Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

FORVENTER FORTSATT STERKT MOMENTUM: - Økende risikovilje blant investorene og svært lav prime yield gjør at vi venter at normalyielden skal ned ytterligere ca. 20 basispunkter før den flater ut, sier analysesjef Jo Watten Gullhaugen i UNION.

Transaksjonsmarkedet koker

Høyere transaksjonsaktivitet enn noen sinne, viser den siste markedsrapporten til UNION.

Thor Arne Brun

onsdag 11. oktober 2017 9:00 (Oppdatert 11. oktober 2017 21:41)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

I dag lanseres den nyeste markedsrapporten til UNION, en rapport som på de fleste områder viser blå himmel over markedet for næringseiendom. I transaksjonsmarkedet er det svært hett, i følge analysesjef Jo Watten Gullhaugen i UNION Gruppen.

– Transaksjonsmarkedet koker, og så langt i år har vi registrert flere transaksjoner (199) enn noen gang tidligere. Volumet er også høyt med 60 milliarder kroner omsatt så langt i år. Til sammenlikning hadde vi registrert 39 milliarder kroner på samme tidspunkt i fjor, og da havnet volumet på 81 milliarder kroner etter et aktivt fjerde kvartal.

Gullhaugen sier markedet preges av god dynamikk. Finansieringstilgangen er god og det er mange aktører som realiserer gevinst med den ene hånden samtidig som de deltar i budrunder med den andre.

– Vi opplever også at det er flere objekter for salg i markedet i år i motsetning til i 2015 og 2016, som var preget av få objekter til salgs i forhold til den enorme etterspørselen.

Hvordan vil kontorleiemarkedet utvikle seg?
Når det gjelder kontorleiemarkedet, poengterer analysesjefen at potensialet for leieprisvekst er betydelig.

– Leiemarkedet i Oslo er godt posisjonert med norsk økonomi på vei opp fra en konjunkturbunn, samtidig som kontorledigheten er moderat og tilbudet av nytt kontorareal begrenset på kort sikt. I tillegg er leieprisene i Oslo moderate relativt til sammenliknbare byer. Og man kan også hevde at mer effektive bygg og endret arbeidsmønster fører til at leietakere klarer seg med færre kvadratmeter og derfor bør kunne betale mer for hver av dem, sier Gullhaugen før han legger til:

– Men – for at det potensialet skal realiseres, må delmarkedet være stramt nok. At leietaker har råd til å betale mer har lite å si hvis det står en rekke gårdeiere i kø for å sikre underskriften. Og det er egentlig situasjonen i flere kontorområder øst og vest for sentrum der ledigheten ligger over ti prosent og køen av potensielle nybygg på jakt etter ankerleietaker er lang.

Les også: Leieprisene klatrer videre oppover, men ikke overalt

I tillegg øker intensiteten i konkurransen om leietakerne som et resultat av at flere aktører nå velger å bygge på spekulasjon, fremgår det av UNIONs videopresentasjon i forbindelse med lanseringen av markedsrapporten. Siden inngangen til 2016 har en rekke utviklere igangsatt bygging av mer enn 80 000 kvadratmeter uten leiekontrakt.

– I sentrumsområdene derimot er kontorledigheten kun 5,5 prosent, interessen økende og nybyggingen svært beskjeden. Så det ligger til rette for sterk leieprisvekst og dermed et økende gap mellom leieprisene i sentrum og kontorklyngene utenfor.

Hvor skal leieprisene?
– Vi holder fast ved hovedsynet fra oktober i fjor som viste sterk leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo i treårsperioden fra 2017 til 2019. Hvis leieprisveksten holder takten ut året stiger snittleien med rundt 8 prosent i år. Med fallende kontorledighet venter vi at leieprisene skal fortsette å stige i samme størrelsesorden til neste år, før veksten gradvis normaliseres i 2019 og 2020 når nybyggingen tiltar og konverteringstakten kommer ned, sier Gullhaugen.

