Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Ukens Tips: «Holdover rights» i leiekontrakter

"Holdover rights" – ensidige, kortvarige forlengelsesretter for leietaker ved leietidens utløp – kan skape utfordringer for utleier.

Ingrid K. Høstmælingen og Trude Gran Melbye

mandag 12. februar 2018 4:00 (Oppdatert 11. februar 2018 23:30)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Det hender at leietaker ønsker en rett til å forlenge leietiden i en kortere periode etter utløp av ordinær leietid, gjerne med kort frist på å gjøre retten gjeldende. Slike rettigheter kalles gjerne «holdover rights». Dette kan være problematisk for utleier, både i relasjon til planlagt oppgradering av lokalene etter leieutløpet og for oppstart av nytt leieforhold.

Vi ser en økende tendens til at særlig større leietakere forsøker å få inntatt «holdover rights» i leiekontrakten. Bakgrunnen er enkel; når leietiden er over, skal leietaker finne nye lokaler. Dersom leietaker har behov for et ikke ubetydelig areal og er sensitiv for beliggenhet og standard, kan det være vanskelig å finne lokaler som er ledige akkurat ved utløp. Kanskje finner leietaker sin neste ideelle lokasjon i et byggeprosjekt som ikke ferdigstilles før flere måneder etter at han skal være ute av eksisterende lokaler.

Spørsmålet er om det er aktuelt for eksisterende utleier å være behjelpelig med å løse disse utfordringene for leietaker – og til og med å binde seg til dette på forhånd.

Utleier bør i så fall være nøye på utformingen av klausulen. Leietaker bør for det første ha plikt til å varsle utleier i god tid før leietidens utløp om at rettigheten utøves, slik at utleier kan planlegge for neste leieforhold. En frist på 18-24 måneder er ikke uvanlig. Dette gir utleier forutsigbarhet og mulighet til å planlegge for eventuell rehabilitering og/eller nytt leieforhold.

«Holdover»-tiden bør være begrenset, typisk 3-6 måneder, og uten ytterligere forlengelsesrett. Det bør spesifiseres at rettigheten skal gjelde hele leieobjektet, og ikke bare deler (rettigheten bør ikke kunne kombineres med eventuelle bestemmelser om delvis oppsigelse mv.). I tillegg bør det presiseres at leietakers øvrige forpliktelser etter leiekontrakten, herunder vedlikeholds- og utskiftningsansvaret, gjelder uendret. Det er også vanlig at leien i «holdover»-tiden settes høyere enn den var i den ordinære løpetiden – vi har sett både 50 og 100 % høyere leie her.

Etter vår oppfatning kan det ikke sies at «holdover rights» er markedsmessig eller en vanlig løsning. Det kan like fullt være kommersielt rasjonelt for utleier å tilby «holdover rights» som del av en samlet vilkårspakke i en forhandlingssituasjon.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Selger kombinasjonsbygg til Pareto Eiendomsfellesskap

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Ny toppleder i J.B.Ugland Eiendom

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Selger 16 utleieleiligheter

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Rett til utbyggingsområder i sjø

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Her satser Stor-Oslo Eiendom på boliger

Nyheter / torsdag 24. mai 2018

AKA nærmer seg 200 eiendommer

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Tradisjonelle kontorløsninger svekker konkurranseevnen

Nyheter / fredag 25. mai 2018

Den fjerde industrielle revolusjon snur opp ned på måten vi jobber, og dermed også måten vi organiserer bedriftene på.

Sparer stort på få meter

Nyheter / torsdag 24. mai 2018

Bedrifter kan spare store beløp på å flytte noen hundre meter vekk fra kollektivknutepunktene.

Ny form for kontrakt

Nyheter / onsdag 23. mai 2018

Leverandøren får betalt etter hvor fornøyde leietakerne blir.

Milano: Mangler du utstillingslokale, lager du et selv

Nyheter / tirsdag 22. mai 2018

Du vet ikke hva mangfold er før du har besøkt møbelmessen i Milano.

HCL Technologies til Forus

Nyheter / mandag 21. mai 2018

HCL Technologies flytter i løpet av sommeren fra Jåttavågen til Vassbotnen 23 på Forus.

Vi er alltid der for kunden

Utleier har ordet / onsdag 16. mai 2018

Som et av Rogalands eldste selskap er Øgreid opptatt av å gi leietakerne forutsigbarhet og å imøtekomme deres krav om fleksibilitet.