Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Fordelaktig avklaring i Høyesterett

Høyesterett behandler nå en viktig sak om beregning av refusjon ved infrastrukturtiltak.

Christoffer Nicolaisen og Nicholas Giverholt

mandag 22. mai 2017 13:28 (Oppdatert 22. mai 2017 22:00)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatterne er senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Grunneiere i utbyggingsområder, med pågående eller planlagte prosjekter, må være særlig oppmerksomme på planprosesser som kan åpne for refusjon. Den 22.-23. mai behandler Høyesterett anken over lagmannsrettens dom i sak LB-2015-156425, hvor ett av de sentrale spørsmålene har vært forståelsen av begrepet «byggeklart» etter plan- og bygningslovens § 18-6. Høyesterett skal i hovedsak ta stilling til spørsmålet om myndighetene har lagt riktig verdivurderingsnorm til grunn etter lovens § 18-7.

For at en eiendom kan pålegges refusjonskrav av kommunen, må det refusjonsberettigede tiltaket oppfylle refusjonsdebitors opparbeidelsesplikt etter plan- og bygningslovens kapittel 18. Hvis vilkårene for refusjonskrav er oppfylt, skal refusjonsdebitor – typisk naboeiendommene – dekke en forholdsmessig del av kostnadene med å oppføre vei, vann- og avløpsledninger. Refusjonskravet begrenses oppad av den fordel den enkelte får av refusjonstiltaket. Utfordringen for utbyggernæringen er at kommunens vedtak henviser til opparbeidelsesplikten etter §§ 18-1 og 18-2, men ikke henviser til utbyggers rett til å kunne kreve utgifter dekket fra eiendommer som nyter godt av opparbeidelsen.

Fordi kommunenes praksis i disse sakene varierer sterkt, går både utbyggernæringen og den enkelte kommune dermed glipp av muligheten til å samarbeide med kommunen i tilknytning til å skape den forutberegneligheten som lovverket er ment å ivareta. Det er eksempelvis ikke ukontroversielt at man, ved å utarbeide en reguleringsplan med nye adkomstveier, kan skape refusjonsplikt for eiendommer som allerede tilsynelatende har tilfredsstillende adkomstforhold. De konkrete vurderingene har imidlertid vist seg å være svært vanskelig å foreta for kommuner og utbyggere.

Høyesterett har hatt få saker til behandling i tilknytning til refusjon etter den gjeldende plan- og bygningsloven, og det har lenge vært behov for rettsavklaring av viktige tolkningsspørsmål innenfor forholdet mellom opparbeidelsesplikten og refusjonsadgangen.

Ett av disse tolkningsspørsmålene behandles av Høyesterett den 22.-23. mai, hvor kjernespørsmålet er en uenighet mellom utbygger og plan- og bygningsmyndighetene om hvilken verdiøkning kommunen skal legge til grunn ved opparbeidelse av vei.

For lagmannsretten var spørsmålet om eiendommen ble «byggeklart» etter pbl. § 18-6 et sentralt tema. Retten kom her til at loven skal tolkes slik at kommunen ikke kan omregulere eksisterende adkomst med virkning for når et tomteareal blir «byggeklart» etter pbl. § 18-6. Ved at det reguleres inn ny adkomstvei kan det oppstå refusjonsplikt for eiendommer som etter ny plan – men ikke reelt – behøver ny adkomstvei.

Lagmannsretten kom til at det er avgjørende hvilken adkomstvei som følger av reguleringsplanen. Dersom refusjonstiltaket er nødvendig i henhold til reguleringsplanen for at eiendommen skal være «byggeklar», avskjæres ikke refusjonskrav av eksisterende adkomst. Ved en aktiv bruk av reguleringsplanen vil det kunne være mulig – innenfor rammene av en saklig, forsvarlig planprosess – for utbygger å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer.

