Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

FORVENTER FORTSATT STERKT MOMENTUM: - Økende risikovilje blant investorene og svært lav prime yield gjør at vi venter at normalyielden skal ned ytterligere ca. 20 basispunkter før den flater ut, sier analysesjef Jo Watten Gullhaugen i UNION.

Transaksjonsmarkedet koker

Høyere transaksjonsaktivitet enn noen sinne, viser den siste markedsrapporten til UNION.

Thor Arne Brun

onsdag 11. oktober 2017 9:00 (Oppdatert 11. oktober 2017 21:41)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

I dag lanseres den nyeste markedsrapporten til UNION, en rapport som på de fleste områder viser blå himmel over markedet for næringseiendom. I transaksjonsmarkedet er det svært hett, i følge analysesjef Jo Watten Gullhaugen i UNION Gruppen.

– Transaksjonsmarkedet koker, og så langt i år har vi registrert flere transaksjoner (199) enn noen gang tidligere. Volumet er også høyt med 60 milliarder kroner omsatt så langt i år. Til sammenlikning hadde vi registrert 39 milliarder kroner på samme tidspunkt i fjor, og da havnet volumet på 81 milliarder kroner etter et aktivt fjerde kvartal.

Gullhaugen sier markedet preges av god dynamikk. Finansieringstilgangen er god og det er mange aktører som realiserer gevinst med den ene hånden samtidig som de deltar i budrunder med den andre.

– Vi opplever også at det er flere objekter for salg i markedet i år i motsetning til i 2015 og 2016, som var preget av få objekter til salgs i forhold til den enorme etterspørselen.

Hvordan vil kontorleiemarkedet utvikle seg?
Når det gjelder kontorleiemarkedet, poengterer analysesjefen at potensialet for leieprisvekst er betydelig.

– Leiemarkedet i Oslo er godt posisjonert med norsk økonomi på vei opp fra en konjunkturbunn, samtidig som kontorledigheten er moderat og tilbudet av nytt kontorareal begrenset på kort sikt. I tillegg er leieprisene i Oslo moderate relativt til sammenliknbare byer. Og man kan også hevde at mer effektive bygg og endret arbeidsmønster fører til at leietakere klarer seg med færre kvadratmeter og derfor bør kunne betale mer for hver av dem, sier Gullhaugen før han legger til:

– Men – for at det potensialet skal realiseres, må delmarkedet være stramt nok. At leietaker har råd til å betale mer har lite å si hvis det står en rekke gårdeiere i kø for å sikre underskriften. Og det er egentlig situasjonen i flere kontorområder øst og vest for sentrum der ledigheten ligger over ti prosent og køen av potensielle nybygg på jakt etter ankerleietaker er lang.

Les også: Leieprisene klatrer videre oppover, men ikke overalt

I tillegg øker intensiteten i konkurransen om leietakerne som et resultat av at flere aktører nå velger å bygge på spekulasjon, fremgår det av UNIONs videopresentasjon i forbindelse med lanseringen av markedsrapporten. Siden inngangen til 2016 har en rekke utviklere igangsatt bygging av mer enn 80 000 kvadratmeter uten leiekontrakt.

– I sentrumsområdene derimot er kontorledigheten kun 5,5 prosent, interessen økende og nybyggingen svært beskjeden. Så det ligger til rette for sterk leieprisvekst og dermed et økende gap mellom leieprisene i sentrum og kontorklyngene utenfor.

Hvor skal leieprisene?
– Vi holder fast ved hovedsynet fra oktober i fjor som viste sterk leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo i treårsperioden fra 2017 til 2019. Hvis leieprisveksten holder takten ut året stiger snittleien med rundt 8 prosent i år. Med fallende kontorledighet venter vi at leieprisene skal fortsette å stige i samme størrelsesorden til neste år, før veksten gradvis normaliseres i 2019 og 2020 når nybyggingen tiltar og konverteringstakten kommer ned, sier Gullhaugen.

