Senioradvokat Johannes Meyer-Myklestad og advokatfullmektig Sem Varhaug Søberg i Wikborg Rein arbeider med fast eiendom, entreprise og eiendomsutvikling.

Mer effektive og forutsigbare private reguleringsprosesser

Det har kommet en ny forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven.

Publisert Sist oppdatert

Artikkelforfatterne er Senioradvokat Johannes Meyer-Myklestad og advokatfullmektig Sem Varhaug Søberg i Wikborg Rein. 

Fredag 8. desember 2017 vedtok Kommunal- og moderniseringsdepartementet ny forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. Forskriften utgjør en del av regjeringens arbeid med å tilrettelegge for bolig-, nærings- og samfunnsutvikling, og følger opp endringene i plan- og bygningsloven med Prop. 149 L (2015-2016). Mer konkret er formålet med forskriften å skape mer effektive og forutsigbare planprosesser.

Forskriftens viktigste innhold er som følger:

1. Det stilles krav om et privat planinitiativ

Forskriften § 1 stiller krav til et privat planinitiativ som inneholder hovedrammen for forslaget som fremmes. Det private planinitiativet skal sendes samtidig med forespørsel om oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven § 12-8. De konkrete kravene til planinitiativet er forholdsvis omfattende. Foruten formål, bebyggelse, utbyggingsvolum og høyder, skal planinitiativet omtale tiltakets kvalitet, virkning på omgivelsene, spørsmål om samfunnssikkerhet, berøring av interessenter, mv.

Kravene i § 1 gir forslagsstiller et godt utgangspunkt for arbeidet med sitt reguleringsforslag og sikrer at kommunen blir forelagt det som er nødvendig for å gi en helhetlig tilbakemelding allerede i oppstartsmøtet. Merk at planinitiativet også skal vedlegges varsel som sendes om oppstart av planarbeid. På den måten kommer en mer konkret høringsprosess tidlig i gang.

2. Det stilles innholdskrav til oppstartsmøtet

Forskriften § 2 fastslår at alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetninger for det videre planarbeidet og utforming av det endelige planforslaget, skal diskuteres i oppstartsmøtet. Oppstartsmøtet skal således gi en helhetlig ramme for planarbeidet, og vil etter dette gi forslagsstiller den nødvendige informasjon om hva som kreves fremover.

Forskriften § 2 annet ledd lister også opp enkelte temaer som det hvert fall skal tas stilling til:

(a) hvordan det skal tilrettelegges for samarbeid, medvirkning og samfunnssikkerhet,

(b) om planen omfattes av forskrift om konsekvensutredninger,

(c) om det skal utarbeides utredninger og i så fall av hvem,

(d) om plan- og byggesak skal fellesbehandles,

(e, f og g) hva kommunen skal bidra med, behov for senere møter med kommunen og fremdriftsplan for planarbeidet,

(h) hvem som er kontaktpersoner, samt

(i) om det er aktuelt å stanse planinitiativet.

(Listen er noe forenklet av oss)

For å forstå bakgrunnen for denne temalisten, kan man se hen til følgende gjengivelse fra departementet om sitt opprinnelige høringsforslag, hentet fra Prop. 149 L (2015-2016) punkt 5.2:

“Departementet legger til grunn at det er vanlig at partene i oppstartsmøtet drøfter tiltakets form og omfang, forholdet til eksisterende planer, krav til dokumentasjon og utredninger, prosessledelse og kontaktpersoner, hva som er avklart mellom partene, og hva som er uavklart og gjenstår. Eventuelle krav om planprogram og konsekvensutredning blir gjerne også drøftet. Spørsmål knyttet til rekkefølgebestemmelser, utbyggingsavtaler, tilliggende infrastruktur og nasjonale og regionale føringer mv., vil ofte være tema. Tilsvarende gjelder spørsmålet om det ligger til rette for parallell plan- og byggesak, og hvilke nærmere avklaringer og forutsetninger som må være oppfylt dersom forslagsstiller skal velge å gå videre i den retning.”

Departementet har ikke med forskriften ment å vesentlig endre hva som er vanlig praksis, men har ønsket å standardisere temaene for oppstartsmøtet, slik at alle oppstartsmøter sikrer behandling av de vesentligste temaer.

3. Det stilles konkrete krav til referatet fra oppstartsmøtet

Forskriften § 3 stiller krav også til referatet fra oppstartsmøtet, slik at referatet sammen med selve oppstartsmøtet gir et fullverdig grunnlag for videre planbehandling. Referatet utarbeides av kommunen innen rimelig tid etter møtet.

Kommunen må nå som et minimum redegjøre for alle vurderinger av temaene som etter forskriften § 2 skal diskuteres i møtet. I tillegg skal referatet gjengi uenigheter mellom kommunen og forslagsstiller, og punkter det gjenstår å avklare.

Vurdering av forskriften

Den nye forskriften følger opp lovendringene som ble foreslått med Prop. 149 L (2015-2016). Disse bestod i hovedsak av forslag om forenklinger og standardisering av plandelen av plan- og bygningsloven. De lovendringene som omhandlet tydeligere og mer formaliserte rammer for oppstart av private planprosesser, mottok sterk støtte av høringsinstansene.

Hovedinnholdet i forskriften er likevel ikke mer revolusjonerende enn at det allerede praktiseres av mange kommuner, som har gode systemer for å behandle private reguleringsforslag. Flere eiendomsutviklere er også gode på å foreslå rammer for behandlingen av private reguleringsforslag, som igjen skaper godt driv i reguleringsprosesser. Norsk Eiendom utarbeidet også en veileder i 2015, med formål om å foreslå en bestepraksis for planinitiativ og oppstartsmøter.

Det er likevel positivt at departementet tar grep for å sikre en fremdriftsorientert og ensartet reguleringsprosess for alle kommuner. Oppstartsmøtet er en av forslagsstillers viktigste arenaer for tilbakemeldinger, men ikke alle oppstartsmøter går likt for seg eller mottar lik oppfølging. Dette kan den nye forskriften gjøre noe med. Ved å vedta i forskrift at det skal gjennomføres mer fullstendige oppstartsmøter og at kommunen deretter skal referere alle oppfølgingspunkter, gjør man to viktige grep: (1) man krever at både utbyggere og kommuner har et tydelig fokus på hvordan planarbeidet skal drives fremover, og (2) man vedtar en bestepraksis for saksbehandlingen som er lett å følge.

Forskriftens krav til planinitiativet vil også kunne bidra til at utbyggere kan lage mer ensartede maler for reguleringsforslag. Her vil imidlertid også departementet kunne veilede med egne malverk. Innholdskravene til planinitiativet vil uansett virke disiplinerende i den forstand at utbygger blir nødt til å ta stilling til og gjennomarbeide overordnede, men viktige, forhold før reguleringsforslaget sendes kommunen. Forhåpentlig vil også dette legge til rette for mer effektive reguleringsprosesser.

Alt i alt mener vi at forskriften er et positivt bidrag til ensartet reguleringsarbeid. Generelt har vi sett flere tegn på at departementet trekker reguleringsprosesser i riktig retning i 2017. Vi vil i den forbindelse særlig trekke frem departementets satsning på digitale og standardiserte planbestemmelser, som også har til hensikt å strømlinjeforme reguleringsprosesser. Hvis disse satsningsområdene fortsetter med styrke i 2018, kan det være grunn til å glede seg både for kommuner og utbyggere.

Powered by Labrador CMS