Eiendomsutvikling, jordskifte og det grønne skiftet

00Artikkelforfatterne er Førsteamanuensis Terje Holsen og professor Per Kåre Sky, Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, Fakultet for landskap og samfunn, Institutt for eiendom og juss.

«Det grønne skiftet» innebærer blant annet også fortetting av byer og tettsteder, med sikte på å redusere transportbehovene. Boliger, arbeidsplasser, fritidstilbud og handel må i større grad lokaliseres slik at transportbehov og utslipp av klimagasser reduseres. Vi må kunne gå, sykle og kjøre kollektivt i hverdagen.

Flere fortettingsstrategier benyttes i den offentlige arealplanleggingen, blant annet økt tetthet i stasjonsnære områder, knutepunktutvikling og transformasjon av sentrumsnære havne-, industri- og transportområder. Disse strategiene har noen fellestrekk som skyldes eiendomsforhold.

Ofte vil gode løsninger være avhengig av at flere grunneiere samarbeider på tvers av grenser. Andre ganger kan ulike rettigheter til bruk av arealer være uklare. Enkeltstående grunneiere som absolutt ikke vil at sin eiendom skal utvikles, kan sitte som propper og hindre fornuftige løsninger. I tillegg forsinkes fortetting ofte på grunn av protester fra naboer som er redd for at sin eiendom påvirkes negativt.

Ikke sjelden vil grunneierne ha ulike syn på verdien av akkurat sin eiendom. Mange av de konfliktene som oppstår i fortetting handler i bunn og grunn om ulike oppfatninger om hvem som får økonomisk gevinst, og på bekostning av hvem. Uklare og uhensiktsmessig eiendomsstruktur kan derfor hindre gjennomføring av ønsket fortetting.

Gjennomføring av fortettingsstrategier er avhengig av at det lages og vedtas arealplaner etter reglene i plan- og bygningsloven. Denne loven handler i større grad om å legge gode planer for framtidig arealbruk enn om å gjennomføre planene. Hvem som er grunneiere og hvilke økonomiske verdier som skapes eller tapes for disse gjennom vedtak av arealplaner, er derfor ikke sentralt i slik arealplanlegging.

Det finnes få egne virkemidler i loven som kan sikre gjennomføring når eiendomsforholdene gjør det vanskelig. Økonomiske konsekvenser av planvedtak for de enkelte grunneierne var heller ikke en del av hensynene da plan- og bygningsloven ble utformet. Profesjonelle eiendomsutviklere står i praksis sentralt i gjennomføringen av fortettingsplaner. Berørte parter vil ofte ikke ha samme fagkompetanse om potensielle eiendomsverdier. Både fordi planlovgivningen mangler virkemidler og på grunn av ulik kunnskap om verdier, er gjennomføringen av fortettingsplaner krevende.

Heldigvis kan det være hjelp å få! For ca. 150 år siden sto norsk jordbruk overfor de samme utfordringene som byene nå opplever. Ugreie eiendomsforhold hindret mekaniseringen av jordbruket, og det ble opprettet jordskiftedomstoler med kompetanse til å ordne opp når eiendomsforholdene på landsbygda gjorde dette nødvendig.

Jordskifte høres dermed ikke særlig urbant ut. Mange forbinder jordskifte med landbruk, oppløsning av sameie i utmark, bytte av jordbruksteiger og langvarige prosesser, og i utgangspunktet gjaldt ikke loven i byer og tettsteder. Men for ca. 10 år siden ble jordskifteloven endret slik at jordskifteretten fikk kompetanse til også å endre utjenlige eiendomsforhold i byer og tettsteder, blant annet gjennom at det ble innført særregler «urbant jordskifte». I enkelte tilfeller måtte samtlige grunneiere være enige for at jordskifteretten kunne endre utjenlige eiendomsforhold. Få slike saker ble gjennomført.

Fra 2016 ble loven på ny endret. Virkemidler for såkalt «urbant jordskifte» er nå i regelen de samme som for jordskifte på landsbygda. Jordskifte i byer trenger ikke å være kompliserte. Virkemidlene i jordskifteloven kan løse mange typer av utjenlige eiendomsforhold som man støter på i fortetting: Man kan bytte arealer, endre på og oppløse grenser, lage regler for bruk av private veier i et utbyggingsområde eller etablere sameie i fellesområder (f.eks. lekeplasser eller parkeringsarealer). Er man grunneier og mener seg berørt av en reguleringsplan med fortetting, kan man kreve sak for jordskifteretten.

Jordskifte kan derfor både løse opp i og endre på eiendomsstrukturer som er til hinder for god fortetting. I motsetning til arealplanlegging etter plan- og bygningsloven, som er politisk styrt, skjer jordskifte i Norge gjennom en domstol. En forutsetning for at jordskifte skal kunne gjennomføres er at ingen skal tape på dette. Det følger av jordskifteloven at de involverte eiendommer er vernet mot tap i objektiv forstand. Dette er en rettssikkerhetsgaranti.

Jordskifteretten kan også fordele økonomisk verdiøkning som skapes gjennom fortetting mellom de eiendommene som blir omfattet av slike planer. Vilkårene for dette er at sak er at kommunestyret har stilt krav til slik omfordeling av verdier ved vedtak av en reguleringsplan, og at grensene for området der verdiene skal fordeles er fastlagt i planen.

Det kreves politisk mot for å sette et slikt vilkår, men det vil trolig dempe konfliktnivået i fortetting når en domstol fastlegger verdifordelingen. Jordskifteretten kan slik sett være en god arena for forhandlinger mellom partene, men her ligger mye av nøkkelen til suksess at retten legger til rette for det.

Jordskifteprosesser starter ikke av seg selv. Det er eier av eiendom eller bruksrett som må kreve sak. Det er nok at én krever, men saken må omfatte flere eiendommer. Urbant jordskifte – både avklaring av utjenlige eiendomsforhold og fordele planskapt verdiøkning – har så langt ikke blitt benyttet i særlig grad. Årsaken til dette er nok sammensatt, men én viktig faktor er trolig at dagens muligheter for å gjennomføre urbant jordskifte er lite kjent. Ikke alle eiendomsutviklere kjenner til virkemidlene, heller ikke berørte naboer, planbyråkrater eller politikere som vedtar planer. Det er også mulig at de som kjenner ordningen er redd for at en prosess i jordskiftedomstolen vil ta lang tid. Gode eksempler på løste saker har ofte smitteeffekt. Eiendomsutviklere og planmyndighetene bør kjenne sin besøkelsestid og bidra til en mer smidig ok kvalitativt bedre fortetting, og dermed også til «det grønne skiftet».