Les også: De store søkerne vil ha nybygg

– Som nevnt venter vi at leieprisveksten vil variere betydelig mellom de ulike områdene. I sentrum anslår vi at prisveksten i år vil ende på 10 til 15 prosent. Til sammenlikning ventes veksten i flere av kontorklyngene utenfor sentrum å havne på linje med KPI, eller opp mot 5 prosent for de beste mikrobeliggenhetene. Og denne todelingen tror vi fortsetter i 2018, men at kontorklyngene utenfor sentrum får høyere leieprisvekst enn i år.

Hvordan vil eiendomsprisene utvikle seg?
Sterk interesse for eiendom som investeringsobjekt og forventninger om leieprisvekst fremover har fortsatt å presse kontoryielden ned i år. Både prime og normal eiendom har opplevd fortsatt yieldkompresjon så langt i 2017.

– De to siste årene anslår vi at prime yield har kommet ned 40 basispunkter til 3,6 prosent, mens normal yield har falt omtrent 80 basispunkter. Samtidig har samlet finansieringskostnad økt med drøyt 70 basispunkter. Så direkteavkastningen til egenkapitalen – eller egenkapitalyielden – har kommet betydelig ned. Nivået var riktignok høyt for to år siden etter at rentenivå og bankmarginer hadde falt raskere enn yielden, men nå er nivået på det laveste siden sommeren 2007, sier Gullhaugen.

En av grunnene til at investorene aksepterer lavere egenkapitalyield, er troen på at sterk leieprisvekst vil dra opp avkastningen fremover. Et viktig spørsmål blir da hva som skjer med yielden når utsiktene til leieprisvekst normaliseres samtidig som lange renter forventes å stige noe fra dagens nivå.

Les også: – Økende leiepriser vil være driveren fremover

– Før eller senere vil dette begynne å presse yielden oppover, sier Jo Watten Gullhaugen, før han avslutter:

– Men, vi tror det vil ta tid før det sterke momentumet i markedet snur, og at prime yield vil bevege seg sidelengs et par år før den peker oppover. Økende risikovilje blant investorene og svært lav prime yield gjør at vi venter at normalyielden skal ned ytterligere ca. 20 basispunkter før den flater ut.

Siste nyheter Estate Norge

Kjøper to eiendommer

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Norion henter fra DNB Næringsmegling

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Colliers styrker laget

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Dagens trippel fra Npro – tjente over 600 mill. i tredje kvartal

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Eks-byutviklingsbyråd lanserer kjempeprosjekt på hjemmebane

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Billigbutikker løfter leieprisene på Karl Johan (+)

Pluss / fredag 20. oktober 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

God aktivitet på Bryn-Helsfyr

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Over 500 nye boliger, to nye skoler, ny kultur- og idrettspark, nye servicetilbud og en rekke spennende kontorbygg er under oppføring. Og det tegnes store, nye leieavtaler.

Sveriges første utekontor

Nyheter / torsdag 19. oktober 2017

Castellum har testet et helt nytt konsept i Växjö; Et utendørskontor spesielt designet for både konsentrasjonsarbeid og møter i fri natur.

Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

Nyheter / onsdag 18. oktober 2017

Ved inngåelse av leieavtale i næringsforhold ønsker gjerne leietaker opsjon på forlengelse av leieforholdet ved utløpet av leieperioden. Stadig vekk oppstår det uenighet mellom utleier og leietaker om partenes rettigheter ved en eventuell forlengelse. Ved å innarbeide gjennomtenkte forlengelsesklausuler ved inngåelse av leieavtalen kan forutberegneligheten økes og ressurskrevende tvister i etterkant forhindres.

Tre nye coworking-tilbud

Nyheter / tirsdag 17. oktober 2017

Bryn-Helsfyr får snart tre nye cowworking space.

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / mandag 16. oktober 2017

– Hva ønsker de?

Millenials

Nyheter / fredag 13. oktober 2017

Slik kommuniserer du med den nye generasjonen.