Ukens Tips: Styrets ansvar ved forskriftsmangler

Styrets forvaltningsansvar omfatter ulike ansvarsområder. Ett er styrets ansvar for at selskapets virksomhet drives innenfor rammene av gjeldende lov og forskrifter. Dette omfatter også en plikt til å sørge for at den underliggende eiendomsmassen er forskriftsmessig.

Den praktiske betydningen av styrets ansvar for at eiendomsmassen er forskriftsmessig varierer, blant annet ut fra omfanget av selskapets virksomhet og antall ansatte. I selskaper uten ansatte innebærer styrets ansvar at styrets medlemmer selv må ha kunnskap om eiendommen(e) og sørge for at den eller de er i forskriftsmessig stand. I selskaper som er organisert med daglig leder, og eventuelt også andre ansatte underlagt denne, plikter styret å se til at forvaltningen av selskapets eiendomsmasse er organisert slik at det er ansatte som har nødvendig kunnskap om eiendomsmassen og at det er etablert hensiktsmessige rutiner som sikrer nødvendig oppfølging av forskriftsmessigheten.

Styrets ansvar for eiendomsmassens forskriftsmessighet gjelder i hele selskapets eiertid. Dette stiller krav til styret både i forbindelse med at selskapet erverver ny eiendom, og underveis i eiertiden. Ved nyerverv er styret ansvarlig for at den aktuelle eiendommen undersøkes for å få klarlagt hvilke forskriftskrav som gjelder og om eiendommen tilfredsstiller kravene. Avdekkes forskriftsmangler, er styret ansvarlig for å iverksette nødvendige tiltak for å bringe eiendommen i forskriftsmessig stand. Dersom forskriftsmanglene begrenser adgangen til å bruke eiendommen før de er utbedret, er det styrets ansvar at selskapet avstår fra bruk inntil eiendommen er forskriftsmessig og brukstillatelse er gitt.

I en aktuell ansvarssituasjon er det avgjørende om styrets medlemmer har opptrådt forsvarlig. Der styrets medlemmer ikke selv besitter nødvendig kunnskap for å forstå og vurdere forskriftsmessigheten, plikter styret derfor å la seg bistå av fagkyndige. For styrets medlemmer er det ikke en relevant unnskyldningsgrunn at styremedlemmene selv manglet nødvendige forutsetninger for å forstå forskriftskravene.

Styrets ansvar for forskriftsmangler vil typisk kunne komme på spissen i forbindelse med transaksjoner i eiendommen, som for eksempel kjøp, salg, utleie, sikkerhetsstillelse, kapitalforhøyelser, fusjoner eller fisjoner. Dersom styret har forsømt sine plikter, risikerer styrets medlemmer erstatningsansvar overfor tredjepart for økonomisk tap påført denne som følge av forskriftsmangelen. Tapet vil typisk bestå i utgifter til å sette eiendommen i forskriftsmessig stand eller være en følge av redusert eiendomsverdi.

Ansvar for styrets medlemmer for slikt tap kan, avhengig av omstendighetene, oppstå i ulike varianter. Ett eksempel er at selskapets aksjeeiere lider tap fordi selskapet har ervervet en eiendom som ikke er forskriftsmessig og av den grunn har en lavere verdi enn kjøpesummen skulle tilsi. Andre eksempler er at tredjepart som har kjøpt en eiendom fra selskapet er påført et tap fordi eiendommen ikke er forskriftsmessig, eller leietaker lider tap som følge av forskriftsmangelen. I praksis vil krav typisk fremmes mot styrets medlemmer der selskapet ikke er søkegodt eller avviklet, eller garantitiden for krav under kjøpe- eller entreprisekontrakten er utløpt.

———————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Hedvig Bugge Reiersen er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for selskapsrett.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13