Ukens Tips: Leiegarantiens størrelse

Vi får ofte spørsmål fra utleier om hvor omfattende leietakers garanti bør være, herunder hva som er “markedsmessig”. Etter vårt syn bør garantiens størrelse alltid vurderes konkret ut ifra det enkelte leieforholds risikofaktorer.

Formålet

Utleiers fremste mål er at leiekontrakten skal oppfylles etter sitt innhold. Garantien skal medvirke til nettopp dette, og den skal sikre utleier mot økonomisk tap hvis leietaker bryter leiekontrakten. For nærmere om ulike garantityper viser vi til Ukens tips: Leiegarantier.

Tapsdekning

Ved manglende leiebetaling vil utleier ofte begjære utkastelse av leietaker. Garantien bør som et minimum dekke ubetalt leie, felleskostnader og andre tilleggsytelser i den tiden det normalt tar å gjennomføre tvangsfravikelse, erfaringsmessig 3-4 måneder. Garantien bør også dekke uteblitt leie mv. i den tiden det tar utleier å få på plass en ny leietaker. Dette tilsier gjerne en garanti tilsvarende minst 6-8 måneders leie, felleskostnader og tilleggsytelser, avhengig av hvor attraktivt leieobjektet er.

Andre relevante momenter

Er leietaker et nystiftet selskap, eventuelt et selskap med beskjedne omsetningstall mv., kan det være naturlig at konsernspissen eller et annet solid selskap stiller en ubegrenset garanti for hele leietiden. Utleier bør for øvrig alltid vurdere nøye hvem han aksepterer at står som leietaker i leiekontrakten, og han bør undersøke selskapets historikk og soliditet.

Også leiekontraktens lengde og leievilkårene for øvrig er relevant. Ved en lang leiekontrakt på utleiervennlige vilkår, øker tapsrisikoen og dermed behovet for en større garanti.

I en del tilfeller påtar utleier seg å besørge og bekoste vesentlige leietakertilpasninger. Har investeringene ingen eller liten verdi for ham hvis leieforholdet avvikles førtidig, bør dette reflekteres i garantien. Alternativer kan være at det løper en tilleggsgaranti i en rimelig avskrivningsperiode, eller at leietaker selv tar investeringskostnadene.

Øvrige tips

For å unngå unødige diskusjoner anbefaler vi at utleier klargjør kravene til garantien så tidlig som mulig i forhandlingene med leietaker, for eksempel allerede i tilbudet. Du kan lese mer om leietilbud i Ukens tips: Leietilbud.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13