Nye retningslinjer om off market-salg

Artikkelforfatter er advokat og Partner Christian O. Hartmann i SANDS.

«Off marked» salg er en kjent transaksjonsform i Norge. Slike salg har positive sider, men også enkelte risikoaspekter. Fordelene er først og fremst at slike kjøp går «under radaren» og gjennomføres ofte raskere enn ordinære salg. Ulempen er i all hovedsak knyttet til prisingen, da slike eiendommer ikke blir testet fullt ut i det åpne markedet.

Finanstilsynet publiserte den 14. mars nye retningslinjer for off-marked salg.

Finanstilsynets retningslinjer kommer som følge av medias søkelys på slike transaksjoner. Tilsynets retningslinjer er basert på Tilsynets egne undersøkelser av 16 ulike eiendomsmeglingsforetak i Oslo og Akershus, hvor disse er blitt bedt om å sende inn rutiner for slike salg, samt gi en oversikt over slike transaksjoner i perioden 1.1.15 til 27.10.17. Undersøkelsen viste at meglerforetakene hadde gjennomført 726 off marked salg, hvilket utgjør 4.7 % av det samlede transaksjonsvolumet til meglerforetakene.

Tilsynet oppgir i sitt rundskriv at de sitter igjen med ett inntrykk av at eiendomsmeglere, iallfall frem til våre 2017, ikke hadde tilstrekkelig fokus på off marked salg og rutiner for å håndtere slike transaksjoner.

På denne bakgrunn har Finanstilsynet utarbeidet nye retningslinjer.

Tilsynet understreker i sine retningslinjer at eiendomsmeglere skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, jf. emgll. § 6-3.

Av konkrete retningslinjer kan fremheves at en megler ikke kan nøye seg med å kontakte kun en interessent, samt at salgsoppgave må være utarbeidet før eiendommen tilbys interessentene.

Det er også verdt å merke seg at Tilsynet påpeker at dersom en megler håndterer et off marked salg og deretter påtar seg et videresalg fra off-marked kjøperen, vil dette alltid være egnet til å svekke tillitten til megleren. Tilsynet påpeker imidlertid at slike re-salg i enkelt tilfelle likevel ikke vil være egnet til å svekke tillitten. Som eksempel i denne vurderingen trekker Tilsynet frem tidsaspektet mellom de to oppdragene og det forhold at det var mange interessenter som ble tilbudt eiendommen og mange som la inn bud. Uansett påpeker Tilsynet at slike videresalg bør gjøres i samsvar med foretakets fagansvarlig.

Under henvisning til emgll. §1-1 vedr. krav om sikker eiendomsmegling, påpeker Tilsynet videre at alle sider av oppdraget må dokumenteres. Ett punkt som Tilsynet fremhever er meglers advarsel til kunden om at et off marked salg antas å gi kunden en dårligere pris enn ved et ordinært salg og hvordan et slikt salg foregår.