Artikkelforfatter er advokat og partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Like før jul 2016 kom regjerningen med forslag til ny eierseksjonslov – etter at et lovarbeid hadde pågått siden 2013. Nå har forslaget gått gjennom komiteen på Stortinget, og i dag skal forslaget behandles i Stortinget for første gang. Det er til dels store endringer som det skal stemmes over i stortingssalen i løpet av dagen.
Lovforslaget som regjeringen ved Kommunal- og moderniseringsutvalget la frem i Prop. 39 L (2016 – 2017) inneholder flere forslag til endringer av dagens lov, og som departementet selv påpekte er flere av forslagene i realiteten politiske spørsmål – og ikke kun juridiske eller praktiske spørsmål.
Gjennom Kommunal- og forvaltningskomiteen og under ledelse av Jan Bøhler (A) har forslaget fra Høyre og Frp-regjeringen blitt møtt med innsigelser og nye innspill både fra politikerne og fra aktørene i boligbransjen.
Vår gjennomgang av komiteens innstilling til Stortinget (Innst. 308 L (2016-2017)) viser at det fremdeles er nokså åpent hva som blir utfallet av eventuell kampvotering på de enkelte punkter – så her er det spenning til siste stund rundt hva som blir nytt regelverk på områder som leietakers kjøperett, forbudet mot kjøp av mer enn 2 boligseksjoner og retten til kortidsutleie ala «airbnb» av egen leilighet.
Hva har skjedd på Stortinget?
Lovforslaget som ble lagt frem på tampen av 2016 ble behørig omtalt både av oss (Hegnar.no) og andre (Estate Nyheter) da det kom.
Lovforslaget fikk en god men litt blandet mottakelse, og flere aktører i bransjen tok til orde for å følge opp prosessen videre med kontakt opp mot Stortinget og Kommunal- og forvaltningskomiteen der. Komiteen holdt også en åpen høring om saken i februar. Særlig Leieboerforeningen, Huseiernes Landsforbund og Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL) har drevet det som vel bør kalles lobbyvirksomhet gjennom vinteren og våren.
Gjennom arbeidet i komiteen har regjeringspartiene i varierende grad fått drahjelp fra støttepartiene, og i enkeltspørsmål har flertallet i komiteen gått mot det lovforslaget som Høyre og FRP har lagt frem til behandling eller stilt seg bak endringer i dette. I flere av disse sakene består flertallet da av medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og SV – med støtte fra enten KRF eller Venstre. I de tilfellene det enten KRF eller Venstre har landet på samme standpunkt som Høyre og FRP er det ikke flertall i Stortinget for de endringene som har fått flertall i komiteen.
Prinsipielt har det blant annet vært vektingen av individets rettigheter opp mot hensynet til fellesskapet – altså seksjonseierens frihet holdt opp mot hvordan den påvirker de andre sameierne – som har medført at det nå ser ut til å bli en noen annen lov som til sist blir vedtatt enn det som fremgikk av forslaget som ligger på bordet. Samtidig har komiteen delt seg i forskjellige flertall i forskjellige spørsmål – så her kan det bli spenning helt frem til mållinjen.
Dersom Stortinget mandag stemmer i tråd med de standpunkt som partienes komitemedlemmer har inntatt, så vil forslagene som har støtte fra AP, KRF, SP, Venstre og SV gå gjennom med 91 mot 77 stemmer. Tilsvarende blir resultatet 96 mot 72 i de sakene der Høyre, FRP, KRF og Venstre har funnet sammen. Der KRF og Venstre har delt seg står man på 87 eller 86 mot 81 og 82 stemmer – så her kan det bli tett dersom representantene for de andre partiene ikke følger sine komitemedlemmer i de forskjellige spørsmålene. Miljøpartiet de Grønne har ikke deltatt i komitearbeidet, og stemmer partiene i blokk vil stemmen fra MDG vil ikke påvirke utfallet.
