Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Egil Jarslett i Advokatfirmaet CLP DA var prosessfullmektig for parten som vant saken i Høyesterett.

Ny høyesterettsdom om løsningsretter i festeforhold

En fersk høyesterettsdom har stor betydning for bortfestere som har betinget seg en forkjøpsrett eller en annen løsningsrett i festekontrakten.

Egil Jarslett

fredag 17. november 2017 15:01 (Oppdatert 17. november 2017 15:01)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Tekstforfatter er advokat Egil Jarslett (H), Advokatfirmaet CLP DA. Han var prosessfullmektig for parten som vant saken i Høyesterett.

Utgangspunktet etter løsningsrettsloven er at ingen løsningsretter kan ha en varighet på mer enn 25 år, og at alle eldre løsningsretter falt bort med virkning fra 1. juli 2015. Høyesterett har denne uken, i en sak som gjaldt en forkjøpsrett til et næringsbygg på festet grunn i Bogstadveien, avgjort at dette ikke gjelder for løsningsretter i tomtefesteforhold.

Lengstetidsregelen gjelder ikke

Saken, som ble avgjort av Høyesterett 14. november i år, gjaldt en grunneiendom i Bogstadveien som er festet bort i 99 år. Det er oppført et næringsbygg på eiendommen, og festeavtalen gjør det klart at grunneieren skal ha rett til å kjøpe bygget dersom det legges ut for salg.

Utgangspunktet etter løsningsrettsloven er at ingen løsningsretter kan ha en varighet på mer enn 25 år, og at alle eldre løsningsretter falt bort med virkning fra 1. juli 2015, men regelens rekkevidde har vært uklar. Høyesterett har nå avgjort at en løsningsrett som tilkommer en bortfester, og som gjelder bygningen som er oppført på festetomten, ikke er omfattet av lovens lengstetidsregel.

Hvor det er avtalt en løsningsrett i en festeavtale med en varighet på 80 år, må det derfor legges til grunn at også løsningsretten vil ha en varighet på 80 år, med mindre det er avtalt begrensninger i selve festeavtalen.

Slik dommen er utformet, er det grunn til å tro at dette vil gjelde i alle festeforhold hvor bortfester har betinget seg en løsningsrett til bebyggelsen på festetomten, typisk i form av en forkjøpsrett ved salg av bebyggelsen som er oppført på festetomten. Loven inneholder riktignok et krav om at tomtefesteretten og bebyggelsen på festetomten for å falle utenfor lengstetidsregelen, må være «utskild frå» eller være «høveleg til å slåast saman med» grunneiendommen, men det er vanskelig å se for seg løsningsretter til bygninger på festet grunn som ikke tilfredsstiller dette kravet.

Personlige løsningsretter omfattes ikke av unntaket

Unntaksbestemmelsen Høyesterett har anvendt i dommen som ble avgjort 14. november 2017, gjaldt en såkalt «reell» løsningsrett. Det var bortfesters eiendom som var innehaver av retten. Hvis det er bortfester personlig som er rettighetshaver, gjelder de ordinære lengstetidsreglene i loven. Slike løsningsretter vil derfor, hvis de er hjemlet i en festeavtale inngått etter 1. juli 1995, falle bort etter 25 år. Personlige løsningsretter som er hjemlet i avtaler inngått før 1. juli 1995, falt bort 1. juli 2015. Dette gjelder uavhengig av om bortfester er en fysisk person eller et selskap.

Dommens rekkevidde

Dommen vil kunne ha stor betydning for bortfestere som har betinget seg en forkjøpsrett eller en annen løsningsrett i festekontrakten. Slike løsningsretter kan være utformet på forskjellige måter, men særlig hvor løsningsretten gir bortfester rett til å overta bebyggelsen til en pris som er lavere enn markedsprisen, vil løsningsretten kunne ha en betydelig verdi.

Kommentar til “Ny høyesterettsdom om løsningsretter i festeforhold

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Vil bygge boliger ved skytebane

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Endret varehandel dobler lagerkapasiteten til Swixsenteret

Utvikling / mandag 22. oktober 2018

Store utbyggingsmuligheter ved T-banestasjon (+)

Utvikling, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Vil ha 61,5 mill. for tomt på havna (+)

Transaksjoner, Pluss / mandag 22. oktober 2018

Ukens tips: Håndtering av skatte- og avgiftsfunn i transaksjoner

Juss / mandag 22. oktober 2018

Forventer lavere transaksjonsvolum i år enn i fjor

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrtFeil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt 18. oktober 2018
Solgt for 1,2 milliarderSolgt for 1,2 milliarder 18. oktober 2018
Byutviklingsgigant til OsloByutviklingsgigant til Oslo 19. oktober 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Stor utbygging av eksklusive boliger i Fana

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Utbyggeren av Slåtten terrasse mener dette er «blant boligprosjektet i Bergen med noen av de fineste kvalitetene». Men det er ikke det eneste prosjektet i høy prisklasse som er lansert i Fana.

Universitetet selger to leiegårder

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Lokalene er blitt bruk til kontor og undervisning, men Eiendomsmegler Vest har også interessenter som vil gjøre om til boliger.

Klokkertro på Nesttun

Nyheter / onsdag 17. oktober 2018

Zurhaar & Rubb AS eier nær 80 prosent av næringseiendommene på Nesttun.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Ny møteplass

Nyheter / mandag 22. oktober 2018

Bonum åpner nytt næringskonsept i Henrik Ibsensgate.

Kronikk: Et sentrum på godt, og litt vondt

Nyheter / fredag 19. oktober 2018

Oslo er den siste byen i Norge uten en sentrumsorganisering, og den eneste av de nordiske storbyene. Samtidig er det den mest energiske, spennende, levende og offensive byen i hele Nord-Europa. Betyr det at vi ikke trenger et sterkt, organisert og koordinert sentrum?

Kunsten å menneskeliggjøre retail – igjen

Nyheter / torsdag 18. oktober 2018

Den gode, gamle «kjøpmannen på hjørnet» som kjente navnet ditt og preferansene dine er i ferd med å bli effektivisert bort. Det samme er skredderen som kjenner målene dine, og hvordan dress du kjøpte i fjor.