Rett til utbyggingsområder i sjø

Ved utbygging i sjø, vil det normalt være en reguleringsplan som plasserer utbyggingsområder i sjøen. Når områder legges ut til utbygging, oppstår spørsmålet om hvem som eier disse områdene.

Det har vært hevdet at stat eller kommune eier sjøen og enkelte kommuner mener at de har en automatisk eiendomsrett til byens havneområder. Sjøen er imidlertid eierløs og kommunen har ingen eiendomsrett til denne. Stat eller kommune kan likevel ha rett til bruk av sjøen, eksempelvis etter bestemmelser i havne- og farvannsloven, som tilsidesetter annen utnyttelse. Dersom et område i sjø er lagt ut til utbyggingsområde, er det imidlertid forutsatt at området skal brukes til utbygging.

LES OGSÅ: Utfordringer for eiendom under bakken

Den som eier eiendom langs sjøen, eier også noe av sjøgrunnen. Eiendomsretten strekker seg til marbakken eller til to meters dyp. Ved utbygging i sjø, er det behov for å etablere nye eiendommer utover dette. Den som eier eiendom langs sjøen har, i kraft av å være eier, såkalte strandretter. Dette omfatter blant annet rett til utfylling i sjø. Dette er en rett som normalt brukes til å anlegge brygge e.l.

Utfyllingsretten begrenses imidlertid ikke i omfang, annet enn av andre eiendommers utfyllingsrett, det offentliges rett til utnyttelse av sjøområder mv.

Utfordringen med utfyllingsretten er at den ikke står like sterkt som eiendomsretten. Utfyllingstretten kan som nevnt tilsidesettes av offentlige myndigheter, eksempelvis til havnetrafikk, og den har ikke samme ekspropriasjonsrettslige vern som eiendomsretten.

LES OGSÅ: Hvem eier det som er boltet fast til eiendommen?

Den som eier eiendom langs sjøen, kan imidlertid utvide egen eiendomsrett. Dette skjer ved matrikulering av sjøgrunnen til nye eiendommer som skal utgjøre utbyggingsområdene. Matrikulering kan kreves av en som har fått tillatelse til å etablere fast anlegg på eierløs sjøgrunn. Hva som kreves for å få opprettet en ny eiendom i sjø vil variere noe fra kommune til kommune. Normalt vil det kreves at det foreligger en konkret plan om hva som skal bygges ut, det vil si en vedtatt reguleringsplan som fastsetter utformingen av den nye eiendommen.

Når en ny eiendom er matrikulert, skal den føres inn i grunnboken med en hjemmelshaver. Det følger av tinglysingsloven § 38 c at den som hevder å være eier av en ny matrikkelenhet skal sannsynliggjøre dette. Sannsynliggjøring kan skje ved å vise til en tillatelse til opprettelse av eiendommen fra plan- og bygningsmyndighetene.

LES OGSÅ: Ny tomtefesteavklaring i Høyesterett (+)

Den som hevder å være eier må også sannsynliggjøre at utfyllingen ikke tilsidesetter andres eiendomsrett. I praksis gjøres dette ofte ved å vise til at man eier eiendommen langs sjøen og derfor har en utfyllingsrett.

Erfaringsmessig vil den som ikke eier strandeiendommen, men eventuelt har et avtalegrunnlag for sitt krav, i praksis ofte vise til et samtykke fra den som eier strandeiendommen.

Det er likevel ingen automatikk i at den som eier strandeiendommen har rett til sjøgrunnen. Tinglysingslovens § 38 c krever at den som hevder å være eier skal erklære det skriftlig. Ved mottak av en slik erklæring, vil tinglysingsmyndighetene kunngjøre en oppfordring til andre mulige eiere om å melde seg. Dersom ingen melder seg, vil den som har erklært å være eier føres inn i grunnboken og få hjemmel til eiendommen. Dersom andre melder seg og hevder å være eier, må spørsmålet om eierskap løses privatrettslig.

Artikkelforfatteren er Sofia Bjørck, senioradvokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.