Egil Jarslett i Advokatfirmaet CLP DA var prosessfullmektig for parten som vant saken i Høyesterett.
Ny høyesterettsdom om løsningsretter i festeforhold
En fersk høyesterettsdom har stor betydning for bortfestere som har betinget seg en forkjøpsrett eller en annen løsningsrett i festekontrakten.
Tekstforfatter er advokat Egil Jarslett (H), Advokatfirmaet CLP DA. Han var prosessfullmektig for parten som vant saken i Høyesterett.
Utgangspunktet etter løsningsrettsloven er at ingen løsningsretter kan ha en varighet på mer enn 25 år, og at alle eldre løsningsretter falt bort med virkning fra 1. juli 2015. Høyesterett har denne uken, i en sak som gjaldt en forkjøpsrett til et næringsbygg på festet grunn i Bogstadveien, avgjort at dette ikke gjelder for løsningsretter i tomtefesteforhold.
Lengstetidsregelen gjelder ikke
Saken, som ble avgjort av Høyesterett 14. november i år, gjaldt en grunneiendom i Bogstadveien som er festet bort i 99 år. Det er oppført et næringsbygg på eiendommen, og festeavtalen gjør det klart at grunneieren skal ha rett til å kjøpe bygget dersom det legges ut for salg.
Utgangspunktet etter løsningsrettsloven er at ingen løsningsretter kan ha en varighet på mer enn 25 år, og at alle eldre løsningsretter falt bort med virkning fra 1. juli 2015, men regelens rekkevidde har vært uklar. Høyesterett har nå avgjort at en løsningsrett som tilkommer en bortfester, og som gjelder bygningen som er oppført på festetomten, ikke er omfattet av lovens lengstetidsregel.
Hvor det er avtalt en løsningsrett i en festeavtale med en varighet på 80 år, må det derfor legges til grunn at også løsningsretten vil ha en varighet på 80 år, med mindre det er avtalt begrensninger i selve festeavtalen.
Slik dommen er utformet, er det grunn til å tro at dette vil gjelde i alle festeforhold hvor bortfester har betinget seg en løsningsrett til bebyggelsen på festetomten, typisk i form av en forkjøpsrett ved salg av bebyggelsen som er oppført på festetomten. Loven inneholder riktignok et krav om at tomtefesteretten og bebyggelsen på festetomten for å falle utenfor lengstetidsregelen, må være “utskild frå” eller være “høveleg til å slåast saman med” grunneiendommen, men det er vanskelig å se for seg løsningsretter til bygninger på festet grunn som ikke tilfredsstiller dette kravet.
Personlige løsningsretter omfattes ikke av unntaket
Unntaksbestemmelsen Høyesterett har anvendt i dommen som ble avgjort 14. november 2017, gjaldt en såkalt “reell” løsningsrett. Det var bortfesters eiendom som var innehaver av retten. Hvis det er bortfester personlig som er rettighetshaver, gjelder de ordinære lengstetidsreglene i loven. Slike løsningsretter vil derfor, hvis de er hjemlet i en festeavtale inngått etter 1. juli 1995, falle bort etter 25 år. Personlige løsningsretter som er hjemlet i avtaler inngått før 1. juli 1995, falt bort 1. juli 2015. Dette gjelder uavhengig av om bortfester er en fysisk person eller et selskap.
Dommens rekkevidde
Dommen vil kunne ha stor betydning for bortfestere som har betinget seg en forkjøpsrett eller en annen løsningsrett i festekontrakten. Slike løsningsretter kan være utformet på forskjellige måter, men særlig hvor løsningsretten gir bortfester rett til å overta bebyggelsen til en pris som er lavere enn markedsprisen, vil løsningsretten kunne ha en betydelig verdi.