Ervervsbegrensningen består – og foreslås strammet kraftig inn
Forbudet mot kjøp av mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie er videreført i lovforslaget, og får støtte fra komiteen. Komiteen fremholder at dette har en side mot ønsket om å «motvirke omfattende hyblifisering og annen næringsmessig oppkjøp og utleie av seksjoner», og gir en presisering av at det «er naturlig å forstå regelen slik at den også rammer tilfeller hvor en person erverver en sameieandel i flere seksjoner». Regelen i dagens lov oppfattes gjelde kun for det enkelte rettssubjekt, og omgås regelmessig ved stiftelse av hjemmelsselskaper og andre selskapsrettslige konstruksjoner.
Et flertall i komiteen bestående av AP, KRF SP og SV fremmer forslag om at også indirekte erverv av mer enn 2 boligseksjoner skal forbys, og fremmer forslag til ny lovtekst i tråd med dette.
Høyre, FRP og Venstre deler bekymringen for «slik omgåelse av lovens intensjon», men mener en eventuell lovendring på dette punkt må utredes – blant annet med tanke på om det skal være en nedre grense for når det indirekte eierskap skal være til hinder for nye erverv, og hvordan man praktisk skal håndtere dette i tilfeller med juridiske personer uten kjent eierskap slik som enkelte utenlandske foretak. Disse partiene fremmer forslag der de «ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med et lovforslag som sikrer at Stortingets intensjon med en ervervsbegrensning i boligsameier blir fulgt».
Her blir dagens behandling av avstemming i stortingssalen spennende; vår opptelling viser 82 stemmer for slik innstramming og 86 stemmer mot – i denne omgang.
Kjøperetten for leietaker – inn i forslaget igjen?
Høyre, FRP og KRF støtter forslaget om at leietakers kjøperett oppheves, men AP, SP, Venstre og SV har flertall i komiteen og foreslår at dagens ordning videreføres – dog slik at det kun er leietakere som har et leieforhold som ikke vil utløpe uten oppsigelse innen fem år som vil gi slik kjøperett. Det betyr at kjøperetten bortfaller for nær sagt alle ordinære leieforhold på rullerende treårskontrakter, og at det da kun er tidsubestemte leieforhold og andre langvarige leieforhold som gir leietaker en slik rett. Forslaget fra flertallet i komiteen omfatter ikke en rabatt på 20 prosent slik dagens lov gir, og kun SV tar til orde for å videreføre denne rabatten.
Komiteens flertall har heller ikke i denne saken flertall på Stortinget – og dersom det i dag stemmes i tråd med partienes posisjoner i innstillingen fra komiteen vil kjøperetten nå oppheves.
Forbud mot næringsmessig hyblifisering?
Oppdeling av eksisterende boliger i hybler med tilhørende tung – og gjerne enkeltvis – utleie av disse skaper ofte store utfordringer og plager for øvrige beboere i de sameiene der dette foregår. Lovforslaget fra regjeringen inneholdt ikke regler for begrense slik virksomhet, men viste til at dette i gitte tilfeller kan være i strid med annet eksisterende regelverk slik som plan- og bygningsloven.
AP, KRF, SP og SV foreslår regler som begrenser adgangen til å gjøre endringer i en enkelt seksjon uten samtykke fra styret hvis det «det vil kreve en endring av felles installasjoner eller fellesareal for øvrig, dersom bruken av alle bruksenheter endres på samme måte». Videre foreslår de samme partiene at det i vedtektene kan fastsettes at boligseksjoner ikke skal kunne «deles» i mer enn to husstander uten styrets samtykke.
Høyre, FRP, KRF og Venstre oppfatter saken som viktig, men fremmer forslag om at Stortinget skal be regjeringen om å komme tilbake med et «et helhetlig lovforslag som vurderer problemstillingen om hyblifisering både i eierseksjonsloven og i plan- og bygningsloven». Høyre, KRF og Venstre uttaler at «det må være en ambisjon» at slikt nytt lovforslag «sette sameiene i stand til å treffe beslutninger vedrørende hyblifisering selv».
