Derfor satset Søylen på shopping

Advokatfirmaet Haavind var vertskap da Ung i Næringseiendom startet 2017 med et nytt treff for sine medlemmer. Med fullsatt sal og over 225 medlemmer, fortalte Runar Vatne om sin reise i eiendomsmarkedet gjennom Søylen Eiendom. En reise som toppet seg da Søylen tjente 1,3 milliarder kroner på salget av luksuseiendommene rundt Eger og Steen & Strøm til Meyer Bergman.

– I 2003 sluttet jeg i Pareto og begynte med eiendom på fulltid. Jeg var 28 år og gikk sammen med Carl Erik Krefting og Hans Petter Krohnstad, sa Vatne.

Han forteller om helt andre rammebetingelser på den tiden. Lange renter, som er på 2 prosent i dag, var 6 prosent. De korte rentene var over 7 prosent, mot 1 prosent i dag.

– Det var den tiden da faktiske leieinntekter multiplisert med 10 var verdien på en eiendom, og så fikk man de ledige lokalene gratis. Rosenkranzgate 11 var vårt første kjøp. Vi kjøpte for 50 millioner da det var 5 millioner i årlige leieinntekter. Så fikk vi økt leieinntektene til 8 millioner i året i løpet av seks måneder, og da solgte vi for 110 millioner. Vi hadde puttet inn 2,5 millioner kroner hver og satt igjen med 60 millioner kroner. Vi startet Søylen Eiendom, og mens Carl Erik brukte ett år på å komme seg ut av Thommessen, så kjøpte jeg og Hans Petter eiendommer som om vi var gale i 2004. Vi kjøpte over 30 eiendommer og i 2005 solgte vi en portefølje for 700 millioner kroner, sier Vatne.

Men etter det salget var det ikke like «lett», og Søylen-partnerne valgte å fokusere på beliggenhet, å øke husleieinntektene og å øke eiendommens attraktivitet.

– For gode handelslokaler så vi at når leietaker flyttet ut, så ville det alltid noen andre inn. Innenfor kontoreiendom så står lokalene tomme i 6 til 18 måneder etter at en leietaker flytter ut. Og gårdeierne må investere for å oppgradere lokalene. I handelslokaler vil leietakerne betale full leie selv under oppussingen som de selv besørger. Vi så også at leieprisen i kontorlokaler gikk som inflasjonen, mens leieprisen for butikk på Karl Johan gikk fra 2000 kroner til opp mot 30 000 kroner meteren, sa Vatne.

Visjonen ble dermed å finne et underutviklet område som skulle fremstå som noe annet.

– Alle de store byene har high end-områder, men Oslo hadde brune puber og slitne områder. Vi ville ha lokaler nær, men ikke i trafikken. Det skulle være turister der, det skulle være der folk stopper opp og det skulle være der de norske kundene er. Konklusjonen ble Egertorget. Selve gatenavnet var ikke så viktig, men luksusbutikkene må ligge ved siden av hverandre. Vi reiste Europa rundt for å få leietakere, og det var ingen som hadde troen på oss. Men vi ble flinkere til å spisse budskapet og vi trimmet også konseptet, og lyktes etter hvert, sa Vatne.

Når Runar Vatne forsøker å se i krystallkulen, ser han et tøffere marked.

– Det er litt vanskelig. Vi føler at det er større sannsynlighet for at renten skal opp enn ned, og da kan yielden også gå opp. Samtidig kan leieprisene være på vei opp. Boligoppgangen i 2016 var det ikke mange som hadde forutsett, men jeg mener det er litt mange spekulanter i boligmarkedet nå. Det er trolig mange som ikke kan gjøre opp for seg hvis de ikke selger før prosjektene ferdigstilles, sa Vatne.

Han mener det er flere segment i eiendomsmarkedet som har stor usikkerhet.

– Verden endrer seg. Vil vi ha like mange dagligvareforretningen om ti år? Hvor mange parkeringsplasser er det om ti år? Og hvordan er logistikkmarkedet, avslutter Søylen-gründeren foran over 225 interesserte medlemmer av Ung i Næringseiendom.