Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Fordelaktig avklaring i Høyesterett

Høyesterett behandler nå en viktig sak om beregning av refusjon ved infrastrukturtiltak.

Christoffer Nicolaisen og Nicholas Giverholt

mandag 22. mai 2017 13:28 (Oppdatert 22. mai 2017 22:00)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatterne er senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Grunneiere i utbyggingsområder, med pågående eller planlagte prosjekter, må være særlig oppmerksomme på planprosesser som kan åpne for refusjon. Den 22.-23. mai behandler Høyesterett anken over lagmannsrettens dom i sak LB-2015-156425, hvor ett av de sentrale spørsmålene har vært forståelsen av begrepet «byggeklart» etter plan- og bygningslovens § 18-6. Høyesterett skal i hovedsak ta stilling til spørsmålet om myndighetene har lagt riktig verdivurderingsnorm til grunn etter lovens § 18-7.

For at en eiendom kan pålegges refusjonskrav av kommunen, må det refusjonsberettigede tiltaket oppfylle refusjonsdebitors opparbeidelsesplikt etter plan- og bygningslovens kapittel 18. Hvis vilkårene for refusjonskrav er oppfylt, skal refusjonsdebitor – typisk naboeiendommene – dekke en forholdsmessig del av kostnadene med å oppføre vei, vann- og avløpsledninger. Refusjonskravet begrenses oppad av den fordel den enkelte får av refusjonstiltaket. Utfordringen for utbyggernæringen er at kommunens vedtak henviser til opparbeidelsesplikten etter §§ 18-1 og 18-2, men ikke henviser til utbyggers rett til å kunne kreve utgifter dekket fra eiendommer som nyter godt av opparbeidelsen.

Fordi kommunenes praksis i disse sakene varierer sterkt, går både utbyggernæringen og den enkelte kommune dermed glipp av muligheten til å samarbeide med kommunen i tilknytning til å skape den forutberegneligheten som lovverket er ment å ivareta. Det er eksempelvis ikke ukontroversielt at man, ved å utarbeide en reguleringsplan med nye adkomstveier, kan skape refusjonsplikt for eiendommer som allerede tilsynelatende har tilfredsstillende adkomstforhold. De konkrete vurderingene har imidlertid vist seg å være svært vanskelig å foreta for kommuner og utbyggere.

Høyesterett har hatt få saker til behandling i tilknytning til refusjon etter den gjeldende plan- og bygningsloven, og det har lenge vært behov for rettsavklaring av viktige tolkningsspørsmål innenfor forholdet mellom opparbeidelsesplikten og refusjonsadgangen.

Ett av disse tolkningsspørsmålene behandles av Høyesterett den 22.-23. mai, hvor kjernespørsmålet er en uenighet mellom utbygger og plan- og bygningsmyndighetene om hvilken verdiøkning kommunen skal legge til grunn ved opparbeidelse av vei.

For lagmannsretten var spørsmålet om eiendommen ble «byggeklart» etter pbl. § 18-6 et sentralt tema. Retten kom her til at loven skal tolkes slik at kommunen ikke kan omregulere eksisterende adkomst med virkning for når et tomteareal blir «byggeklart» etter pbl. § 18-6. Ved at det reguleres inn ny adkomstvei kan det oppstå refusjonsplikt for eiendommer som etter ny plan – men ikke reelt – behøver ny adkomstvei.

Lagmannsretten kom til at det er avgjørende hvilken adkomstvei som følger av reguleringsplanen. Dersom refusjonstiltaket er nødvendig i henhold til reguleringsplanen for at eiendommen skal være «byggeklar», avskjæres ikke refusjonskrav av eksisterende adkomst. Ved en aktiv bruk av reguleringsplanen vil det kunne være mulig – innenfor rammene av en saklig, forsvarlig planprosess – for utbygger å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer.

Gjennom private planforslag som innebærer nye adkomstveier til eksisterende eiendommer, har utbygger en mulighet til å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer. Utbygger kan på denne måten selv ta grep for å oppnå økt kostnadsdekning ved pliktig oppføring av teknisk infrastruktur. For Høyesterett er saken nå i hovedsak fokusert på hvilken faktiske verdistigning som skal legges til grunn i forbindelse med refusjonskravet. Lovens system tar i denne forbindelse ikke høyde for alle de tilfeller hvor refusjonsberegningen ikke samsvarer med den faktiske fordelen eiendommen oppnår som følge av tiltaket. Det oppstår da en forskjell mellom de refusjonspliktige utgiftene og den økonomiske fordelen eiendommen oppnår eller kan oppnå. Situasjonen her kan oppleves urimelig hvor infrastrukturen endres uten at man selv har planer om utvikling av sine egne eiendommer, eller oppnår et ytterligere potensiale eller verdiøkning som samsvarer med regningen man blir presentert.

Høyesterett skal i anken ta stilling til om fordelsberegningen er gjort riktig ved der den refusjonspliktige eiendommen har fått en ny adkomst uten at dette nødvendigvis påvirker bruken av eiendommen. Utover den konkrete rimelighetsvurderingen som Høyesterett vil måtte gjøre i denne saken, håper vi imidlertid at Høyesterett vil benytte muligheten til å avklare rettstilstanden nærmere.

Det er uansett grunn til å tro at man vil se et økt fokus på bruk av reguleringsplaner for å muliggjøre refusjonskrav. Der utbygger er på hugget og ser muligheten for refusjon av opparbeidelseskostnader på et tidlig stadium, åpner fremgangsmåten for en betydelig kostnadsdekning. Berørte grunneiere må da være parate til å fremme sine synspunkter allerede under planprosessen.

Siste nyheter Estate Norge

Kjøper to eiendommer

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Norion henter fra DNB Næringsmegling

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Colliers styrker laget

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Dagens trippel fra Npro – tjente over 600 mill. i tredje kvartal

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Eks-byutviklingsbyråd lanserer kjempeprosjekt på hjemmebane

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Billigbutikker løfter leieprisene på Karl Johan (+)

Pluss / fredag 20. oktober 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

God aktivitet på Bryn-Helsfyr

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Over 500 nye boliger, to nye skoler, ny kultur- og idrettspark, nye servicetilbud og en rekke spennende kontorbygg er under oppføring. Og det tegnes store, nye leieavtaler.

Sveriges første utekontor

Nyheter / torsdag 19. oktober 2017

Castellum har testet et helt nytt konsept i Växjö; Et utendørskontor spesielt designet for både konsentrasjonsarbeid og møter i fri natur.

Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

Nyheter / onsdag 18. oktober 2017

Ved inngåelse av leieavtale i næringsforhold ønsker gjerne leietaker opsjon på forlengelse av leieforholdet ved utløpet av leieperioden. Stadig vekk oppstår det uenighet mellom utleier og leietaker om partenes rettigheter ved en eventuell forlengelse. Ved å innarbeide gjennomtenkte forlengelsesklausuler ved inngåelse av leieavtalen kan forutberegneligheten økes og ressurskrevende tvister i etterkant forhindres.

Tre nye coworking-tilbud

Nyheter / tirsdag 17. oktober 2017

Bryn-Helsfyr får snart tre nye cowworking space.

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / mandag 16. oktober 2017

– Hva ønsker de?

Millenials

Nyheter / fredag 13. oktober 2017

Slik kommuniserer du med den nye generasjonen.