Her blir stemmetelling en utfordrende øvelse med de forskjellige flertall som opptrer i innstillingen fra komiteen, men AP, KRF, SP og SV har ikke flertall for sitt forslag selv om de har flertall i komiteen. KRF støtter også forslaget om at regjeringen skal se på dette spørsmålet på nytt – og regjeringen og støttepartiene har da flertall for dette forslaget.
Maksgrense for Airbnb på 90 dager?
Departementet viste i sitt forslag til lovvedtak til at spørsmålet om utleie via tjenester som Airbnb ville bli behandlet av Delingsøkonomiutvalget. Da det utvalget kom med sin utredning på nyåret, viste de til at borettslag og sameier kunne benytte husordensregler til å begrense omfanget av slik utleie. Det er i realiteten ikke riktig, og komiteen har tatt hensyn til dette etter innspill fra Huseiernes Landsforbund og NBBL med flere.
Et flertall i komiteen bestående av AP, SP, Venstre og SV foreslår innføring av en grense på 90 dager pr år for kortidsutleie, og følger med opp innspill fra Huseiernes Landsforbund, NBBL, Leieboerforeningen, NHO Reiseliv med flere. Grensen skal ikke gjelde for sameier der alle enheter er fritidsboliger, og forslaget åpner for at man kan fastsette en annen grense i vedtektene.
Høyre, FRP og KRF foreslår at spørsmålet sendes tilbake til regjeringen og ber om nytt forslag til «lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner». De bemerker samtidig at dette også bør vurderes regulert i borettslagsloven.
Det aktuelle flertallet i komiteen har ikke flertall på Stortinget, så stemmer partiene fullt ut i tråd med linjene fra komiteen blir det ikke flertall for dette forslaget – i denne omgang.
Helomvending for forslaget om forbud mot å seksjonere turistanlegg
I lovforslaget la regjeringen og departementet inn et forslag om hjemmel i plan- og bygningsloven til å ta forbud mot seksjonering inn i reguleringsplaner for turistanlegg. Bakgrunnen for forslaget var et ønske om å unngå privatisering av turistanlegg ved salg av seksjonerte hytter og leiligheter gjennom «sale and leaseback»-ordninger, men etter kritikk fra turist- og eiendomsbransjen under komiteens høring om at dette blant annet vil kunne være til hinder også praktisk deling i næringsseksjoner har regjeringspartiene sammen med støttepartiene og AP gått inn for at denne endringen strykes fra lovforslaget.
Kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven
Forslaget om en kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven som sikrer at en bruksenhet kun kan seksjoneres som «bolig» dersom den er en godkjent bolig etter plan- og bygningsloven får støtte av komiteen. Et mindretall bestående av AP, SP og SV mener dette også må gjelde for utformingen av fellesarealene for boligseksjoner, og har fremmet forslag om tilføyelse av dette i § 7 3. ledd i den nye loven. Høyre, FRP, KRF og Venstre støtter ikke forslaget, og vi kan da anta at den nye koblingsregelen kun vil gjelde for selve boligenhetene når loven blir vedtatt og trer i kraft.
Full enighet om flere viktige endringer
Vår gjennomgang av innstillingen fra komiteen viser at det er full enighet om både nye regler om rett til seksjonering av de useksjonerte flermannsboligene med «tvang», om forenkling av krav til oppmåling av utearealer som skal tillegges enkeltseksjoner og for den viktige endringen om adgang til seksjonering på rammetillatelse for både ny og eksisterende bygningsmasse. Retten til seksjonering på ramme følges av kommunens hjemmel til å kreve reseksjonering dersom det ikke bygges i tråd med seksjoneringen.
Lovforslaget inneholdt også et forslag om innføring av en frist for kommunens saksbehandling av seksjoneringsbegjæringer, og satte den fristen til 8 uker. Hele komiteen stiller seg bak forslaget om en saksbehandlingsfrist, men har latt seg overbevise av Oslo kommune om at denne må settes til 12 uker.
Forslagene til regler om saksbehandlingsgebyr, salgspålegg og fravikelser i sameier med bare to seksjoner, sameiets rolle som saksøker overfor utbygger ved mangler i fellesarealene, sameiets rett til å registreres som hjemmelshaver og de betydelig forenklede reglene om sammenslåing av eierseksjonssameier ser også ut til å bli enstemmig vedtatt av Stortinget.
