– Gjennomføringsevne like viktig som pris

De er tilknyttet Føyen Torkildsens eiendomsgruppe, og jobber mye med denne type avtaler.

– Opsjonsavtaler er et nyttig verktøy for å sikre tilgang til eiendommer hvor utviklingspotensialet er uavklart, sier Råmunddal.

Advokatene forteller om flere tema som går igjen innenfor opsjonsavtaler.

– Foreldelse og andre problemstillinger knyttet til mulig bortfall av opsjonsavtaler er en gjenganger, sier Lillebergen.

– Et annet tema som går igjen er spørsmål knyttet til reforhandling av pris. Den siste tiden har vi holdt en rekke foredrag om eiendomsutvikling der deltakerne bekrefter at problemstillinger knyttet til reforhandling av kommersielle vilkår er høyst relevant. Også i løpende saker opplever vi ofte at reprising er et tema, sier Råmunddal.

Føyen Torkildsen-advokatene har inntrykk av at grunneiere i attraktive områder de seneste årene har opplevd en betydelig pågang av utbyggere som ønsker å inngå opsjonsavtaler

– Av og til er det nok også slik at utbyggere inngår opsjonsavtaler på for høye nivåer for å sikre tilgang til arealer. Vi har opplevd tilfeller der det kan spørres om det er lovet urealistiske høye priser for å sikre tilgang til arealer. Om arealene er bundet opp av en opsjonsavtale i lang tid, er ofte grunneier i en dårlig forhandlingsposisjon, sier Lillebergen.

Det er også mer vanlig at utbyggere bommer i sine kalkyler, typisk ved at det kommer krav fra det offentlige som vil bli kostbare å oppfylle.

– Er det noe til hinder for at partene reforhandler pris?

– Juridisk er det i utgangspunktet ingenting som hindrer en opsjonshaver i å kontakte opsjonsgiver med beskjed om at prisene må ned om opsjonen skal utøves, eller at opsjonsutøvelse vil skje på et senere tidspunkt om prisene opprettholdes. Litt påpasselig bør man likevel være her. Om man i et forsøk på reforhandling sier tydelig at opsjon ikke vil bli utøvd, kan man i noen situasjoner risikere at opsjonsavtalen må anses bortfalt, sier Råmunddal.

– Av og til er det åpenbart for begge parter at prisen må reforhandles for at utbygger skal oppnå tilfredsstillende lønnsomhet i prosjektet. Da går ofte forhandlingene smidig for seg. Ikke sjelden opplever vi imidlertid at grunneiersiden føler seg lurt av utbyggere som har lovet gull og grønne skoger, for deretter å skulle reforhandle avtalevilkår.

I slike saker anbefaler advokatene at grunneier er oppmerksom på risikoen for reprising av arealene.

– Etter vårt syn bør grunneiere ofte gjøre egne vurderinger av økonomien i prosjektet for å se om opsjonsprisen er fornuftig fastsatt. Eksempelvis kan grunneier be om å få tilgang til utbyggers kalkyler for prosjektet for å gjøre egne vurderinger av om opsjonsprisen er reell, sier Råmunddal.

– Av og til gir vi etter gjennomgåelse av bakenforliggende materie, og da ofte i samråd med andre rådgivere, råd til våre klienter om ikke å akseptere tilbud fra interessenter som tilbyr den høyeste opsjonsprisen, sier Lillebergen.

Advokatene mener at når man inngår en langsiktig opsjonsavtale, er det ikke prisen alene som er sentral.

– Minst like viktig som prisen, er etter vår oppfatning gjennomføringsevne, sier advokatene.