Ukens Tips: Overtredelser av Plan- og bygningsloven

Kommunen har plikt til å forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.), jf. pbl. § 32-1 første ledd. Dette gjelder alle former for overtredelser av saksbehandlings- og materielle bestemmelser og søknadspliktige byggetiltak som er oppført uten eller i strid med byggetillatelse. Bestemmelsen kan imidlertid ikke påberopes av naboer eller andre. De har ikke rettskrav på slik oppfølging.

Er en ulovlighet av “mindre betydning”, kan kommunen velge å avstå fra å forfølge forholdet. Sivilombudsmannen uttaler at sentrale momenter i vurderingen vil være overtredelsens art og omfang, og avvikets betydning for de interesser som plan- og bygningslovgivningen skal sikre. Det er også relevant om overtredelsen kan medføre fare eller ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser. Beslutning om ikke å følge opp en ulovlighet anses ikke som et enkeltvedtak, og kan dermed ikke påklages. En slik beslutning medfører imidlertid ikke at det ulovlige forholdet blir lovlig.

Ved overtredelser av pbl. kan kommunen benytte en rekke ulike sanksjoner; Den kan vedta tvangsmulkt, forelegg, overtredelsesgebyr eller retting, og den kan også pålegge stans i arbeid og opphør av bruk. En del overtredelser er dessuten ilagt straffansvar. Flere typer sanksjoner kan brukes overfor en og samme ulovlighet, men sanksjonene må samordnes slik at overtrederen ikke rammes på en urimelig måte.

Før kommunen gir et pålegg, vedtar tvangsmulkt eller utferdiger et forelegg, skal overtrederen motta skriftlig forhåndsvarsel og gis anledning til å uttale seg innen en frist på minst 3 uker. Kravet om forhåndsvarsling gjelder ikke ved pålegg om stans og opphør med umiddelbar virkning. Forvaltningsloven § 16 tredje ledd bokstav c gir dessuten adgang til å gjøre unntak fra kravet om forhåndsvarsling der det haster med å gi et pålegg om retting. Det vil typisk være aktuelt i en faresituasjon eller der det mangler nødvendig sikring eller kontroll i et tiltak.

Selv om det avdekkes ulovligheter, kan tiltakshaver søke om etterhåndsgodkjenning. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har derfor uttalt at et forhåndsvarsel om retting bør inneholde opplysning om at det normalt er anledning til å søke om etterhåndsgodkjenning innen en viss frist. Et ulovlig forhold blir ikke lovlig av at det søkes om etterhåndsgodkjenning innen fristen. Departementet anbefaler imidlertid at søknader om etterhåndsgodkjenning behandles før rettingspålegg gis. I påvente av utfallet av søknadsbehandlingen kan det likevel være aktuelt med stansingspålegg, pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning og sikringspålegg.

Dette praktiseres selv i alvorlige saker. I flere kommuner hvor det har vært stilt spørsmål ved mulige misligheter i byggesaksbehandlingen, har kommunens første grep vært å føre grundige tilsyn med eiendommene det gjelder. Eiendommer som har fått avdekket ulovligheter, har kunnet søke om etterhåndsgodkjenning i tråd med gjeldende reguleringsverk, eventuelt med dispensasjoner. Dersom en søknad om etterhåndsgodkjenning avslås, vil imidlertid kommunen gjenoppta ulovlighetsoppfølgingen.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Johannes Meyer-Myklestad er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og tilknyttet firmaets fagområder for kontraktsrett samt entreprise og prosedyre.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13