Storgevinst for Ragde

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selskapet kjøpte i november 2014 sammen med Canica Eiendom (Stein Erik Hagen) Arcus´ produksjonsanlegg og hovedkontor på Gjelleråsen. Prisen den gangen lå på drøyt 1,2 milliarder kroner, ifølge Edgar Haugen jr. Brutto direkteavkastning for to år siden var på rundt 6 prosent ut fra 73 millioner kroner i leieinntekter.

Adressen til det 51 500 kvadratmeterstore produksjonsanlegget til Arcus er betegnende nok Destilleriveien 11 (bildet). Bygget ligger i Hagan i Nittedal, rett ved siden av Riksvei 4. Og to år etter kjøpet mottok Edgar Haugen jr. et bud han bare måtte godta. Arcus-bygget var opprinnelig gjennom selskapet Gjelleråsen Eiendom AS eid av et syndikat satt opp av Pareto Project Finance.

Pareto trigget– Det var Pareto som trigget dette. Vi fikk et så godt bud at vi ikke kunne si nei, og det endte opp med at Stein Erik Hagen tok hele bygget, sier Edgar Haugen jr. til NE nyheter. Han vil ikke si noe om den konkrete summen han fikk for sin andel på nøyaktig 49,99 prosent, men:

– Yielden var godt nede på 4-tallet, sier Haugen jr. Overtakelse av andelen skjedde 1. desember.

Ragde Eiendom og Edgar Haugen jr. kan for øvrig se tilbake på et usedvanlig hektisk år, og det sier ikke lite.– Vi har aldri gjort så mye noen gang tidligere, sier han.

Rundt 775 mill.?Ser vi på leieinntektene til eierselskapet Gjelleråsen Eiendom AS, utgjorde disse ifølge årsberetningen for 2015 74,5 millioner kroner, mot om lag 73 millioner i 2014. Forutsetter vi 76 millioner i brutto inntekter i år og eksempelvis 5 prosent i eierkostnader, gir det netto leieinntekter på drøyt 72 millioner kroner.

En yield – direkteavkastning – på la oss si 4,6-4,7 prosent priser med disse forutsetningene Ragde Eiendoms andel i området 775 millioner kroner. En tiendedels avvik på yielden slår ut med om lag 15 millioner kroner på brutto eiendomsverdier.

1 million i avvik på netto leieinntekter gjør et utslag med rundt 22 millioner kroner i verdiene, mens 1 prosentpoeng i avvik på eierkostnadene påvirker netto leieinntekter med 760 000 kroner. Uansett, det ser ut til at Ragde Eiendom har hatt en betydelig gevinst i disse to årene om følge av yieldfall, ettersom kjøpesummen den gangen lå på ca. 600 millioner kroner for selskapets andel.

Egenkapitalen tapt…Når det gjelder balansen til Gjelleråsen Eiendom AS, utgjorde for øvrig langsiktig gjeld per 31. desember i fjor 855 millioner kroner. En «pussighet» i årsberetningen er dermed at selskapets egenkapital er tapt, ettersom tomter og bygninger bare er bokført til 785 millioner kroner.

Men det er «betydelig merverdier» i anleggsmidlene, slik at verdijustert egenkapital er positiv. Styret vurderer også egenkapitalen til å være tilfredsstillende ut fra selskapets drift.