Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Ukens Tips: «Holdover rights» i leiekontrakter

"Holdover rights" – ensidige, kortvarige forlengelsesretter for leietaker ved leietidens utløp – kan skape utfordringer for utleier.

Ingrid K. Høstmælingen og Trude Gran Melbye

mandag 12. februar 2018 4:00 (Oppdatert 11. februar 2018 23:30)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Det hender at leietaker ønsker en rett til å forlenge leietiden i en kortere periode etter utløp av ordinær leietid, gjerne med kort frist på å gjøre retten gjeldende. Slike rettigheter kalles gjerne «holdover rights». Dette kan være problematisk for utleier, både i relasjon til planlagt oppgradering av lokalene etter leieutløpet og for oppstart av nytt leieforhold.

Vi ser en økende tendens til at særlig større leietakere forsøker å få inntatt «holdover rights» i leiekontrakten. Bakgrunnen er enkel; når leietiden er over, skal leietaker finne nye lokaler. Dersom leietaker har behov for et ikke ubetydelig areal og er sensitiv for beliggenhet og standard, kan det være vanskelig å finne lokaler som er ledige akkurat ved utløp. Kanskje finner leietaker sin neste ideelle lokasjon i et byggeprosjekt som ikke ferdigstilles før flere måneder etter at han skal være ute av eksisterende lokaler.

Spørsmålet er om det er aktuelt for eksisterende utleier å være behjelpelig med å løse disse utfordringene for leietaker – og til og med å binde seg til dette på forhånd.

Utleier bør i så fall være nøye på utformingen av klausulen. Leietaker bør for det første ha plikt til å varsle utleier i god tid før leietidens utløp om at rettigheten utøves, slik at utleier kan planlegge for neste leieforhold. En frist på 18-24 måneder er ikke uvanlig. Dette gir utleier forutsigbarhet og mulighet til å planlegge for eventuell rehabilitering og/eller nytt leieforhold.

«Holdover»-tiden bør være begrenset, typisk 3-6 måneder, og uten ytterligere forlengelsesrett. Det bør spesifiseres at rettigheten skal gjelde hele leieobjektet, og ikke bare deler (rettigheten bør ikke kunne kombineres med eventuelle bestemmelser om delvis oppsigelse mv.). I tillegg bør det presiseres at leietakers øvrige forpliktelser etter leiekontrakten, herunder vedlikeholds- og utskiftningsansvaret, gjelder uendret. Det er også vanlig at leien i «holdover»-tiden settes høyere enn den var i den ordinære løpetiden – vi har sett både 50 og 100 % høyere leie her.

Etter vår oppfatning kan det ikke sies at «holdover rights» er markedsmessig eller en vanlig løsning. Det kan like fullt være kommersielt rasjonelt for utleier å tilby «holdover rights» som del av en samlet vilkårspakke i en forhandlingssituasjon.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Tore Bakken går til Entra

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

Antyder bypark på Nylandsbrua

Utvikling / tirsdag 23. oktober 2018

Vika-syndikat fikk med Centennial på kjøp

Transaksjoner / tirsdag 23. oktober 2018

Mistet retten til eiendom verdt 40 millioner

Juss / tirsdag 23. oktober 2018

Her kan det komme 30.000 kvm bolig (+)

Transaksjoner, Pluss / tirsdag 23. oktober 2018

Kronikk: Mens vi venter på Filipstad, endres verden

Kronikk / tirsdag 23. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Vil bygge boliger ved skytebaneVil bygge boliger ved skytebane 22. oktober 2018
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Bergen kommune selger to næringstomter

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

Tomtene er beliggende i Espehaugen Næringspark, og har en prisantydning på henholdsvis 13,5 og 11 millioner kroner.

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

En av verdens beste arbeidsplasser

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

DHL er rangert som den sjette beste arbeidsplassen i verden i 2018.

Et fremragende eksempel på byreparasjon

Nyheter / tirsdag 23. oktober 2018

Kulturhuset 2.0 i Youngs gate 6 vant Oslo bys arkitekturpris 2018.

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.