Les også: De store søkerne vil ha nybygg

– Som nevnt venter vi at leieprisveksten vil variere betydelig mellom de ulike områdene. I sentrum anslår vi at prisveksten i år vil ende på 10 til 15 prosent. Til sammenlikning ventes veksten i flere av kontorklyngene utenfor sentrum å havne på linje med KPI, eller opp mot 5 prosent for de beste mikrobeliggenhetene. Og denne todelingen tror vi fortsetter i 2018, men at kontorklyngene utenfor sentrum får høyere leieprisvekst enn i år.

Hvordan vil eiendomsprisene utvikle seg?
Sterk interesse for eiendom som investeringsobjekt og forventninger om leieprisvekst fremover har fortsatt å presse kontoryielden ned i år. Både prime og normal eiendom har opplevd fortsatt yieldkompresjon så langt i 2017.

– De to siste årene anslår vi at prime yield har kommet ned 40 basispunkter til 3,6 prosent, mens normal yield har falt omtrent 80 basispunkter. Samtidig har samlet finansieringskostnad økt med drøyt 70 basispunkter. Så direkteavkastningen til egenkapitalen – eller egenkapitalyielden – har kommet betydelig ned. Nivået var riktignok høyt for to år siden etter at rentenivå og bankmarginer hadde falt raskere enn yielden, men nå er nivået på det laveste siden sommeren 2007, sier Gullhaugen.

En av grunnene til at investorene aksepterer lavere egenkapitalyield, er troen på at sterk leieprisvekst vil dra opp avkastningen fremover. Et viktig spørsmål blir da hva som skjer med yielden når utsiktene til leieprisvekst normaliseres samtidig som lange renter forventes å stige noe fra dagens nivå.

Les også: – Økende leiepriser vil være driveren fremover

– Før eller senere vil dette begynne å presse yielden oppover, sier Jo Watten Gullhaugen, før han avslutter:

– Men, vi tror det vil ta tid før det sterke momentumet i markedet snur, og at prime yield vil bevege seg sidelengs et par år før den peker oppover. Økende risikovilje blant investorene og svært lav prime yield gjør at vi venter at normalyielden skal ned ytterligere ca. 20 basispunkter før den flater ut.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Blir partnere i Selmer

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Kjøper handelseiendommer

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Byene våre er potensielle kraftverk

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Ringnes satser i Lofoten

Nyheter / fredag 8. desember 2017

– Vil bygge porten til Europa

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Eksplosiv vekst i obligasjonslån

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Slutter i EiendomssparSlutter i Eiendomsspar 5. desember 2017
Stordalen kjøper tre hotellerStordalen kjøper tre hoteller 7. desember 2017
Vil selge til private aktører på TøyenVil selge til private aktører på Tøyen 5. desember 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Smaken av Mexico til Tjuvholmen

Nyheter / fredag 8. desember 2017

Freddy Fuego har signert leiekontrakt med Selvaag Eiendom og åpner restaurant på Tjuvholmen på nyåret.

Fra dings til intelligens

Nyheter / torsdag 7. desember 2017

– Fremtidens arbeidsprosesser vil kreve å se alle dingsene i en sammenheng og understøtte arbeidsprosessene og oppgavene som skal gjøres.

Brynseng stasjon skal fornyes

Nyheter / onsdag 6. desember 2017

I 2020 vil Sporveien starte anleggsarbeidet for oppgradering av Brynseng T-banestasjon og sporene mellom Etterstad og Hellerud.

KPMG til Forus

Nyheter / tirsdag 5. desember 2017

2020park har fått inn KPMG som leietaker i Forusparken 2. KPMG flytter fra Nordeas eiendom i Stavanger sentrum.

Nytt hovedkontor og lagerbygg

Nyheter / mandag 4. desember 2017

Nylig signerte Anthon B. Nilsen Eiendom AS leiekontrakt på nytt moderne hovedkontor og lagerbygg med Berggård Amundsen & Co. AS.

Flytter til Badehusgaten

Nyheter / fredag 1. desember 2017

Flere leietakere har flyttet til Norwegian Propertys kontorbygg i Badehusgata. Nå er kontorbygget, som nesten sto tomt etter at Aker Solutions flyttet ut, snart ferdig utleid.