Kontorhoteller og co-working utfordrer utleiejussen

Deling er i vinden og en delingsvariant i sterk fremmarsj er kontorhotellene. Et kontorhotell leier ut kontorplasser for en begrenset periode sammen med et sett med tjenester, så som resepsjon, sentralbord, sekretærtjenester, møterom osv. Slike kontorhoteller har vært på markedet en stund. Det nye er at enkelte av kontorhotellene nå legger mer vekt på samarbeid mellom leietakerne, for å fremme kunnskapsdeling og miljø. Disse kalles gjerne co-working konsepter.

Vi har spurt advokatene Anne Sofie Bjørkholt og Henrik Botten Taubøll i BA-HR om det er noen spesielle juridiske utfordringer knyttet til co-working konseptene.

– Husleieloven gjelder «avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag». Derved gjelder loven i utgangspunktet også leie av plass i et kontorhotell, med eller uten og co-working konsept, selv om man ikke umiddelbart tenker på disse som vanlige leieforhold, sier Anne Sofie Bjørkholt.

– Husleieloven er leietakervennlig og bestemmelsene i loven gjelder med mindre annet er klart avtalt. At forholdet ikke helt passer med det husleieloven primært tar sikte på å regulere, er ikke nok for at den skal anses fraveket mellom partene. I praksis innebærer dette at tilbyder må sørge for kontrakter hvor husleielovens regler er fraveket, utdyper advokaten.

Tjenesteleveranse?– Men noen av co-working konseptene har mer preg av tjenesteleveranse enn et leieforhold, skyter Henrik Botten Taubøll inn.

– Man kjøper 24/7 tilgang til alle kontorene selskapet har og kan via en app reservere en plass i et kontorlandskap på timesbasis. Dette gir også tilgang til et bredt sett av tjenester som blant annet skal bidra til å skape et samarbeidsklima. Tilbudet blir nærmest som et medlemskap i et treningssenter, hvor tilgangen til husrommet er av underordnet betydning. Om man ikke får en eksklusiv plass til disposisjon, er nok grensen for hva slags bruksrett som omfattes av husleieloven overskredet. Enkelte co-working-konsepter kan derfor tenkes å falle utenfor husleieloven, utdyper Taubøll.

Les også: Fundamental misforståelse av regelverket årsak til kommunens moms-policy?

Et kontorhotell vil vanligvis ikke eie lokalene selv, men vil leie dem inn fra en utleier for å fremleie til brukerne, eller de vil ha en driftsavtale med utleier.

– Utleie (herunder fremleie) fra tradisjonelle kontorhoteller til brukerne anses mva-messig for å være utleie av fast eiendom, selv om det også leveres en rekke tilleggstjenester. Tilleggstjenestene som leveres brukerne vil i utgangspunktet anses som en del av leieforholdet. Er brukeren ikke avgiftspliktig, skal det heller ikke belastes mva på bruk av resepsjonstjenester osv. Konsekvensen av dette er at kontorhotellet ikke får fradrag for inngående mva knyttet til disse tjenestene. Dette gir en konkurransefordel hvis kontorhotellet produseres tjenestene med egne ansatte, fremholder Bjørkholt.

– Men er tilgangen til husrommet så underordnet at forholdet faller utenfor husleieloven gjelder ikke dette. Da vil det foreligge en tjenesteleveranse og det skal uansett faktureres mva på vederlaget, poengterer hun.

Les også: Stor interesse for skatte- og avgiftstmessige spørsmål

Håndteringen av merverdiavgift kan by på noen utfordringer ved hyppig skifte av brukere.

– Fradrag for inngående merverdiavgift ved utleie kan kun kreves i den utstrekning sluttbrukerne av lokalene er merverdiavgiftspliktige. De fleste brukere er det, men virksomheter innenfor finans, helse, sosial og kultur faller helt eller delvis utenom. Videre vil oppstartsvirksomheter ikke være mva-pliktige før de har hatt en viss omsetning. Man kan derfor tenke seg at en co-working-aktør har et større innslag av mva-unntatte brukere enn andre tilbydere av kontor, sier Taubøll.

Fri flytDen hyppige utskiftingen av brukere kan gjøre det vanskelig å holde oversikt over utleiers fradragsbrøk. Er det «free seating», det vil si fri flyt mellom brukerne og arealer, har man praksis for at hele lokalet anses for å være i bruk til utleiers avgiftspliktige virksomhet selv om bare noen av brukere er avgiftspliktige (såkalt «myldreareal»).

– Men samtidig er det eksempler på at avgiftsmyndighetene ikke anser det for å foreligge «myldreareal» dersom arealet leies ut til flere separate leietakere som benytter arealene felles, slik tilfellet kan være for co-working-konsepter. Det finnes også eksempler på at avgiftsmyndighetene har avvist at det foreligger et leieforhold i merverdiavgiftslovens forstand der ingen av leietakerne har eksklusiv bruksrett, avslutter Bjørkholt.

Les også: Høyesterett presiserer fradragsretten for vedlikeholdsutgifter