikk derved over fra å være personlig eier av eiendommen til å bli eneeier av alle aksjene i et selskap som eide eiendommen.

Spørsmålet om tingsinnskuddet i 2012 utløste forkjøpsrett kom opp i forbindelse med at aksjene Beitostølen Kjøpesenter AS ble solgt i 2016. Salget av aksjene ville i utgangspunktet utløst forkjøpsrett etter løysingsrettslova § 11. Det følger imidlertid av løysingsrettslova § 12 at en forkjøpsrett faller bort dersom den ikke blir gjort gjeldende første gang den utløses. Partene var enige om at dersom forkjøpsretten ble utløst av tingsinnskuddet i 2012 ville den ikke kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016. Dersom tingsinnskuddet derimot ikke utløste forkjøpsretten, ville den fremdeles være i behold og kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016.

Lagmannsretten kom til at tingsinnskuddet måtte anses som et «salg» som utløste forkjøpsretten. Høyesteretts ankeutvalg sa seg enige i dette. Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt og en overføring mot vederlag i aksjer (tingsinnskudd) må anses som et «salg». Det hjalp ikke at overdragelsen skjedde som ledd i en skattemessig omdanning, dvs. omdanning med skattemessige kontinuitet.

LES OGSÅ: Fusjon utløser ikke forkjøpsrett

Forkjøpsretthaveren hadde i tillegg anført at tingsinnskuddet ikke utløste forkjøpsrett fordi overdragelsen skjedde til «nærstående», ettersom den tidligere eieren ble eier av alle aksjene. Retten mente imidlertid at § 8 i løysingsrettslova uttømmende angir hvem som kan være «nærstående», dvs. kun fysiske personer.

Det ble også anført at formålet med forkjøpsretten var å gi leietaker mulighet til å kjøpe eiendommen dersom den gikk ut av familien. Siden Øystein Olav Grønolen fortsatte som eneeier av aksjene ved omdanningen i 2012, kunne forkjøpsretten ikke være utløst. Først ved salget av aksjene i 2016 ville eiendommen gå ut av familiens eierskap. Lagmannsretten påpekte at forkjøpsrettens ordlyd er nøytral og gir ikke spesielle føringer om hvordan den skal tolkes. Retten fant ikke grunnlag for å tolke forkjøpsrettens ordlyd innskrenkende.

Til sammenligning kom Høyesterett i HR-2017-16664-A til at en forkjøpsrett «ved salg» ikke ble utløst ved en fusjon mellom to aksjeselskaper. Her la Høyesterett blant annet vekt på at et «salg» normalt innebærer at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, mens en fusjon innebærer et fortsatt eierskap, om enn i fellesskap med nye eiere.

Fusjon av aksjeselskap bygger dessuten på virksomhetskontinuitet, noe som innebærer at avtaler, eiendeler, rettigheter og forpliktelser mv. overføres uten krav til samtykke fra avtaleparten.

LES OGSÅ: Gamle forkjøpsretter til Høyesterett

Høyesteretts begrunnelse i saken fra 2017 underbygger at heller ikke en fisjon etter aksjeloven vil utløse forkjøpsrett, da også fisjoner bygger på virksomhetskontinuitet. Dette er i motsetning til hva som gjelder ved tingsinnskudd, også når tingsinnskuddet gjennomføres med skattemessig kontinuitet (skattefri omdanning). Virksomhetskontinuitet gjelder ikke slike omdanninger.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BAHR

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Mad etablerer interiørarkitekt

Aktuelt / mandag 22. oktober 2018

Vil bygge boliger ved skytebane

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Endret varehandel dobler lagerkapasiteten til Swixsenteret

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Store utbyggingsmuligheter ved T-banestasjon (+)

Utvikling, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Vil ha 61,5 mill. for tomt på havna (+)

Transaksjoner, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Ukens tips: Håndtering av skatte- og avgiftsfunn i transaksjoner

Juss / mandag 22. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018
Byutviklingsgigant til OsloByutviklingsgigant til Oslo 19. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Klokkertro på Nesttun

Nyheter / onsdag 17. oktober 2018

Zurhaar & Rubb AS eier nær 80 prosent av næringseiendommene på Nesttun.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.

Kronikk: Et sentrum på godt, og litt vondt

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Oslo er den siste byen i Norge uten en sentrumsorganisering, og den eneste av de nordiske storbyene. Samtidig er det den mest energiske, spennende, levende og offensive byen i hele Nord-Europa. Betyr det at vi ikke trenger et sterkt, organisert og koordinert sentrum?

Kunsten å menneskeliggjøre retail – igjen

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Den gode, gamle «kjøpmannen på hjørnet» som kjente navnet ditt og preferansene dine er i ferd med å bli effektivisert bort. Det samme er skredderen som kjenner målene dine, og hvordan dress du kjøpte i fjor.