Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

TILPASNING: Med litt spesialtilpasing kan standard leieavtale for næringslokaler brukes som grunnlag for restaurantkontrakt. (Ill. foto)

Spesialkontrakter: Restaurant

Slik bør en leiekontrakt for restaurantlokaler utformes.

Thor Arne Brun

onsdag 6. desember 2017 12:00 (Oppdatert 6. desember 2017 10:54)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Hvordan bør en leiekontrakt for restaurantlokaler utformes? Vi har snakket med advokatene Camilla Hammer Solheim og Anne Fløystad Ellingsgård i BA-HR.

– Kan man bruke standard leieavtale for næringslokaler som grunnlag for en restaurantkontrakt?

– Ja, med litt spesialtilpasning er standard leieavtale for næringslokaler, som er utarbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund et godt utgangspunkt for en slik leieavtale, sier Solheim.

– Dette er maler som har stor utbredelse i markedet og som de fleste utleiere og leietakere kjenner til, noe som letter forhandlingene.

– Når det er sagt er det også flere større restaurantaktører som har sine egne standardavtaler tilpasset deres virksomhet og konsept, påpeker Ellingsgård.

– Slike kontrakter er gjerne basert på bransjestandarden, men med en del avvik. Det er viktig at utleiere til slike restauranter har et bevisst forhold til hvilke plikter leietakers standard faktisk pålegger utleier.

ADVOKAT Camilla Hammer Solheim.

Tilpasninger?
– Hvilke tilpasninger bør man gjøre i malene når leieobjektet skal brukes til restaurant?

– For det første bør utleier ha fokus på beskrivelse av leietakers virksomhet og konsept, fortsetter Solheim.

– Skriver man i kontrakten at den skal brukes til «restaurant» kan dette tolkes til å omfatte alt fra en gourmetrestaurant med tre Michelin-stjerner til en fast food-kjede. I et «high end» kjøpesenter er eksempelvis sistnevnte gjerne ikke ønsket, mens det i andre eiendommer kan være ønskelig å beholde et fast food-konsept som kanskje genererer høy omsetning og tilsvarende høy omsetningsleie. Dersom konseptet er viktig for utleier bør dette derfor beskrives mest mulig detaljert, gjerne i et vedlegg til kontrakten.

Les også: MVA-utfordringer ved førtidig opphør av leieforhold

Offentligrettslige krav
– Hva med offentligrettslige krav til leieobjektet, hvordan bør det reguleres?

– Normalt er det utleier som har ansvaret for at leieobjektet oppfyller alle offentligrettslige krav (bygningstekniske og andre) som følge av leietakers virksomhet per overtakelse, forklarer Ellingsgård.

Dette gjelder typisk brannkrav, krav som følger av plan- og bygningsloven med byggteknisk forskrift, krav til universell utforming og at restaurantdrift er tillatt etter reguleringsplan for eiendommen.

– Leietaker har på sin side normalt ansvaret for offentligrettslige krav som ikke er av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter, typisk krav til at leietaker har skjenkebevilling. I en restaurantkontrakt er det imidlertid ikke gitt at dette er en naturlig fordeling av ansvaret, da leietaker kan være nærmere til å ha oversikt over hvilke særskilte bygningstekniske krav som stilles som følge av leietakers konsept og/eller ha bedre forutsetninger for å gjennomføre nødvendige tiltak. Fordelingen av ansvar er derfor noe partene bør ha fokus på og diskutere før leiekontrakt inngås.

ADVOKAT: Anne Fløystad Ellingsgård.

Innredning og utstyr
– Leietaker står ofte selv for innredning og utstyr til restauranter, hvordan håndteres dette?

– Det er viktig at grensesnittet mellom utleiers og leietakers arbeider og utstyr er klart regulert, sier Ellingsgård.

Dette gjelder både hvem som skal gjøre hva i byggefasen og hvem som har ansvaret i leieperioden. Normalt avtales det at leietaker har ansvaret for at egne arbeider tilfredsstiller offentligrettslige krav og at leietaker selv har risikoen for utstyr og annet som leietaker anbringer i leieobjektet.

– I en restaurantkontrakt trenger leietaker dessuten ofte tilgang til leieobjektet før overtakelse for å gjøre egne tilpasningsarbeider, tilføyer Solheim.

Dette kan for eksempel gjelde montering av kjøkkeninnredning mv. som det er avtalt at leietaker skal stå for.

Les også: Eiendomsforvalter uten fullmakt bandt utleier til forlenget leiekontrakt

– I en slik fase er der viktig at leietaker forplikter seg til å tilpasse seg utleiers eller utleiers entreprenørs arbeider, slik at leietaker ikke forsinker utleier. Leietaker bør også forplikte seg til å følge utleiers SHA-plan (plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og de til enhver tid gjeldende retningslinjer og krav for opphold og aktivitet på eiendommen, herunder alle HMS-relaterte krav.

