Spesialkontrakter: Handel

Handelsnæringen har gjennomgått, og gjennomgår løpende endringer, blant annet som følge av ny teknologi og endrede handelsvaner. Vi har snakket med Camilla Hammer Solheim og Anne Fløystad Ellingsgård i advokatfirmaet BA-HR om hvordan utviklingen har påvirket leieavtalene som inngås for handelslokaler.

– Finnes det en egen mal for handelslokaler som det tas utgangspunkt i for denne typen avtaler?

– Det er ikke en egen mal for dette på samme måte som for kontorlokaler. Utgangspunktet for de aller fleste leieavtalene for handelslokaler er fremdeles standard leieavtale for næringslokaler som er utarbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund. Disse leiemalene krever imidlertid skreddersøm for å passe for handelsaktører. Flere store aktører har sine egne standardvarianter av bransjestandarden tilpasset deres virksomhet, sier Solheim.

Les også: Spesialkontrakter: Restaurant

– Hvilke tilpasninger gjøres når leieobjektet skal benyttes til handel?

– Vi ser absolutt at det er større bevissthet i markedet rundt spesialreguleringer i slike leieavtaler. Et særlig tema som diskuteres er hvordan leien skal fastsettes, fortsetter Ellingsgård.

I de aller fleste handelsleieavtaler er leien sammensatt av en minimumsleie og en omsetningsbasert leie. Minimumsleien KPI-justeres årlig, mens omsetningsleien oftest ligger fast i hele leieperioden. I bransjer hvor det er en dreining mot at handelen i større grad skjer utenfor de fysiske butikkene, er det økende fokus fra utleier på at minimumsleien skal være på et nivå som er bærekraftig gjennom hele leieperioden.

– Det sentrale når det gjelder omsetningsleien er imidlertid hva som skal inngå. Også dette har kommet mer i fokus som følge av at en større del av handelen ikke lenger skjer i de fysiske butikkene, kombinert med en forventning om at handel i fremtiden i økende grad vil skje utenfor de fysiske handelslokalene, sier Ellingsgård.

Det er eksempelvis blitt vanlig med rene showrooms der kunden kan se på varene, men der alt salg foregår ved at kunden bestiller varene via butikkens nettsted og varene leveres direkte til kunden fra et lager på en annen lokasjon. En annen variant er at kunden bestiller varer via butikkens nettsted uten først å ha besøkt butikken, men henter dem i butikk.

– Det er utfordrende å detaljregulere hva som skal inngå i omsetningsleien, og løsningen er ofte en nokså vid definisjon kombinert med opplisting av eksempler. Dersom noe ikke skal inngå i omsetningen, bør det nevnes særskilt for å unngå tvil i ettertid. Anbefalingen er at utleier og leietaker har en dialog om hva som skal inngå, hvor det også kartlegges om leietaker har intensjon om salg av varer fra leieobjektet gjennom flere kanaler, eksempelvis via netthandel, forklarer Solheim.

Les også: MVA-utfordringer ved førtidig opphør av leieforhold

– Er det andre tilpasninger enn regulering av leien som er nødvendig for slike avtaler?

– I tillegg til leien, er det flere punkter i leieavtalen som krever skreddersøm for å tilpasses til handelsaktører. Fra utleiers perspektiv er det viktig at leietakers virksomhet beskrives tilstrekkelig presist, og flere utleiere ønsker å innta krav/referanse til leietakers konsept, i form av krav til hvilke varer som skal selges, utvalg, prisnivå mv. Leietaker vil på sin side ofte ha et ønske knyttet til sammensetningen i flerbrukerbygg for å sikre best mulig kundetilstrømming.

– De mest attraktive leietakerne har gjerne underliggende forutsetninger om konsepter, brands eller aktiviteter som skal være tilgjengelig i samme bygg eller umiddelbar nærhet, samt at det ikke skal være direkte konkurrerende virksomhet i bygget. Disse forutsetningene øker også fordelen ved å kontrollere flere handelsslokasjoner i samme område, sier Ellingsgård.

Videre bør utleier passe på at leieavtalen pålegger leietaker driveplikt i lokalene, gjerne angitt til spesifikke tidspunkt, ettersom leien er knyttet opp mot omsetningen i lokalene, samt tilfredsstillende incentiver til at driveplikten overholdes (i form av bøter eller andre sanksjoner).

– Varierer avtaletilpasninger ut fra om det er frittliggende handelslokaler eller der hvor lokalene er del av et senter?

– I leieavtaler for handelsaktører i kjøpesenter er det i tillegg ofte spesialreguleringer knyttet til medlemskap i senterforening, markedsføringsbidrag mv. Utleier vil videre ønske fleksibilitet med hensyn til plassering/flytting av leietakere dersom det kreves for en formålstjenlig drift av senteret, samt fri adgang til å omorganisere og endre senterets fellesareal, forklarer Solheim.

– I restaurantlokaler overleveres ofte lokalene som et «rålokale» – hvordan er dette for lokaler til handel?

– På samme måte som ved utleie til restauranter er det et særtrekk ved utleie til handel at lokalene ofte overleves som såkalte «white-box»-lokaler, hvor leietaker selv foretar innredning i lokalene tilpasset sitt konsept. I slike tilfeller er det viktig å innta regulering som klart oppstiller grensene mellom hva som er utleiers ansvar og hva som er leietakers ansvar, samt på hvilke tidspunkt leietaker skal ha tilgang til lokalene for å gjøre egne tilpasninger. Fordelingen av ansvar er derfor noe partene bør ha fokus på og diskutere før leiekontrakt inngås, avslutter Solheim.

Estate Nyheter har i en serie på tre artikler intervjuet advokater som jobber tett med spesialkontrakter for handel, hotell og servering. Disse kontraktene etableres gjerne på basis av leiestandardene for lokaler/helt bygg utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom – men med vesentlige endringer både rettslig og kommersielt.