Utvidet partsevne for eierseksjonssameier

Grensedragningen for når et eierseksjonssameie kan opptre som part i en rettslig tvist, og når de enkelte seksjonseierne må saksøke eller saksøkes, har vært et spørsmål for domstolene flere ganger. Det er dette som kalles for partsevne. I ny eierseksjonslov som trådte i kraft fra nyttår (1. januar 2018), er partsevnen for eierseksjonssameier noe utvidet. Dette er nyttig å være klar over både for seksjonseiere og sameier selv, men også for utbyggere av eierseksjonssameier.

I et eierseksjonssameie er det de enkelte seksjonseierne som er i fokus, og som primært innehar rettigheter og plikter knyttet til eiendommen. Utgangspunktet er derfor at eierseksjonssameiet ikke anses som et selvstendig rettssubjekt, og normalt ikke kan ha partsevne.

LES OGSÅ: Ny eierseksjonslov – bruksretter til besvær

Gjennom sameiet inngår imidlertid seksjonseierne et fellesskap, med mulighet for felles representasjon gjennom styret, når det gjelder seksjonseiernes “felles rettigheter og plikter”. Dette utgangspunktet er videreført fra tidligere lov, i ny eierseksjonslov § 60 første ledd første punktum. Eierseksjonsloven bestemmer videre at for forhold hvor styret har slik representasjonsrett, har sameiet også partsevne.

Grensene for hva som skal anses som slike felles rettigheter og plikter, er ikke alltid innlysende. I bestemmelsens annet punktum presiseres at dette omfatter “å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom”. Etter tidligere eierseksjonslov var det likevel slik at et krav mot utbygger, basert på forsinkelse eller mangler ved fellesareal, falt utenfor sameiets partsevne med mindre utbygger hadde forpliktet seg særskilt overfor sameiet som sådan, eller kravet var overdratt fra seksjonseier til sameiet. Årsaken er at et slikt krav normalt baseres på den enkelte seksjonseiers individuelle kontrakt.

I ny eierseksjonslov er dette endret. Der fremgår det nå uttrykkelig at “[s]tyret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.”

Det er likevel viktig å være klar over at eierseksjonssameiets adgang til å fremme slike krav knyttet til fellesareal mot utbygger, er en avledet rettighet. Sameiets krav går derfor ikke lenger enn den enkelte seksjonseiers krav. Derimot er det tilstrekkelig at én seksjonseier har grunnlag for det aktuelle kravet i sin kontrakt. Ved en slik situasjon vil likevel beregningen av erstatningskravet kunne påvirkes, normalt slik at det begrenses til en forholdsmessig andel av tapet eller kostnadene, tilsvarende den aktuelle seksjonseiers eierbrøk.

LES OGSÅ: Behov for endringer av vedtektene i eierseksjonssameiet?

At sameiet fremmer krav overfor utbygger knyttet til feil eller mangler ved fellesareal, hindrer i utgangspunktet ikke seksjonseiere fra selv å fremme krav mot utbygger basert på samme grunnlag. En utbygger risikerer derfor at et og samme krav fremsettes fra flere kanter. Hvem som skal håndtere hvilke krav, vil i slike situasjoner måtte avklares internt i eierseksjonssameiet. Så snart et krav er fremsatt for domstolene, vil likevel prosessregler forhindre at samme krav fremmes i andre rettslige prosesser.

Når det gjelder krav basert på feil og mangler i de enkelte seksjoner, er den rettslige situasjonen uendret, og det er bare den enkelte seksjonseier som har partsevne. Dette gjelder selv om slike krav skulle være likeartet, eller kanskje tilnærmet identiske. Håndtering av slike krav kan likevel i stor utstrekning skje gjennom sameiet, etter fullmakt fra seksjonseierne. Fordi det da er seksjonseierne som er parter, ikke sameiet, er det viktig å passe på at en slik fullmakt omfatter alt den skal, herunder eventuell inngåelse av forlik.

Artikkelforfatteren er senioradvokat i Advokatfirma DLA Piper Norway