Gjennom private planforslag som innebærer nye adkomstveier til eksisterende eiendommer, har utbygger en mulighet til å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer. Utbygger kan på denne måten selv ta grep for å oppnå økt kostnadsdekning ved pliktig oppføring av teknisk infrastruktur. For Høyesterett er saken nå i hovedsak fokusert på hvilken faktiske verdistigning som skal legges til grunn i forbindelse med refusjonskravet. Lovens system tar i denne forbindelse ikke høyde for alle de tilfeller hvor refusjonsberegningen ikke samsvarer med den faktiske fordelen eiendommen oppnår som følge av tiltaket. Det oppstår da en forskjell mellom de refusjonspliktige utgiftene og den økonomiske fordelen eiendommen oppnår eller kan oppnå. Situasjonen her kan oppleves urimelig hvor infrastrukturen endres uten at man selv har planer om utvikling av sine egne eiendommer, eller oppnår et ytterligere potensiale eller verdiøkning som samsvarer med regningen man blir presentert.

Høyesterett skal i anken ta stilling til om fordelsberegningen er gjort riktig ved der den refusjonspliktige eiendommen har fått en ny adkomst uten at dette nødvendigvis påvirker bruken av eiendommen. Utover den konkrete rimelighetsvurderingen som Høyesterett vil måtte gjøre i denne saken, håper vi imidlertid at Høyesterett vil benytte muligheten til å avklare rettstilstanden nærmere.

Det er uansett grunn til å tro at man vil se et økt fokus på bruk av reguleringsplaner for å muliggjøre refusjonskrav. Der utbygger er på hugget og ser muligheten for refusjon av opparbeidelseskostnader på et tidlig stadium, åpner fremgangsmåten for en betydelig kostnadsdekning. Berørte grunneiere må da være parate til å fremme sine synspunkter allerede under planprosessen.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Kan Helsfyr bli Oslos svar på trendy Shoreditch?

Nyheter / mandag 19. februar 2018

OPS – hvordan organisere eierskapet til kommunal utviklingseiendom

Nyheter / mandag 19. februar 2018

Bygger fremtidens omsorgsbygg

Nyheter / mandag 19. februar 2018

Foreslår spektakulær bypark i Oslo sentrum

Nyheter / mandag 19. februar 2018

Vil bygge 22 småhus i kostbar eplehage (+)

Pluss / mandag 19. februar 2018

Profier inn i storprosjekt

Nyheter / fredag 16. februar 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Foreslår spektakulær bypark i Oslo sentrumForeslår spektakulær bypark i Oslo sentrum 19. februar 2018
Fisketorget i  trøbbel - må søke på nyttFisketorget i trøbbel – må søke på nytt 14. februar 2018
Plan og bygg kutter i storprosjektPlan og bygg kutter i storprosjekt 16. februar 2018

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Opplevelse så vel som handel

Nyheter / mandag 19. februar 2018

Bergans ser et nytt behov i markedet og utvider med en Brand Store.

The post Opplevelse så vel som handel appeared first on NE.no.

Stockholmsmessen viser vei

Blogg / fredag 16. februar 2018

Stockholmsmessen viser vei

I forrige uke gikk den toneangivende Stockholm Furniture & Light Fair av stabelen. Messen viser møbelnyheter for kontormarkedet, og de trendene vi registrerte der, får vi ganske sikkert se mer av i tiden som kommer.

The post Stockholmsmessen viser vei appeared first on NE.no.

Nok et advokatfirma til Via-bygget

Nyheter / torsdag 15. februar 2018

Fra før har Thommessen signert. Nå har nok et advokatfirma signert leieavtale i Via-bygget.

The post Nok et advokatfirma til Via-bygget appeared first on NE.no.

Er du en digital sinker?

Nyheter / torsdag 15. februar 2018

Ifølge Visma er halve bedrifts-Norge digitale sinker.

The post Er du en digital sinker? appeared first on NE.no.

God fart i Oslos kontorleiemarked

Nyheter / tirsdag 13. februar 2018

Leiemarkedet ved inngangen til 2018 preges av en knallsterk avslutning på 2017 med rekordhøye snittpriser på signerte leiekontrakter. Vi forventer derfor fortsatt god aktivitet i 1. kvartal 2018.

The post God fart i Oslos kontorleiemarked appeared first on NE.no.

New Urbanism

Blogg / tirsdag 13. februar 2018

Er kjøpesentrene på vei ut, til fordel for urban handel?

The post New Urbanism appeared first on NE.no.