Fortsatt oppgang i bankmarginene

Union Gruppen er ute med sin seneste kvartalsvise bankundersøkelse. Her kommer det frem at snittmarginen for nye 5-årslån til sentralt beliggende eiendom i Oslo med 65 prosent belåning økte med 4 bps til 2,39 prosentpoeng. Marginen er nå 74 bps høyere enn bunnen fra andre kvartal 2015, men fortsatt 23 basispunkter lavere enn forrige topp fra 2012.

Les også: Økt krav til egenkapital i eiendomsprosjekter

Analysesjef Jo W. Gullhaugen sier den laveste marginen som er tilbudt siste 3 måneder er 1,65 prosentpoeng. Dette er 74 basispunkter lavere enn snittmarginen i standardcaset. To banker strakk seg til dette nivået overfor solide motparter med lav belåning.

– Har samlet finansieringsrente økt?

– Ja, lange renter har fortsatt opp – dog ikke i like høyt tempo som i ukene etter valget i USA da markedets forventning om effektene av Trumps ekspansive finanspolitikk bidro til å dytte norske langrenter opp, sier Gullhaugen.

Siden både bankmarginen og rentenivået har økt noe siden forrige undersøkelse har samlet finansieringskostnad i standardcaset økt med 8 bps til 3,96 prosent. Det betyr at finansieringskostnaden har kommet opp et drøyt prosentpoeng siden bunnen i første kvartal 2015.

– Hvilken vei går bankenes innlånskostnad?

– Da bankene justerte marginen kraftig opp i slutten av 2015 og begynnelsen av 2016, ble økningen i bankenes egen innlånsmargin fremholdt som en viktig årsak ved siden av skjerpede krav fra Finanstilsynet, svarer Gullhaugen.

– Det siste året har imidlertid innlånsmarginen falt kraftig slik at det meste av økningen er reversert. Kredittpåslaget for 5-års bankobligasjoner anslås å ha kommet inn om lag 75 bps siden februar i fjor. Dette har imidlertid ikke resultert i reduserte utlånsmarginer. De har faktisk økt 25 bps i snitt i samme periode, slik at bankenes estimerte rentenetto er på det høyeste nivået vi har registrert siden vi begynte med bankundersøkelsen i 2010.

Dette har innvirkning for bankmarginenDersom gjenværende leieperiode reduseres fra 7 til 3 år i standardcaset innebærer det en marginøkning på 8 bps i snitt. Den største forskjellen er imidlertid knyttet til belåningsgrad og krav om årlig nedbetaling som vil være strengere ved kort kontrakt.

– Hva betyr belåningen for bankmarginen?

– Marginforskjellen mellom et lån med 50 og 65 prosent belåning er 28 bps. Det betyr at den implisitte marginen på ”toppfinansieringen” fra 50 til 65 prosent er 3,32 prosentpoeng.

– I takt med at yielden har falt har bankene blitt stadig strengere når det gjelder egenkapitalandel. Det gjennomsnittlige minimumskravet til egenkapital i bankundersøkelsens standardcase er nå 36 prosent. Kravet har dermed økt med syv prosentpoeng de siste to årene og hele 13 prosentpoeng siden fjerde kvartal i 2010.

Les også: Rekordhøye forskjeller i bankmarginene til eiendomslån

Ikke så opptatt av miljø

På spørsmål om miljøsertifisering vil gi bedre lånevilkår, svarer analysesjefen slik:

– Tja, vi har spurt bankene om dette, men foreløpig ser ikke miljø ut til å være en viktig parameter i bankenes vurderingssystemer. Fem av syv banker svarer at miljøsertifisering har minimal eller ingen innvirkning på lånefinansieringsvilkårene.

To banker rapporterer om noe lavere margin for bygg med god miljøklassifisering, og én av disse hevder det særlig vil ha betydning for maks belåningsgrad.

– Hvordan vil bankmarkedet utvikle seg fremover?

– Bankene signaliserer stabil utlånsvilje de neste 12 månedene, sier Jo W. Gullhaugen.

– Vi erfarer at finansieringstilgangen er god for de fleste prosjekter, og mener den store differansen mellom innlånskost og utlånsmargin innebærer at det er mer sannsynlig at bankmarginene skal ned enn opp fremover.

– Det er også positivt for finansieringsmarkedet at livselskapene fortsetter å øke sin tilstedeværelse i markedet for eiendomslån blant annet gjennom kjøp fra bankene. Vi anslår at bankene har solgt eiendomslån for om lag 15 milliarder kroner til livselskap siste 12 måneder.

Gullhaugen konstaterer at stadig flere eiendomsaktører benytter seg av obligasjonsmarkedet.

– I fjor ble det utstedt om lag 24 milliarder kroner i eiendomsobligasjoner. Det er 6 milliarder høyere enn i rekordåret 2015 og 15 milliarder høyere enn snittet siden 2010.

Les også: Rekordvolum i obligasjoner