Grunneieravtale – et viktig supplement ved områdeutvikling

Om grunneierne klarer å etablere en avtale om fremdrift og rettferdig fordeling av kostnadene til felles tiltak, kan slike effekter unngås. For å få på plass en slik avtale må partene gi og ta. Grunneiere som har god tid vil ikke ha det samme incentivet til å inngå en slik avtale som grunneiere med dårligere tid. De kan spekulere i muligheten for å bli «blindpassasjer» som vederlagsfritt utnytter investeringer en annen grunneier etter en uthalingsperiode ser seg tvunget til å ta alene.

Områder hvor grunneierne kan dokumentere at grunneieravtale er på plass, bør derfor gis prioritet ved behandling av reguleringsplan i et «fast track»-system.

Områdeplan og felles planleggingEn områdeplan skal utarbeides når det er behov for vurdere større arealer samlet. En områdeplan omfatter derfor regelmessig flere grunneiere. Man ønsker å komme bort fra «frimerkeregulering» hvor enkeltutbyggere får anledning til å gjennomføre sitt tiltak uten at dette blir sett i sammenheng med områdets behov totalt sett. Plan- og bygningsloven åpner dessuten for at det kan stilles krav om felles planlegging. I Oslo har kommuneplanen innført hensynssoner for områder der dette vil bli krevet, noe som blant annet gjelder i utviklingsområdene i ytre by som Skøyen, Vækerø, Haraldrud og Furuset.

Økte rekkefølgekravNår store områder gjøres til gjenstand for felles reguleringsplan øker omfanget av rekkefølgekrav fordi kravene relateres til et større område. Et rekkefølgekrav innebærer ikke at den private part pålegges kostnaden ved å etablere tiltaket, men utbygging kan ikke gjennomføres før tiltaket er på plass.

Kostnadsansvaret kan imidlertid legges hos den private part gjennom utbyggingsavtale som må inngås i forbindelse med reguleringsplanen. I henhold til det såkalte «forutsigbarhetsvedtaket» som er nedfelt i kommuneplanen, vil inngåelse av utbyggingsavtale normalt være en forutsetning for igangsetting av utbygging i transformasjons- og utviklingsområder. Dette innebærer at utbygger må være forberedt på å bære kostnadene knyttet til teknisk- og blå/grønn infrastruktur.

Les også: Litt for lønnsomme rekkefølgekrav?

Forholdet grunneierne i mellomVerken planen eller utbyggingsavtalen regulerer forholdet mellom de private partene som er omfattet av en reguleringsplan. Utbyggingsavtalen regulerer heller ikke spørsmål om grunnavståelse, adkomstretter osv mellom utbyggerne. Disse må i utgangspunktet selv bli enige i slike spørsmål. Uten en avtale kan store utviklingsprosjekter bli liggende brakk. Dette er en utfordring.

RefusjonsregleneTil en viss grad kommer refusjonsregelen i plan- og bygningsloven utbyggerne til hjelp. Utbygger kan kreve refusjon fra aktører som ved tiltakene får sine tomter byggeklare. Med dette menes at de får oppfylt de minimumskravene som gjelder etter plan- og bygningsloven før en tomt kan bebygges. Problemet er at refusjonsreglene kun omfatter visse begrensede tiltak. Utbyggingsavtaler inneholder ofte bestemmelser om at den private part skal dekke kostnader til tiltak utover det som omfattes av refusjonsreglene. Det er ikke gitt at en utbyggingsavtale er ugyldig, selv om kostnadsansvaret går lenger enn refusjonsreglene rekker. Utbygger vil dessuten ha liten interesse av å bestride lovligheten av kostnadsansvaret i utbyggingsavtalen, fordi rekkefølgekravet i planen uansett vil bli stående.

Et rekkefølgekrav vil normalt gå ut på at tiltak skal være opparbeidet eller «sikret opparbeidet» før tiltakshaver kan få igangsettingstillatelse (IG) eller eventuelt brukstillatelse. Med «sikret opparbeidet» menes normalt at tiltaket er finansiert. En utbygger som har betalt bidrag til delvis finansiering av et større rekkefølgekrav er avhengig av en dispensasjon fra rekkefølgekravet for å komme i gang. Dette fordi rekkefølgekravet ikke er «sikret» når det bare er delvis finansiert. Slik dispensasjon gis ofte, men ikke alltid. En utbyggingsavtale kan ikke binde det offentliges dispensasjonskompetanse.

Les også: Erstatning hvis kommunen forkaster et byggeprosjekt?

Innholdet i en grunneieravtaleVerken refusjonsreglene eller utbyggingsavtale er derved perfekte verktøy som sikrer mot blindpassasjerproblematikk, stillingskrig og forsinkelser. En grunneieravtale kan tette hullene.

Grunneieravtalen bør inneholde bestemmelser om kostnadsfordeling (beløp og forfall) for alle fellestiltak, også de som ikke er en følge av rekkefølgekrav. Det kan for eksempel gjelde privat infrastruktur som nedkjøringer, fibernett, parkeringsanlegg osv.

Fordelingsnøkkel for kostnadene kan baseres på tillatte BRA, tomtestørrelse, hvem tiltaket er til fordel for mv, eller en kombinasjon av disse. De færreste ønsker å legge ut for infrastruktur før de har et prosjekt. Det er derfor ikke uvanlig at forfall settes til igangsettingstillatelse (IG), slik at de utbyggerne som først kommer i gang forskutterer utgiftene for de andre. Opprettelse av et felles infrastrukturfond kan også være en mulighet. I enkelte tilfeller forskutterer kommunen hele eller deler av infrastrukturen.

Nødvendige tilganger til grunn bør også reguleres. For å realisere prosjektene kan det være behov for at noen grunneiere avgir arealer til fellesinfrastruktur. En eiendom kan ha behov for adkomstrett over en annen eiendom eller til å etablere en parkeringskjeller delvis under en annens prosjekt. Grunneieravtalen bør forplikte partene til å gi slike tilganger og regulere hvordan dette skal kompenseres.

Grunneieravtalen bør dessuten inneholde bestemmelser om forholdet til refusjonsreglene, herunder at disse ikke skal kunne påberopes i tillegg til avtalen. Man bør unngå et tosporet system.

Organisering av eierskapEt sentralt punkt er hvordan eierskapet til felles infrastruktur skal organiseres. Dette gjelder ikke bare privat-, men også offentlig infrastruktur, ettersom kommunen ikke nødvendigvis overtar eierskapet. I større prosjekter anbefaler vi at det opprettes et realsameie, det vil si et tingsrettslig sameie der eierskapet til infrastrukturen tilligger den enkelte grunneiendom. Da sikrer man at infrastrukturen til enhver tid er koblet til de eiendommene den betjener, uavhengig av hvem som eier eiendommene.

Les også: Avtaleformer ved kjøp av utviklingstomt

MerverdiavgiftDet er sentralt at samarbeidet om felles infrastruktur ikke organiseres slik at man mister retten til å få løftet av merverdiavgift. Mulighetene for mva fradrag er ulike i bolig-, næring- og kombinasjonsprosjekter. Organisering gjennom et realsameie kan tilrettelegges slik at negative mva-konsekvenser unngås. Det er vel verd å bruke tid på skreddersøm her.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i advokatfirmaet BA-HR