Formuesskatt for utbyggere – rammer tilfeldig

Artikkelforfatteren er Christian Fredrik Magnus, advokat, partner og daglig leder i Advokatfirmaet Magnus Legal

Formuesskatten er urimelig og urettferdig. Urimelig fordi den er i strid med et grunnleggende prinsipp i alle skattesystemer om skatt etter evne. Skatt på inntekt aksepterer vi, fordi den er en skatt etter evne. Men det er urimelig å betale skatt selv om du ikke har hatt inntekt. Urettferdig fordi like tilfeller ikke behandles likt.

En og samme eiendom beskattes ulikt om det brukes til egen bolig eller til utleie. Utleid næringseiendom beskattes annerledes enn ikke-utleid næringseiendom. Eiendom beskattes annerledes enn annen type formue. Alle typer formue beskattes ulikt avhengig av hvordan den er eiet. Og norske eiere betaler en skatt som utenlandske eiere slipper. Ulike typer formuesobjekter har veldig ulik verdsettelse ved formuesbeskatningen, og fordi formuesskatten bare er for norske eiere.

Disse store forskjellene gjør at formuesskatten oppleves som urettferdig for de som blir sittende med regningen.

Vare eller driftsmiddel?

For eiendomsutviklere og -utbyggere er det enda mer tilfeldig. En og samme eiendom kan få helt ulik formuesskatt avhengig av om eiendommen defineres som en vare eller som et driftsmiddel i virksomheten.

Vare er en gjenstand som er ervervet med tanke på videresalg, og driftsmiddel er en gjenstand som er tenkt til bruk i virksomheten. Vare skal verdsettes på grunnlag av verdiene som brukes ved inntektsbeskatningen, det vil grovt sett si at eiendommen verdsettes til kostpris. Hvis eiendommen anses som driftsmiddel – i et aksjeselskap – skal den verdsettes til 89 % av en beregnet markedsverdi av de ferdigstilte delene ved årsskiftet.

Hvis byggearbeidene defineres som vare slipper man altså å inkludere gevinsten i prosjektet i grunnlaget for formuesskatten. Hvis arbeidet derimot defineres som et driftsmiddel må du betale formuesskatt av hele verdien, også den urealiserte gevinsten. Hvorfor er det slik?

Det er de færreste som har noe veldig avklart oppfatning av om et eiendomsprosjekt skal defineres på den ene eller andre måten. Hva skjer hvis du har kjøpt en eiendom med tanke på utvikling og salg, men senere bestemmer deg for å beholde eiendommen til utleie? Eller omvendt? Det er ikke klart hvordan grensen skal dras, og det forutsetter altså at man tar standpunkt til spørsmål man kanskje ikke helt vet svaret på. Og uansett blir ikke like tilfeller behandlet likt. Det er et problem, og i strid med et grunnleggende prinsipp i vår rettspleie om likebehandling.

Lånefinansiert skatt

I et utbyggings- eller utviklingsprosjekt er finansiering viktig, og det passer som regel dårlig å betale skatt før man har inntekter i prosjektet. Formuesskatten må ofte lånefinansieres, enten direkte med lån for å betale skatten, eller indirekte ved at eiernes egne midler må disponeres til skatt istedenfor til eiendomsprosjektet.

Formuesskattens problem

Formuesskattens problem er altså at den påløper selv om du ikke har inntekt til å betjene skatten med, og dermed tapper deg for likviditet i faser hvor du trenger pengene til andre formål. Det gjelder for deg som investerer i eiendom og eiendomsutvikling, men også for enhver annen bedrift som gjør investeringer eller i en periode sliter med dårligere resultater og dårlig likviditet.

Rettferdige rammebetingelser

Norsk næringsliv, som lider under formuesskatten, fortjener bedre. Vi må ha rammebetingelser som oppfattes som tilpassede, rimelige og rettferdige. Og vi fortjener at den særnorske formuesskatten blir grundig debattert. La oss håpe at debatten kan føres på grunnlag av et opplyst faktum, og saklige argumenter. Formuesskatten må bort, og det bør alle politiske partier bidra til å forklare sine velgere.