Analysesjef Jo W. Gullhaugen forteller om tøffere egenkapitalkrav.

Krever mer egenkapital til eiendomslån

Bankene krever stadig mer egenkapital til eiendomslån. Samtidig kan tilgangen på lån fra livselskapene bli lavere i påvente av klargjøring av regler.

Publisert Sist oppdatert

Det kommer frem i den seneste bankundersøkelsen til UNION. Ifølge analysesjef Jo W. Gullhaugen har det gjennomsnittlige minimumskravet til egenkapital i standardcaset kommet opp i 37 prosent. Det er fire prosentpoeng høyere enn for ett år siden og hele 13 prosentpoeng høyere enn i fjerde kvartal 2010.

– For første gang siden vi begynte med undersøkelsen i 2010 er det ingen av bankene som normalt aksepterer lavere egenkapitalandel enn 35 prosent. I særtilfeller vil man imidlertid kunne se noe høyere belåning, forteller Gullhaugen.

Han legger til at egenkapitalkravet også avhenger av gjenværende leieperiode.

– Vi har undersøkt hva EK-kravet ville vært i standardcaset dersom gjenværende leieperiode ble justert fra 7 til 3 år. I en slik situasjon er det kun en bank som ville akseptert lavere egenkapitalandel enn 40 prosent. I tillegg ville marginen i snitt vært 14 basispunkter høyere.

Tøffere krav fra bankene har gitt en sterk økning i finansiering i obligasjonsmarkedet. Blant de som har kjøpt lån i dette markedet, er livselskaper.

– Basert på informasjon fra bankene anslår vi at de har solgt, eller syndikert ut, eiendomslån for rundt 20 milliarder kroner til livselskap siste halvannet år. Så livselskapene har vært en viktig kapitalkilde, og de har bidratt til at situasjonen etter innstrammingene for de norske bankene i 2015 ikke ble så dramatisk for finansieringstilgangen som enkelte fryktet, sier analysesjefen i UNION.

Men det an være i ferd med å endre seg nå. For at livselskapene skal kunne benytte seg av et lavere kapitalkrav for eiendomslån enn for eiendomsinvesteringer, må det ikke være en «vesentlig positiv korrelasjon» mellom debitors betalingsevne og pantets verdi.

– Det er denne bestemmelsen Finanstilsynet nå har antydet en strengere tolkning av. Hvis finanstilsynet skulle konkludere med at selskapene må følge en betydelig strengere praksis enn i dag, vil det bety at livselskapenes interesse for slike investeringer svekkes. I påvente av en endelig avklaring fra Finanstilsynet vil livselskapene være varsomme med å gjøre slike investeringer. Vi kjenner til at flere har satt dette på hold inntil videre. Dette betyr at en viktig fundingkilde i markedet er redusert, og det er åpenbart viktig for bransjen med en rask avklaring på dette spørsmålet.

Når det gjelder bankmarginen, så melder UNION om at den holder seg relativt stabil.

– Snittmarginen for nye 5-årslån til sentral eiendom i Oslo økte med 3 bps til 2,42 prosentpoeng. Det betyr at marginen nå er 77 bps høyere enn bunnen fra andre kvartal 2015, sier Gullhaugen.

Med lange renter på omtrent same nivå som forrige kvartal, noe som har gitt en samlet finansieringskostnad på 3,98 prosent. Det er opp to prosentpoeng sammenlignet med forrige kvartal.

– To av bankene i undersøkelsen har justert marginen noe opp, mens de andre rapporterer om stabil utvikling, sier Gullhaugen.

UNIONs analysesjef forteller om et fortsatt fall i bankenes innlånskostnad, som nå er 44 basispunkter lavere enn ved inngangen til 2016.

– Så langt har ikke bankmarginen fulgt etter innlånskostnaden ned. Da bankmarginen økte betydelig ble nettopp økningen i innlånskostnad fremholdt som en viktig forklaring i tillegg til strengere krav fra finanstilsynet. Kombinasjonen av økte bankmarginer og reduserte innlånskostnader gjør at den estimerte rentenettoen til bankene er på det høyeste nivået vi har målt siden vi begynte med undersøkelsen i 2010. At både kredittpåslaget for noterte eiendomsobligasjoner og bankenes innlånskostnad har falt er positivt for markedet og bidrar til å motvirke den negative effekten av at livselskapenes interesse for eiendomslån kanskje vil bli svekket, sier Gullhaugen.

UNIONs bankundersøkelse er bransjens ledende temperaturmåler på lånemarkedet for næringseiendom. UNION intervjuer de syv største bankene i Norge fire ganger i året om marginer, innlånskostnader, egenkapitalkrav og alternative finansieringskilder.

Powered by Labrador CMS