Estate Nyheter

Nyheter – Norge

Senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Fordelaktig avklaring i Høyesterett

Høyesterett behandler nå en viktig sak om beregning av refusjon ved infrastrukturtiltak.

Christoffer Nicolaisen og Nicholas Giverholt

mandag 22. mai 2017 13:28 (Oppdatert 22. mai 2017 22:00)

Artikkelforfatterne er senioradvokat Christoffer Nicolaisen og advokatfullmektig Nicholas Giverholt, Deloitte Advokatfirma AS.

Grunneiere i utbyggingsområder, med pågående eller planlagte prosjekter, må være særlig oppmerksomme på planprosesser som kan åpne for refusjon. Den 22.-23. mai behandler Høyesterett anken over lagmannsrettens dom i sak LB-2015-156425, hvor ett av de sentrale spørsmålene har vært forståelsen av begrepet «byggeklart» etter plan- og bygningslovens § 18-6. Høyesterett skal i hovedsak ta stilling til spørsmålet om myndighetene har lagt riktig verdivurderingsnorm til grunn etter lovens § 18-7.

For at en eiendom kan pålegges refusjonskrav av kommunen, må det refusjonsberettigede tiltaket oppfylle refusjonsdebitors opparbeidelsesplikt etter plan- og bygningslovens kapittel 18. Hvis vilkårene for refusjonskrav er oppfylt, skal refusjonsdebitor – typisk naboeiendommene – dekke en forholdsmessig del av kostnadene med å oppføre vei, vann- og avløpsledninger. Refusjonskravet begrenses oppad av den fordel den enkelte får av refusjonstiltaket. Utfordringen for utbyggernæringen er at kommunens vedtak henviser til opparbeidelsesplikten etter §§ 18-1 og 18-2, men ikke henviser til utbyggers rett til å kunne kreve utgifter dekket fra eiendommer som nyter godt av opparbeidelsen.

Fordi kommunenes praksis i disse sakene varierer sterkt, går både utbyggernæringen og den enkelte kommune dermed glipp av muligheten til å samarbeide med kommunen i tilknytning til å skape den forutberegneligheten som lovverket er ment å ivareta. Det er eksempelvis ikke ukontroversielt at man, ved å utarbeide en reguleringsplan med nye adkomstveier, kan skape refusjonsplikt for eiendommer som allerede tilsynelatende har tilfredsstillende adkomstforhold. De konkrete vurderingene har imidlertid vist seg å være svært vanskelig å foreta for kommuner og utbyggere.

Høyesterett har hatt få saker til behandling i tilknytning til refusjon etter den gjeldende plan- og bygningsloven, og det har lenge vært behov for rettsavklaring av viktige tolkningsspørsmål innenfor forholdet mellom opparbeidelsesplikten og refusjonsadgangen.

Ett av disse tolkningsspørsmålene behandles av Høyesterett den 22.-23. mai, hvor kjernespørsmålet er en uenighet mellom utbygger og plan- og bygningsmyndighetene om hvilken verdiøkning kommunen skal legge til grunn ved opparbeidelse av vei.

For lagmannsretten var spørsmålet om eiendommen ble «byggeklart» etter pbl. § 18-6 et sentralt tema. Retten kom her til at loven skal tolkes slik at kommunen ikke kan omregulere eksisterende adkomst med virkning for når et tomteareal blir «byggeklart» etter pbl. § 18-6. Ved at det reguleres inn ny adkomstvei kan det oppstå refusjonsplikt for eiendommer som etter ny plan – men ikke reelt – behøver ny adkomstvei.

Lagmannsretten kom til at det er avgjørende hvilken adkomstvei som følger av reguleringsplanen. Dersom refusjonstiltaket er nødvendig i henhold til reguleringsplanen for at eiendommen skal være «byggeklar», avskjæres ikke refusjonskrav av eksisterende adkomst. Ved en aktiv bruk av reguleringsplanen vil det kunne være mulig – innenfor rammene av en saklig, forsvarlig planprosess – for utbygger å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer.

