Investorene har fått øynene opp for hoteller som attraktivt investeringsobjekt, noe som gjør at fokuset på denne type leieavtaler har økt. Vi har snakket med Lise Sofie Stene i advokatfirmaet BA HR om hvordan en leieavtale for hotell bør utformes.
– Er det en egen standard leieavtale for hotell?
– Nei, det er ikke en egen standardavtale for hotell, sier Stene.
– Tradisjonelt sett har de ulike hotellaktørene brukt sine egne maler, som har hatt ulik utforming. Nå ser vi imidlertid at flere aktører bruker standard leieavtale for næringslokaler, som er utarbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund, som utgangspunkt også for hotellavtaler. Disse standardene er godt kjent i markedet, noe som forenkler forhandlingene.
– Hvilke spesielle tilpasninger bør gjøres i hotellkontraktene?
– For det første må det avklares om leien skal være fastleie eller omsetningsbasert. I hotellkontraktene er det vanlig med omsetningsleie, gjerne kombinert med en minimumsleie som indeksreguleres. Dersom det skal være en minimumsleie, er det en fordel for utleier om den kan økes et visst antall år eller ved eventuell forlengelse av leieavtalen.
LES OGSÅ: Spesialkontrakter: Handel
Viktige presiseringerSom ved all omsetningsleie, er det viktig å presisere hvilke omsetning som skal inngå i leien, fortsetter advokaten.
– I de fleste tilfeller er det naturlig at både omsetning for utleie av hotellrom og annen omsetning, for eksempel for restaurant- og konferanseaktiviteter, parkeringsleie, varesalg og uteservering ol., inngår i leien. Dersom det skal gjøres fradrag for eventuelle inntektsreduksjoner, for eksempel avgifter til kortselskap eller byråprovisjoner, bør leietaker sørge for at det presiseres.
– Dersom omsetningsleien skal være høyere for utleie av hotellrom enn for annen omsetning, bør det dessuten angis hvordan inntektene skal fordeles på de ulike omsetningskategoriene. Dette er spesielt viktig ved salg av pakke-/kombinasjonstilbud som kan omfatte både leie av hotellrom, konferanse, mat, reise og underholdning, poengterer Stene.
– Hva med beskrivelsen av hotellets konsept, har det noen betydning for utleier?
– Utleier er ofte opptatt av hva slags hotell som skal drives i lokalene, for eksempel om det skal være et førsteklasses hotell eller et lavprishotell. Utleier bør i så fall sørge for at leietakers virksomhet og konsept, samt hvilke fasiliteter hotellet skal ha, beskrives mest mulig detaljert i avtalen.
Dette henger også sammen med omsetningsleien, som gjør det viktig for utleier at leietaker ikke kan redusere den beskrevne virksomheten, eller gjøre andre endringer som kan påvirke omsetningen negativt, uten utleiers samtykke.
– Omsetningsleien gjør det også viktig for utleier at leietaker har driveplikt hele året, gjerne kombinert med sanksjoner som for eksempel dagbøter, tilføyer hun.
LES OGSÅ: Spesialkontrakter: Restaurant
VedlikeholdsbestemmelserDet er ofte stor slitasje på hotelleiendommer, noe som gjør at partene bør ha ekstra fokus på leieavtalens vedlikeholds- og utskiftningsbestemmelser.
– Hvordan bør ansvaret for vedlikehold reguleres i disse avtalene?
– Siden hoteller ofte er enbrukerbygg, utvides ofte leietakers vedlikeholdsansvar til å gjelde utvendig vedlikehold i tillegg til innvending vedlikehold (såkalt bare house-avtale, red. anm.). Leietaker bør påse at et slikt utvidet vedlikeholdsansvar reflekteres i leien, sier Stene.
Utleier bør på sin side sørge for at leietakers vedlikeholdsplikt omfatter alle skader på utleiers eiendom, uavhengig av om skaden er forårsaket av leietakers ansatte, hotellets gjester eller annet.
Omsetningsleien gjør det ekstra viktig for utleier at hotellet vedlikeholdes og opprettholder en tilfredsstillende standard i hele leieperioden. For å sikre dette bør leietakers vedlikeholds- og utskiftningsplikt knyttes opp mot leieavtalens konseptbeskrivelse, slik at hotellet opprettholder en minst like god standard som beskrevet der. I tillegg kan det også med fordel vises til standarden på et referansehotell eller referansekjede ved inngåelsen av leieavtalen.
– Leietaker kan dessuten pålegges å fremlegge en plan for vedlikehold hvert år som skal godkjennes av utleier, forteller Stene.
– Denne plikten bør i så fall kombineres med en årlig befaring som gir utleier en mulighet til å kontrollere at vedlikeholdsplanen faktisk følges.
– Hva med inventar og innredning, hvordan reguleres det?
– Hotellkontrakter skiller ofte mellom inventar og innredning (såkalt furnitures, fixtures and equipment), og driftsutstyr (såkalt operating equipment). Skillet følger av bransjepraksis og er ikke selvforklarende, sier Stene. Vanlige eksempler på inventar og innredning er møbler, tepper, gardiner, lamper og elektriske artikler. Driftsgjenstander er typisk sengetøy, kjøkkenredskaper og ansatteuniformer.
Utleier eier vanligvis inventaret og innredningen og leier det ut til leietaker, mens leietaker selv er ansvarlig for å kjøpe driftsutstyr. For å unngå senere tvil om skillet mellom de to ulike kategoriene, lages det ofte en liste med eksempler som vedlegges avtalen.
– Leietaker er normalt forpliktet til å vedlikeholde og skifte ut inventar og innredning når dette leies fra utleier. For å sørge for at denne plikten følges opp, er det vanlig at leietaker betaler inn en prosentandel av årlig brutto omsetning til et vedlikeholdsfond for vedlikehold og utskiftning av inventar og innredning, forklarer Stene.
– Er det noe man bør tenke på når det gjelder eventuelle ansatte i hotellet?
– Det er et viktig poeng. Dersom det er ansatte i hotellet, enten hos eksisterende leietaker eller hos utleier, kan inngåelse av en ny leieavtale anses som en virksomhetsoverdragelse i henhold til arbeidsmiljøloven. De ansatte har i så fall rett til å følge med over til den nye leietakeren med samme lønns- og arbeidsvilkår. Dersom det er ansatte i hotellet, bør derfor utleier sørge for at leieavtalen angir at leietaker er forpliktet til å ta over eventuelle ansatte uten at dette gir grunnlag for å rette krav mot utleier, avslutter Stene.
Estate Nyheter har i en serie på tre artikler intervjuet advokater som jobber tett med spesialkontrakter for handel, hotell og servering. Disse kontraktene etableres gjerne på basis av leiestandardene for lokaler/helt bygg utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom – men med vesentlige endringer både rettslig og kommersielt.
