Hva er holdbare toppleier?

Artikkelforfatter er analysesjef Håvard Bjorå i Cushman & Wakefield Realkapital.

For å svare på mitt eget spørsmål først, jeg vet ikke. Men når vi i bransjen prater om leiepriser, er det stort sett i lys av sin egen historie og noen ganger drister vi oss til en inflasjonsjustering. Jeg tenke det kunne være moro å ta den litt lenger…. et pluss er jo at jeg kanskje lærer noe på veien.

Først litt historie, slik vi gjerne forteller den. Toppleiene for Oslo har siste 5 årene vært ganske stabile, muligens med unntak fra siste tidens leievekst, noe vi (og andre med oss) forventer kunne holde i seg et år eller to grunnet summen av bra etterspørsel, begrenset nybygging og konvertering til bolig. Toppleie for Oslo-kontorer har siden begynnelsen av 90-tallet økt med nærmere 3 prosent årlig, noe som virker lovende, men kun 1 prosent etter inflasjon (kilde, Cushman & Wakefield Realkapital, SSB). Denne prosenten er primært resultat av investeringer i form av capex for å holde eiendommen oppdatert (for den detaljsultne leser, capex for en bred kontorportefølje har vært 0,8% årlig, kilde: MSCI). Med andre ord, og noe mer tabloid, har økningen i leie vært et resultat av investeringer, ikke hjelp fra markedet. I denne sammenhengen fremstår leiemarkedet som både stabilt og holdbart for både gårdeier og leietaker. Langsiktig gir det gårdeier en viss inflasjonsbeskyttelse, pluss at man får igjen for investeringer, men ikke mer heller. So far so good, stabilitet er bra.

Forsøker vi derimot å sette leiemarkedet i relasjon til verdiskapningen som foregår i byggene, da blir historiefortellingen en annen. For 20 år siden hadde vi toppleier i Oslo på NOK 2000 – 2500.- (har brukt 2300.- videre, rett eller galt). Kontorintensive næringer i Oslo har hatt en verdiskapningsvekst på tre-gangen, fra en halv million til 1,5 millioner per ansatt (BNP/ sysselsatte, SSB). Hadde leieveksten holdt tritt med denne økningen skulle vi sett toppleier omkring NOK 7200.-. Legger vi til grunn en reduksjon i arealbruk i samme periode på ca. 40% (fra Sverige, antar samme i Norge) nærmer vi oss en verdiskapning per areal på NOK 12 000.-.

Nå er det ikke historisk kostnadsbelasting som setter prisene på kontorer, tilbud og etterspørsel tar seg av dette. Vi lever i et land med mye muligheter for å tilføre areal, også sentralt i Oslo, så faktiske leieprisutviklingen er et resultat av et velfungerende marked, det skal vi alle være glade for. Økningen i verdiskapning har nok i stor del blitt tatt ut i at bedrifter er villige til å betale mer for menneskene enn kontorene, men det en interessant refleksjon at leien stadig utgjør en mindre del av verdiskapingen som foregår i byggene. Hvilken rolle har byggene i verdiskapningen i går, i dag og i morgen?

Jeg argumenterer ikke for høyere pris for samme produkt, men påpeker betalingsevne for det fredtidsrettede og ekstraordinære kontoret som tiltrekker talenter og fremmer innovasjon. Kontor er ikke lenger en adresse, det er en tjeneste.