Når servitutter hindrer utbygging

Artikkelforfatterne er partner Christian O Hartmann og advokatfullmektig Julia Ringvik Bennin i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA.

I utkastet til Oslos nye kommuneplan, legger kommunen til rette for utbygging av småhusområder i områdene Borgen, Nydalen vest, Nedre Grefsen, Smestad og Røa/Hovseter. Disse utbyggingsmulighetene kan fremstå som attraktive for en rekke utbyggere, hvor det frister å sette i gang nye prosjekter før noen andre kommer dem i forkjøpet. Dette kan imidlertid være risikofylt, især dersom det ligger en villaservitutt og lurer i skyggene.

Det er vel kjent at en rekke villastrøk er påheftet en såkalt strøksservitutt eller villaservitutt. Disse skal beskytte mot at strøkets karakter endres, for eksempel ved at det settes opp blokker eller bygges tettere. At flere av områdene som omtales i kommuneplanen kan ha ulike varianter av villaservitutter, er ikke utenkelig. I så fall oppstår konflikten mellom ønske om økt fortetting på den ene siden og ønske om bevaring av villaområder på den andre siden. Denne konflikten er så vidt belyst i kommuneplanen, hvor det uttales at kommunens overordnede strategi er at Oslos småhusområder skal bestå og at man skal ivareta historiske og grønne kvaliteter i Oslos villaområder. Samtidig ønsker kommunen å legge til rette for høyere arealutnyttelse innenfor utvalgte områder. Realiteten er at økt fortetting av nåværende småhusområder kan komme i konflikt med eksisterende villabebyggelse. Kommuneplanen løser ikke «motstriden»

Utbyggere som er interessert i å utnytte de mulighetene som kommuneplanen åpner for, risikerer derfor å bli møtt av frustrerte villaeiere som vil kjempe tappert for å bevare strøkets særpreg. Nedenfor gir vi tre alternativer som kan bidra til løse denne konflikten.

Det første alternativet er å inngå avtale med de grunneierne som kan påberope seg servitutten, hvor disse samtykker til at denne slettes. Utfordringen med dette alternativet er at det kan være vanskelig å fastslå hvem som kan på berope seg servitutten, herunder hvorvidt naboene til den tinglyste servitutten kan påberope seg denne. Dersom servitutten helt klart er personlig, vil det i utgangspunktet kun være den som fikk servitutten stiftet, som kan gi avkall på den. I mange tilfeller vil imidlertid dette være uklart, ofte fordi servitutten kan være gammel og ordlyden tvetydig, eller fordi eiendommen er fradelt og/eller har skiftet eier gjentatte ganger. For å være på den sikre siden, bør man da kontakte alle som potensielt kan påberope seg servituttens innhold. Ettersom antallet kan bli relativt høyt, øker dermed sannsynligheten for at noen setter seg på bakbeina og nekter å signere noen avtale. Én vanskelig grunneier kan i så måte være nok til å sette en stopp for byggeprosjektet.

Et annet alternativ er å begjære sletting, såkalt «avskiping» av servitutten. En forutsetning for å vinne fram med avskipning er at det gjøres en interesseavveining, hvor servitutten må være klart mer til skade enn til gagn. Ved sletting må utbygger også i normaltilfellene regne med å betale erstatning til dem som servitutten tilgodeser. For å fastlegge hvor stor erstatning som skal betales ved sletting, må det foretas en konkret vurdering av hva servitutten er verdt for hver enkelt rettighetshaver. I denne vurderingen er det adgang til å ta hensyn mer subjektive momenter. Rettighetshaveren vil derfor kunne kreve mer enn det rent økonomiske tapet. I tillegg må utbygger dekke kostnader til nødvendig juridisk og sakkyndig bistand for de berørte grunneierne.

Et tredje alternativ er å begjære servitutten ekspropriert. Ekspropriasjon skjer ved en totrinns-prosess hvor det først må søkes om samtykke til ekspropriasjon, og deretter avholdes skjønnsforretning. I likhet med sletting, er det også ved ekspropriasjon et krav om interesseovervekt, ved at ekspropriasjon av servitutten skal være tvilløst mer til gagn enn til skade. I tillegg må man dekke grunneiernes økonomiske tap ved bortfallet av servitutten, som normalt vil være eventuell differanse i eiendommens markedsverdi med og uten servitutten. I motsetning til ved avskiping/sletting, skal det her foretas en ren økonomisk vurdering, uavhengig av hva servitutten subjektivt er verdt for rettighetshaveren. Ulempen er at ekspropriasjon kan være en tidskrevende prosess. Det må fattes ekspropriasjonsvedtak, som igjen kan påklages, før det i det hele tatt kan tas ut skjønn. Også ved ekspropriasjon må utbygger dekke nødvendige kostnader til juridisk og sakkyndig bistand for de berørte grunneierne, og disse kan fort bli høye dersom prosessen trekker ut.

Hvilket av de ovennevnte alternativene som er mest fordelaktig beror på den konkrete situasjonen, herunder hvor stort område servitutten omfatter, områdets karakter, samt hvilket tidspress utbygger er under. Det er derfor viktig å være klar over både fordelene og ulempene, slik at utbygger velger det alternativet som både tidsmessig og kostnadsmessig er best for sitt byggeprosjekt.