Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Partner Gøran Mjelde Aarvik og fast advokat Thorbjørn Lotsberg i Wikborg Rein.

Ukens tips – Due diligence-forbehold

Dersom kjøper ønsker å gjøre en due diligence av eiendom og selskap før en transaksjon gjennomføres, er det viktig at kjøper tar forbehold om dette overfor selger.

Gøran Mjelde Aarvik og Thorbjørn Lotsberg

mandag 16. april 2018 4:00 (Oppdatert 15. april 2018 23:43)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Når kjøper inngir bud vil han som regel ikke ha tilstrekkelig informasjon om eiendommen eller selskapet til å foreta en vurdering av hvilke risiki han vil påta seg gjennom transaksjonen. Det er derfor viktig at kjøper foretar nærmere undersøkelser av eiendom og selskap før han forplikter seg til å gjennomføre transaksjonen. Slike due diligence-undersøkelser vil gjerne være ressurskrevende, og en kjøper vil derfor normalt ikke foreta dem før selger har forpliktet seg til å selge objektet til kjøper, eventuelt forpliktet seg til å gjennomføre eksklusive forhandlinger med kjøper.

Det er ingen formkrav for utformingen av et due diligence-forbehold, men for at kjøper skal oppnå tilstrekkelig beskyttelse, bør forbehold inntas klart og entydig i et skriftlig tilbud, «term sheet» eller lignende.

Dersom kjøper inntar en helt generell erklæring i tilbudet om at «kjøper tar forbehold om å gjennomføre due diligence», kan dette føre til uklarheter, blant annet med hensyn til hvilke funn en kjøper skal kunne påberope seg, hvordan eventuelle funn skal håndteres i en kjøpekontrakt og om kjøper eventuelt blir forpliktet dersom selgeren gir garantier eller lignende knyttet til de aktuelle funn. I alminnelighet vil kjøper være nærmest til å bære risikoen for slik uklarhet.

Det er både i selgers og kjøpers interesse at forbeholdet utformes mest mulig presist, slik at rekkevidden og omfanget kommer klart frem. For å redusere kjøpers risiko, bør forbeholdet være knyttet opp mot kjøpers egen vurdering av risiko – at due diligence-gjennomgangen skal ha et for kjøper tilfredsstillende resultat. Det er også viktig å presisere at dersom transaksjonen bortfaller som følge av due diligence-gjennomgangen, skal kjøper ha rett til å trekke seg fra transaksjonen uten at kjøper er forpliktet til å dekke selgers kostnader.

En budaksept eller et term sheet gir uttrykk for hva partene tar sikte på å gjennomføre gitt de forutsetninger partene hadde på dette tidspunkt, og et due diligence-forbehold vil derfor ofte bygges ut med at selgeren skal ha rett til å trekke seg dersom kjøper gjør gjeldende krav som prisavslag eller strengere garantier som følge av funn i due diligence. Fremsetter kjøperen slike krav, vil kravene nettopp innebære at selgerens forutsetninger om risiko i transaksjonen endres (lavere kjøpesum eller utvidet garantiansvar), og denne endringen i selgers forutsetninger kan være tilstrekkelig til at selgeren likevel ikke ønsker å selge.

Et due diligence-forbehold bør videre utformes slik at forbeholdet gjelder frem til det eksplisitt løftes av kjøper. Alternativt kan det formuleres slik at partenes forpliktelser overfor hverandre faller bort dersom kjøper ikke løfter forbeholdet innen en gitt frist.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Thorbjørn Lotsberg er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto Erik Burås/Studio B13

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Gründerne har aksjer for 800 millioner

Nyheter / torsdag 19. juli 2018

Høy leiepris skremmer ikke studentene

Nyhter / torsdag 19. juli 2018

Ber Bystyret vurdere boligprosjekt

Pluss / torsdag 19. juli 2018

Disse hotellene vant hotellbransjens Oscar

Nyheter / onsdag 18. juli 2018

– Det er nesten så jeg ikke tror at det er sant

Nyheter / onsdag 18. juli 2018

– En utilbørlig inngripen

Pluss / onsdag 18. juli 2018

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Lite lager tilgjengelig i Oslo

Nyheter / onsdag 18. juli 2018

Det blir stadig tøffere å finne lager- og logistikklokaler innenfor Oslos grenser, noe som gir økte leiepriser. Samtidig bidrar nybygg utenfor Oslo til å presse leieprisene nedover på eldre bygg i de samme områdene.

Få setter bort lageret

Nyheter / tirsdag 17. juli 2018

Til tross for mer fleksibilitet i kontraktene, er det fortsatt få aktører som velger å sette bort lageret sitt til tredjeparts logistikkaktører.

Testarena for grønn bildeling

Nyheter / mandag 16. juli 2018

Forskningsparken legger til rette for en ny miljøvennlig tjenste.

Levende steder

Nyheter / fredag 13. juli 2018

Höegh Eiendom har som mål å alltid utvikle det de kaller «levende steder som begeistrer». 

Posthallen gjenopplives

Nyheter / torsdag 12. juli 2018

I Posthallen står nordisk og bærekraftig design i fokus, med moderne matkonsepter og internasjonal stemning.

Har troen på Lillestrøm

Nyheter / onsdag 11. juli 2018

Stadig flere eiendomsaktører satser på Lillestrøm, som kan få en voldsom eiendomsutvikling de neste årene.