Ansvaret for nødvendige offentlige bygningstekniske tillatelser og krav

Artikkelforfatteren er advokat og partner Sigve Braaten i Advokatfirmaet Hjort DA.

Et vanlig scenario er at en næringseiendom har vært gjenstand for en rekke byggetiltak gjennom årene. I forbindelse med salg og kjøp av eiendommen kan det oppstå diskusjoner mellom selger og kjøper om hvorvidt disse tiltakene var søknadspliktige eller ikke. I gjeldende meglerstandarder legges det opp til at selger ikke garanterer for at nødvendige godkjennelser og tillatelser foreligger. Uten eksplisitt regulering vil med andre ord kjøper inneha risiko for manglende tillatelser og godkjennelser knyttet til eiendommen.

Risiko

Risikoen for å oppdage gammel ulovlighet, kan oppstå særlig i forbindelse med andre fremtidige byggearbeider på eiendommen. Det er flere forhold partene i eiendomstransaksjon bør merke seg i den sammenheng.

Ulovlige byggearbeider foreldes aldri. Eier kan frivillig ta initiativet til å søke om godkjenning av utført tiltak i ettertid. Dersom et arbeid er igangsatt før det er gitt tillatelse, som er tilfelle for ulovlige byggearbeider, kan det ilegges et tilleggsgebyr på 50 prosent av fullt behandlingsgebyr.

Det er viktig å merke seg at det er reglene på søknadstidspunktet (og ikke da tiltaket ble utført) som skal legges til grunn når kommunen behandler søknaden. For eksempel kan kravet til ventilasjon ha endret seg eller blitt strengere siden det opprinnelige tiltaket ble utført. En utførelse som hadde blitt godkjent da det ble gjennomført dersom det ble søkt den gang, kan derfor bli avslått dersom det søkes nå fordi reglene har blitt strengere i mellomtiden.

Reguleringsbestemmelser kan få betydning for hvor terskelen skal være for søknadsplikt. Står for eksempel eiendommen oppført på Byantikvarens gule liste, skal Byantikvaren ha alle byggesaker på eiendommen til uttalelse. Det sentrale vil da ofte være hvorvidt anlegget medførte en fasadeendring, at anlegget ikke måtte være skjemmende (dvs. ikke mer skjemmende enn tidligere godkjent anlegg), og hvordan kanalføringer er utført (særlig hvorvidt føringer går gjennom brannvegger/påvirker byggets konstruksjon).

Ofte er det slik at flere tidligere tiltak hele tiden har vært nødvendige. For eksempel må et bygg ha ventilasjon, og reparasjon av slik ventilasjon som ikke er omsøkt vil trolig plan- og bygningsmyndighetene derfor se positivt på. Dette taler i utgangspunktet for at en byggesøknad i ettertid blir godkjent. Men, spørsmålet er altså om utførelsen er akseptabel med hensyn til estetikk, bevaringsverdig, brannsikkerhet, konstruksjonssikkerhet mv.

Normalt pålegger plan- og bygningsmyndighetene uavhengig kontroll av utførelsen når et tiltak er blitt utført ulovlig. Det betyr at det i tillegg til engasjement av ansvarlig søker, må påregnes kostnader til å engasjere en uavhengig faglig kontrollør som må «gå god for» utførelsen i henhold til dagens tekniske krav.

Dersom utførelsen ikke kan godkjennes slik den er, vil dette kunne føre til pålegg om retting/oppgradering, slik at den først kan godkjennes når dette er blitt utført.

Hvem bør ha risikoen i en transaksjon?

Som nevnt foran vil en konsekvens av tidligere ulovlighet være gebyr, prosess med plan- og bygningsmyndighetene og kostnader til eventuelle tiltak som følge av pålegg om retting/oppgradering. Slike prosesser kan være krevende.

Selger eier og kjenner eiendommen. I mange eiendomstransaksjoner innestår derfor selger for at eiendommen har nødvendige tillatelser og godkjennelser. Kjøper bør også vurdere å ha fokus på dette allerede ved bud på eiendommen, særlig i lys av den selgervennlige meglerstandarden. Selger kan imidlertid ha en god begrunnelse for at tidligere arbeider ikke er omsøkt. Særlig for eldre eiendommer med forskjellige eiere kan det virke urimelig å kreve at nåværende selger garanterer for offentligrettslige bygningsmessige krav og tillatelser utover egen eiertid. Situasjonen ved kjøp av nyere bygninger kan da sies å være den motsatte – det er naturlig at selger har kjennskap til bygningsmessige arbeider og forholdet til offentlige myndigheter.

Kjøper foretar gjerne også en teknisk og juridisk DD av eiendommen og eierselskapet. Kjøper vil derfor ha kunnskap om endringene og ha anledning til å gjøre sine egne vurderinger før avtaleinngåelse. Dette kan tilsi at det ikke grunnlag for utvidede selgergarantiene eller andre særregulering utover hva som følger av meglerstandarden.

I meglerstandarden er det lagt opp til at selger gir garanti om at det ikke foreligger skriftlige pålegg fra offentlige myndigheter som gjelder eiendommen. Denne garantien fjerner imidlertid ikke usikkerheten knyttet til eventuelle ulovlige bygningsmessige tiltak på eiendommen.

For å avhjelpe eventuell uklarhet kan en praktisk fremgangsmåte være å søke veiledning hos plan- og bygningsmyndigheten for å få vurdert om et opprinnelig tiltak var eller er søknadspliktig. Partene bør i så fall regulere prosessen rundt dette i avtaleverket slik at avtaleinngåelse ikke forsinkes. Dersom man først har spurt plan- og bygningsmyndighetene, og fått til svar at det foreligger søknadsplikt, må man være innforstått med at man kan ha «vekket en sovende bjørn», med påfølgende prosess for oppfølging av dette.