Gjennom private planforslag som innebærer nye adkomstveier til eksisterende eiendommer, har utbygger en mulighet til å utvide kretsen av refusjonspliktige eiendommer. Utbygger kan på denne måten selv ta grep for å oppnå økt kostnadsdekning ved pliktig oppføring av teknisk infrastruktur. For Høyesterett er saken nå i hovedsak fokusert på hvilken faktiske verdistigning som skal legges til grunn i forbindelse med refusjonskravet. Lovens system tar i denne forbindelse ikke høyde for alle de tilfeller hvor refusjonsberegningen ikke samsvarer med den faktiske fordelen eiendommen oppnår som følge av tiltaket. Det oppstår da en forskjell mellom de refusjonspliktige utgiftene og den økonomiske fordelen eiendommen oppnår eller kan oppnå. Situasjonen her kan oppleves urimelig hvor infrastrukturen endres uten at man selv har planer om utvikling av sine egne eiendommer, eller oppnår et ytterligere potensiale eller verdiøkning som samsvarer med regningen man blir presentert.

Høyesterett skal i anken ta stilling til om fordelsberegningen er gjort riktig ved der den refusjonspliktige eiendommen har fått en ny adkomst uten at dette nødvendigvis påvirker bruken av eiendommen. Utover den konkrete rimelighetsvurderingen som Høyesterett vil måtte gjøre i denne saken, håper vi imidlertid at Høyesterett vil benytte muligheten til å avklare rettstilstanden nærmere.

Det er uansett grunn til å tro at man vil se et økt fokus på bruk av reguleringsplaner for å muliggjøre refusjonskrav. Der utbygger er på hugget og ser muligheten for refusjon av opparbeidelseskostnader på et tidlig stadium, åpner fremgangsmåten for en betydelig kostnadsdekning. Berørte grunneiere må da være parate til å fremme sine synspunkter allerede under planprosessen.

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks

Siste nyheter Estate Norge

Solgt til Vika Project Finance-syndikat

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Dette er de nye byggereglene

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Solgt 57,5 prosent over prisantydning

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Vika-syndikater kjøper for nesten 300 mill.

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Selger tre Snøhetta-tegnede bygårder i Oslo

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Skal skape byliv langs Havnepromenaden

Nyheter / tirsdag 27. juni 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
«Den flotteste bygården jeg har hatt for salg»«Den flotteste bygården jeg har hatt for salg» 20. juni 2017
Her er eierkostnadeneHer er eierkostnadene 22. juni 2017
Betalte ca. 90 mill. for bakeriBetalte ca. 90 mill. for bakeri 26. juni 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

DNB og Visma digitaliserer Norge

Nyheter / mandag 26. juni 2017

DNB og Visma vil revolusjonere forbrukernes betalingsvaner og bedriftenes fakturarutiner.

Funcom flytter til sentrum

Nyheter / torsdag 22. juni 2017

Det børsnoterte spillselskapet flytter til Kirkegata 15 og leier 1736 kvadratmeter.

Nå får sentrum arbeidsplassene

Nyheter / torsdag 22. juni 2017

Gårdeierne i Stavanger sentrum merker stor etterspørsel etter sentrumslokaler, og nå kommer det også et betydelig areal ut i markedet for de store leietakerne.

Utleier har ordet: Petter Eiken

Nyheter / onsdag 21. juni 2017

– De yngre jobber på en helt annen måte. De ønsker fleksibilitet, sentral beliggenhet og gode knutepunkt – dette er helt avgjørende og nødvendig for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne.

Den neste revolusjonen?

Nyheter / tirsdag 20. juni 2017

Virtuell virkelighet (VR) har kommet for å bli. I januar uttalte Goldman Sachs at VR blir større enn TV i 2025 og Google har nylig gjenskapt verden i VR – dette er bare begynnelsen.

Bærekraftige bygg; bra for miljøet, helsen og business

Nyheter / mandag 19. juni 2017

Nye tall fra Rambølls Green Market Study, viser at nordmenn i større grad enn sine nordiske naboer bruker «bærekraft» for å forbedre eget omdømme og image.