Spesialkontrakter: Restaurant

Hvordan bør en leiekontrakt for restaurantlokaler utformes? Vi har snakket med advokatene Camilla Hammer Solheim og Anne Fløystad Ellingsgård i BA-HR.

– Kan man bruke standard leieavtale for næringslokaler som grunnlag for en restaurantkontrakt?

– Ja, med litt spesialtilpasning er standard leieavtale for næringslokaler, som er utarbeidet av meglerorganisasjonene (NEF/FFN), Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund et godt utgangspunkt for en slik leieavtale, sier Solheim.

– Dette er maler som har stor utbredelse i markedet og som de fleste utleiere og leietakere kjenner til, noe som letter forhandlingene.

– Når det er sagt er det også flere større restaurantaktører som har sine egne standardavtaler tilpasset deres virksomhet og konsept, påpeker Ellingsgård.

– Slike kontrakter er gjerne basert på bransjestandarden, men med en del avvik. Det er viktig at utleiere til slike restauranter har et bevisst forhold til hvilke plikter leietakers standard faktisk pålegger utleier.

Tilpasninger?– Hvilke tilpasninger bør man gjøre i malene når leieobjektet skal brukes til restaurant?

– For det første bør utleier ha fokus på beskrivelse av leietakers virksomhet og konsept, fortsetter Solheim.

– Skriver man i kontrakten at den skal brukes til «restaurant» kan dette tolkes til å omfatte alt fra en gourmetrestaurant med tre Michelin-stjerner til en fast food-kjede. I et «high end» kjøpesenter er eksempelvis sistnevnte gjerne ikke ønsket, mens det i andre eiendommer kan være ønskelig å beholde et fast food-konsept som kanskje genererer høy omsetning og tilsvarende høy omsetningsleie. Dersom konseptet er viktig for utleier bør dette derfor beskrives mest mulig detaljert, gjerne i et vedlegg til kontrakten.

Les også: MVA-utfordringer ved førtidig opphør av leieforhold

Offentligrettslige krav– Hva med offentligrettslige krav til leieobjektet, hvordan bør det reguleres?

– Normalt er det utleier som har ansvaret for at leieobjektet oppfyller alle offentligrettslige krav (bygningstekniske og andre) som følge av leietakers virksomhet per overtakelse, forklarer Ellingsgård.

Dette gjelder typisk brannkrav, krav som følger av plan- og bygningsloven med byggteknisk forskrift, krav til universell utforming og at restaurantdrift er tillatt etter reguleringsplan for eiendommen.

– Leietaker har på sin side normalt ansvaret for offentligrettslige krav som ikke er av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter, typisk krav til at leietaker har skjenkebevilling. I en restaurantkontrakt er det imidlertid ikke gitt at dette er en naturlig fordeling av ansvaret, da leietaker kan være nærmere til å ha oversikt over hvilke særskilte bygningstekniske krav som stilles som følge av leietakers konsept og/eller ha bedre forutsetninger for å gjennomføre nødvendige tiltak. Fordelingen av ansvar er derfor noe partene bør ha fokus på og diskutere før leiekontrakt inngås.

Innredning og utstyr– Leietaker står ofte selv for innredning og utstyr til restauranter, hvordan håndteres dette?

– Det er viktig at grensesnittet mellom utleiers og leietakers arbeider og utstyr er klart regulert, sier Ellingsgård.

Dette gjelder både hvem som skal gjøre hva i byggefasen og hvem som har ansvaret i leieperioden. Normalt avtales det at leietaker har ansvaret for at egne arbeider tilfredsstiller offentligrettslige krav og at leietaker selv har risikoen for utstyr og annet som leietaker anbringer i leieobjektet.

– I en restaurantkontrakt trenger leietaker dessuten ofte tilgang til leieobjektet før overtakelse for å gjøre egne tilpasningsarbeider, tilføyer Solheim.

Dette kan for eksempel gjelde montering av kjøkkeninnredning mv. som det er avtalt at leietaker skal stå for.

Les også: Eiendomsforvalter uten fullmakt bandt utleier til forlenget leiekontrakt

– I en slik fase er der viktig at leietaker forplikter seg til å tilpasse seg utleiers eller utleiers entreprenørs arbeider, slik at leietaker ikke forsinker utleier. Leietaker bør også forplikte seg til å følge utleiers SHA-plan (plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og de til enhver tid gjeldende retningslinjer og krav for opphold og aktivitet på eiendommen, herunder alle HMS-relaterte krav.

– Det er også viktig å tenke på hva som skal skje med innredningen ved leieforholdets opphør. Skal denne fjernes av leietaker eller skal den tilfalle utleier, med eller uten vederlag? Dersom utleier overtar leietakers arbeider eller utstyr vederlagsfritt kan det innebære en skattepliktig fordel for utleier. For leietaker kan det være ønskelig å kunne fjerne eventuell innredning med leietakers logo, farger eller andre kjennetegn, slik at denne ikke skal kunne brukes av andre, sier Ellingsgård.

Viktig ved uteservering– Uteservering er ofte en viktig del av en restaurants konsept og inntektspotensial. Noe spesielt man bør tenke på rundt dette?

– Utearealer eies ofte av andre enn utleier, for eksempel kommunen eller private grunneiere, påpeker Solheim.

Leietaker bør derfor påse at utleier har nødvendige avtaler med grunneier på plass, både hva gjelder innleie av arealene og tillatelse til fremleie til leietaker, og at dette gjelder i hele leieperioden.

– I mange tilfeller leier kommuner imidlertid kun ut utearealer på kortere basis. Dersom uteserveringen er viktig for leietaker kan det i slike tilfeller være lurt å ta inn en bestemmelse om at reduksjon eller bortfall av rett til uteservering gir leietaker rett til å heve leiekontrakten.

Omsetningsleie?– Bør det være omsetningsbasert leie i en restaurantkontrakt?

– Omsetningsleie er vanlig i restaurantkontrakter, men det blir et kommersielt spørsmål. Omsetningseie er selvsagt en fordel for utleier i høysesong, mens det i en oppstartsfase og lavsesong kan være leietaker som nyter godt av dette. For utleiers del er det uansett en fordel å ha en minimumsleie som indeksreguleres i henhold til KPI, og som er på et nivå som er bærekraftig gjennom varierende sesonger, forklarer Ellingsgård.

– Det er også viktig å presisere hvilken type omsetning som inngår i leien, utdyper Solheim.

Står det for eksempel «omsetning i restauranten» kan det oppstå spørsmål om uteservering, take away og omsetning via apper som Foodora ol. inngår. Det samme gjelder eventuell catering. Dersom også denne typen omsetning skal omfattes, noe som i de fleste tilfeller er naturlig når omsetningen har sitt utspring i lokalet ved at maten blir produsert og/eller solgt der, bør dette presiseres.

– Med omsetningsleie er det også særlig viktig for utleier at leietaker har driveplikt innenfor gitte åpningstider, avslutter Ellingsgård.

Estate Nyheter har i en serie på tre artikler intervjuet advokater som jobber tett med spesialkontrakter for handel, hotell og servering. Disse kontraktene etableres gjerne på basis av leiestandardene for lokaler/helt bygg utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom – men med vesentlige endringer både rettslig og kommersielt.