– Det er også viktig å tenke på hva som skal skje med innredningen ved leieforholdets opphør. Skal denne fjernes av leietaker eller skal den tilfalle utleier, med eller uten vederlag? Dersom utleier overtar leietakers arbeider eller utstyr vederlagsfritt kan det innebære en skattepliktig fordel for utleier. For leietaker kan det være ønskelig å kunne fjerne eventuell innredning med leietakers logo, farger eller andre kjennetegn, slik at denne ikke skal kunne brukes av andre, sier Ellingsgård.

Viktig ved uteservering
– Uteservering er ofte en viktig del av en restaurants konsept og inntektspotensial. Noe spesielt man bør tenke på rundt dette?

– Utearealer eies ofte av andre enn utleier, for eksempel kommunen eller private grunneiere, påpeker Solheim.

Leietaker bør derfor påse at utleier har nødvendige avtaler med grunneier på plass, både hva gjelder innleie av arealene og tillatelse til fremleie til leietaker, og at dette gjelder i hele leieperioden.

– I mange tilfeller leier kommuner imidlertid kun ut utearealer på kortere basis. Dersom uteserveringen er viktig for leietaker kan det i slike tilfeller være lurt å ta inn en bestemmelse om at reduksjon eller bortfall av rett til uteservering gir leietaker rett til å heve leiekontrakten.

Omsetningsleie?
– Bør det være omsetningsbasert leie i en restaurantkontrakt?

– Omsetningsleie er vanlig i restaurantkontrakter, men det blir et kommersielt spørsmål. Omsetningseie er selvsagt en fordel for utleier i høysesong, mens det i en oppstartsfase og lavsesong kan være leietaker som nyter godt av dette. For utleiers del er det uansett en fordel å ha en minimumsleie som indeksreguleres i henhold til KPI, og som er på et nivå som er bærekraftig gjennom varierende sesonger, forklarer Ellingsgård.

– Det er også viktig å presisere hvilken type omsetning som inngår i leien, utdyper Solheim.

Står det for eksempel «omsetning i restauranten» kan det oppstå spørsmål om uteservering, take away og omsetning via apper som Foodora ol. inngår. Det samme gjelder eventuell catering. Dersom også denne typen omsetning skal omfattes, noe som i de fleste tilfeller er naturlig når omsetningen har sitt utspring i lokalet ved at maten blir produsert og/eller solgt der, bør dette presiseres.

– Med omsetningsleie er det også særlig viktig for utleier at leietaker har driveplikt innenfor gitte åpningstider, avslutter Ellingsgård.

Estate Nyheter har i en serie på tre artikler intervjuet advokater som jobber tett med spesialkontrakter for handel, hotell og servering. Disse kontraktene etableres gjerne på basis av leiestandardene for lokaler/helt bygg utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom – men med vesentlige endringer både rettslig og kommersielt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Varsler massiv butikkdød

Nyheter / fredag 21. september 2018

– Rentehoppet får liten betydning

Nyheter / fredag 21. september 2018

Varsler erstatningskrav på 150-500 millioner (+)

Pluss / fredag 21. september 2018

Oslo Finans-syndikat med eiendomskjøp

Nyheter / fredag 21. september 2018

Lanserer VIP-løsning for boligkjøpere

Nyheter / fredag 21. september 2018

Vil ha 50 millioner for kombibygg (+)

Pluss / fredag 21. september 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Ofrer gullkalven for de neste 150 åreneOfrer gullkalven for de neste 150 årene 19. september 2018
Varsler massiv butikkdødVarsler massiv butikkdød 21. september 2018
Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millionerKrevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner 18. september 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Skal rives og erstattes med tvillingtårn

Nyheter / fredag 21. september 2018

Fylkesutvalet går inn for å rive fylkeshuset og bygge to heilt nye tårn på tomten. Prislappen er på 941 millioner kroner.

«Verdens beste» bygg har fått ny eier

Nyheter / torsdag 20. september 2018

I 2003 ble bygget kåret til det beste bygget i verden. Nå har Telenor Eiendom solgt Telenorbygget i Birkelandsskiftet.

Skal renoveres for over en halv milliard kroner

Nyheter / onsdag 19. september 2018

Statsbygg har fått klarsignal av regjeringen til å rehabilitere Norges Handelshøyskole for over en halv milliard kroner.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Amfi Kanebogen nominert til Årets Kjøpesenter 2018

Nyheter / torsdag 20. september 2018

Olav Thon Gruppens kjøpesenter i Harstad er nominert til Årets Kjøpesenter-prisen av Nordic Council of Shopping Centers.

Dette bygget produserer og lagrer energi

Nyheter / onsdag 19. september 2018

REMA 1000s nye distribunal i Sandnes har en helhetlig energiløsning som gjør at bygget delvis er selvforsynt med elektrisitet.

New Norwegian Design

Nyheter / tirsdag 18. september 2018

THE THIEF og Noord har gått sammen om å presentere utstillingen «New Norwegian Design».