En enstemmig komité har videre tatt innspill fra NBBL på alvor, og flytter ansvar for skifte av sluk på baderom fra seksjonen til sameiet. NBBL med flere har også vunnet frem med innspill om at den foreslåtte bestemmelse om at «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige» skulle kreve samtykke fra alle seksjonseiere er uheldig, og komiteen har derfor byttet bestemmelsen i forslaget med formuleringen fra dagens lovtekst om at det er «tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter» som krever samtykke fra samtlige seksjonseiere.
Det er også enighet om at dyrehold skal være tillatt – også der vedtekter eller husordensregler forbyr dette, men komiteen presiserer lovteksten slik at det fremgår at dette er bare er mulig dersom «gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen».
Fordeling av felleskostnader
AP, KRF, SP og SV fremmer forslag om at sameiet skal kunne foreta en særfordeling av felleskostnadene dersom noen «hyblifiserer» sin seksjon, slik at denne må bære en større del av felleskostnadene «dersom særlige grunner taler for det». Høyre og Venstre mener regjeringen må se på det spørsmålet på nytt. Forslaget vil uten støtte fra flere enn de 4 partiene ikke få flertall.
En samlet komité foreslår en justering av lovforslagets regler om samtykke ved avvikende fordeling av felleskostnadene, og justerer dette til å samsvare dagens regel om at de seksjonseiere som berøres må samtykke til slik skjevfordeling.
Regnskap og revisjon
Dagens lov operer med små, mellomstore og store sameier. Departementet foreslo at man skulle fjerne mellomkategorien, og at sameier med 9 og flere seksjoner skulle underlegges plikt til regnskapsførsel etter regnskapsloven og krav om statsautorisert eller registrert revisor.
Et bredt flertall bestående av AP, Høyre, FRP, KRF, SP og Venstre ønsker ikke å gjøre reglene strengere for de mellomstore sameiene, men ser verdien av å redusere antall «typer» sameier. Lovforslaget er derfor endret slik at det nå foreslås at det er 21 eller flere seksjoner som er grensen for når regnskapsplikt og revisjonsplikt inntreffer. Komiteens medlem fra SV holder på forslaget om at grensen skal gå ved 9 seksjoner.
Legalpantet økes
Med enighet mellom AP, KRF, SP, Venstre og SV ligger det til rette for at forslag om økning av sameienes panterett i den enkelte seksjon øker fra 1 til 2 G. Pr 1. mai 2017 vil det tilsvare en økning fra kr 93.634 til 187.268. Endringsforslaget begrunnes med at dette vil innebære en samkjøring med borettslagsloven, og gi enklere finansiering av større vedlikeholdsprosjekter. Høyre og FRP påpeker at det normalt er den grunnleggende forskjell at borettslag kan tilby avtalepant i eiendommen, og at eierseksjonssameiene ikke har noen eiendom å tilby pant i, som gjør finansiering av store prosjekter mer utfordrende for sameier enn for borettslag.
Enerett til bruk av fellesarealer
I departementets lovforslag var muligheten til vedtektsfesting av enerett til bruk av fellesarealer begrenset til en varighet på 10 år. Komiteen mener dette blir for kort for flere praktiske behov – og justerer dette opp til 30 år. I tillegg åpnes det for at man kan «etablere varige eneretter for to eller flere seksjonseiere i sameier med næringsseksjoner». Særlig dette siste kan være svært praktisk, og er justering som vil gi mer fleksibilitet for aktørene i bransjen. Unntaket gjelder ikke for sameier der næringsseksjonen kun består av garasjer eller boder til bruk for boligseksjonene.
Særregel for etablering av lading for elbiler og ladbare hybrider
Komiteen har tatt et forslag fra Norsk elbilforening inn i sitt forslag til lovtekst, og foreslår at seksjonseier som disponerer parkeringsplass kan etablere ladepunkt ved dette med samtykke fra styret – og at styret «bare [kan] nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn».
