Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Ukens Tips: «Holdover rights» i leiekontrakter

"Holdover rights" – ensidige, kortvarige forlengelsesretter for leietaker ved leietidens utløp – kan skape utfordringer for utleier.

Ingrid K. Høstmælingen og Trude Gran Melbye

mandag 12. februar 2018 4:00 (Oppdatert 11. februar 2018 23:30)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Det hender at leietaker ønsker en rett til å forlenge leietiden i en kortere periode etter utløp av ordinær leietid, gjerne med kort frist på å gjøre retten gjeldende. Slike rettigheter kalles gjerne «holdover rights». Dette kan være problematisk for utleier, både i relasjon til planlagt oppgradering av lokalene etter leieutløpet og for oppstart av nytt leieforhold.

Vi ser en økende tendens til at særlig større leietakere forsøker å få inntatt «holdover rights» i leiekontrakten. Bakgrunnen er enkel; når leietiden er over, skal leietaker finne nye lokaler. Dersom leietaker har behov for et ikke ubetydelig areal og er sensitiv for beliggenhet og standard, kan det være vanskelig å finne lokaler som er ledige akkurat ved utløp. Kanskje finner leietaker sin neste ideelle lokasjon i et byggeprosjekt som ikke ferdigstilles før flere måneder etter at han skal være ute av eksisterende lokaler.

Spørsmålet er om det er aktuelt for eksisterende utleier å være behjelpelig med å løse disse utfordringene for leietaker – og til og med å binde seg til dette på forhånd.

Utleier bør i så fall være nøye på utformingen av klausulen. Leietaker bør for det første ha plikt til å varsle utleier i god tid før leietidens utløp om at rettigheten utøves, slik at utleier kan planlegge for neste leieforhold. En frist på 18-24 måneder er ikke uvanlig. Dette gir utleier forutsigbarhet og mulighet til å planlegge for eventuell rehabilitering og/eller nytt leieforhold.

«Holdover»-tiden bør være begrenset, typisk 3-6 måneder, og uten ytterligere forlengelsesrett. Det bør spesifiseres at rettigheten skal gjelde hele leieobjektet, og ikke bare deler (rettigheten bør ikke kunne kombineres med eventuelle bestemmelser om delvis oppsigelse mv.). I tillegg bør det presiseres at leietakers øvrige forpliktelser etter leiekontrakten, herunder vedlikeholds- og utskiftningsansvaret, gjelder uendret. Det er også vanlig at leien i «holdover»-tiden settes høyere enn den var i den ordinære løpetiden – vi har sett både 50 og 100 % høyere leie her.

Etter vår oppfatning kan det ikke sies at «holdover rights» er markedsmessig eller en vanlig løsning. Det kan like fullt være kommersielt rasjonelt for utleier å tilby «holdover rights» som del av en samlet vilkårspakke i en forhandlingssituasjon.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

187 mill. i utbytte fra Selvaag Bolig

Nyheter / onsdag 15. august 2018

Prosjekter for 2,5 milliarder

Nyheter / onsdag 15. august 2018

Usikkert bilmarked gir midlertidig bygg

Nyheter / onsdag 15. august 2018

NRK sier nei til få boliger på Marienlyst (+)

Pluss / onsdag 15. august 2018

Ringnes med hotellplaner på Karl Johan (+)

Pluss / tirsdag 14. august 2018

KLP bygger – milliardkontrakt for Veidekke

Nyheter / onsdag 15. august 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
– De fleste boligutviklere skyter med hagle– De fleste boligutviklere skyter med hagle 9. august 2018
Får 160 meter lang fasade til kjempeprosjektFår 160 meter lang fasade til kjempeprosjekt 10. august 2018
Akershus Eiendom ansetterAkershus Eiendom ansetter 9. august 2018

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Åpent Bakeri åpner på Tjuvholmen   

Nyheter / onsdag 15. august 2018

Selvaag Eiendom har signert leiekontrakt med Åpent Bakeri, som åpner i løpet av vinteren i Tjuvholmen allé 15.

Hotellfølelsens inntog

Nyheter / tirsdag 14. august 2018

Enten det er på kontoret, hos en klinikk eller serviceleverandør stiller vi stadig høyere forventinger til interiøret.

Fleksibel arbeidsdag

Nyheter / mandag 13. august 2018

Bør vi jobbe hjemme eller på kontoret?

Frihet under ansvar

Nyheter / søndag 12. august 2018

Vi lever i en verden der endringer skjer vanvittig raskt, og bedrifter er helt avhengig av å fornye seg for å overleve. For at et selskap skal lykkes med dette, må de ha evne til å legge til rette for kreative prosesser, som vil si å skape nye og nyttige resultater. 

Fremtidsrettet blikk på leieavtaler for handelslokaler

Nyheter / torsdag 9. august 2018

Handelsbransjen er i en brytningstid, og ny teknologi og endrede handelsvaner gjør at bransjen endrer seg raskt. Denne utviklingen påvirker også utformingen av leieavtalene for handelslokaler. De viktigste utviklingstrekkene gjennomgås i denne artikkelen.

Bekjemper matsvinn

Nyheter / onsdag 8. august 2018

Gjennom appen Too Good To Go bidrar 1000 spisesteder i Norge med å redusere matsvinn.