KOMPENSASJON: Skatterabatten er en kompensasjon for tapte fremtidige avskrivninger, eventuelt en kompensasjon for tapt fradrag ved realisasjon av eiendom, og bør i en verdivurdering beregnes som nåverdien av det fremtidige tapte skattefradraget, skriver artikkelforfatterne.

Fastsettelse av skatterabatt – konkret beregning eller sjablong?

Ved beregning av kjøpesummen for aksjene i et eiendomsselskap gjøres det normalt et fradrag for såkalt skatterabatt. En rekke momenter kan påvirke skatterabatten i større eller mindre grad.

Publisert

Fradraget skal kompensere kjøper for skatteulempen forbundet med kjøp av aksjer sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte. Ved kjøp av aksjer får man ikke skrevet opp skattemessige saldoverdier knyttet til eiendommen, men overtar disse med skattemessig kontinuitet. Ved kjøp av eiendommen direkte får kjøper fordelt kjøpesummen mellom ulike saldogrupper og tomt, og får dermed et høyere skattemessig avskrivningsgrunnlag.

Skatterabatten er således en kompensasjon for tapte fremtidige avskrivninger, eventuelt en kompensasjon for tapt fradrag ved realisasjon av eiendom, og bør i en verdivurdering beregnes som nåverdien av det fremtidige tapte skattefradraget.

Les også: Fastsettelse av MVA-kompensasjon

Praksis i dag – sjablongerVi ser at det i mange transaksjoner ikke regnes konkret på skatterabatten, men at man baserer seg på sjablongsatser. Skatterabatten fremstår i slike tilfeller mer som et standard prisavslag enn en reell vurdering av tapte avskrivninger. Selger vil i budinstruksen ofte be kjøper om å angi prosentsats for skatterabatten og virkelig verdi av tomt, men enkelte ganger ser vi også at selger selv oppgir tomteverdien som skal legges til grunn. En kjøper vil da kun ha mulighet til å påvirke eiendomsverdien, og vil noen ganger ikke vite hva de skattemessige saldoverdiene er idet budet gis.

For kontoreiendom er markedspraksis for skatterabatten i dag i størrelsesorden 9-11 % av forskjellen mellom markedsverdi, eksklusiv tomt, og sum skattemessige restsaldoer, men merk at meglerstandarden ikke gir noe forslag til nivå på rabatten.

Les også: Fortsatt fradragsrett for mva på transaksjonskostnader

Les også: Leietakertilpasninger ved leie av næringseiendom

Konkret beregning av skatterabattI de tilfellene det faktisk gjøres en konkret beregning av skatterabatten, er den typisk basert på en diskontering av økt fremtidig skatt som følge av reduserte avskrivninger inn i evigheten (Gordons formel). En slik beregning har imidlertid visse svakheter, og det bør gjøres en rekke konkrete vurderinger som vi kommer tilbake til under.

Det bør også nevnes at størrelsen på skatterabatten kan påvirkes av andre verdielementer i aksjeprisen. Oppnår eksempelvis selger en skarp yield, kan det være at kjøper innrømmes en høyere skatterabatt som «kompensasjon». Figuren nedenfor (trykk på bildet for å få det større) oppsummerer hvordan ulike faktorer kan påvirke skatterabatten.

Allokering av verdi til saldogrupperVed beregning av skatterabatten bør man fordele eiendomsverdien mellom de ulike saldogruppene for å estimere de tapte avskrivningene. Økt allokering til saldogruppe h (bygg og anlegg) og j (tekniske installasjoner) tilsier en økt prosentsats for skatterabatten, mens økt allokering til saldogruppe i (forretningsbygg) tilsier en redusert prosentsats.

Hvor stor andel av markedsverdien som allokeres til tomt har også betydning for verdien (men ikke prosentsatsen) på skatterabatten, ettersom tomteverdien ikke inngår i beregningsgrunnlaget. Jo høyere andel av markedsverdien som allokeres til tomt, jo lavere verdi på skatterabatten.

Tomteverdien er avhengig av leieinntektene i det området tomten ligger. Sentralt i en storby kan tomten utgjøre en vesentlig del av eiendomsverdien, mens i mer perifere strøk kan den ha svært begrenset verdi.

Les også: – Synspunktet i Telenor-saken kan ikke overføres til eiendomsbransjen

Avkastningskravets betydningEttersom avskrivningene er nominelle størrelser, bør økt fremtidig skatt som følge av reduserte avskrivninger diskonteres med et nominelt avkastningskrav etter skatt. Utgangspunktet for dette avkastningskravet bør være det samme som man benytter for å verdsette eiendommen, men merk at yield ikke nødvendigvis er det samme som et realavkastningskrav før skatt.

Videre kan det diskuteres om risikoen knyttet til å få utnyttet meravskrivningene er lavere enn risikoen knyttet til eiendommens leieinntekter. Dette taler for å anvende et lavere avkastningskrav enn det man benytter for å verdsette eiendommen.

Les også: Salg av eiendomsselskaper – vær godt forberedt

Les også: Eiendomsskatt: Hva kan man klage på?

Endring av skattesatsDiskontering av økt fremtidig skatt tar normalt utgangspunkt i en konstant skattesats gjennom hele perioden. Myndighetenes signaliserte reduksjon av skattesatsen taler imidlertid for å benytte en eksplisitt prognoseperiode med nedtrapping av skattesatsen og deretter et beste estimat på langsiktig skattesats. Endring av skattesats har også en effekt på avkastningskravet, ettersom mindreavskrivningene diskonteres med et nominelt avkastningskrav etter skatt.

Betydningen av andre skatteposisjonerBeregningsmetoden forutsetter at målselskapet alltid er i skatteposisjon og dermed vil få full fordel av de hypotetiske meravskrivningene på tidligst mulige tidspunkt. For selskaper som ikke er i skatteposisjon gjennom hele perioden, eksempelvis som følge av ledige lokaler, større vedlikeholdsprosjekter, negative gevinst- og tapskontoer eller fremførbart underskudd, vil skattefradraget forskyves til det tidspunkt selskapet igjen er i skatteposisjon.

Les også: Sjekkliste for konvertering fra næring til bolig

Dermed burde skatterabatten vært redusert som følge av at skattefradraget materialiseres senere enn den forenklede beregningen forutsetter. Behandlingen av fremførbart underskudd og negativ saldo på gevinst- og tapskonto i skatterabattberegningen må imidlertid sees i sammenheng med hvordan disse skatteposisjonene verdsettes i transaksjonen.

Konvertering til boligVed boligkonvertering utløses skatt når boligene selges. De skattemessige saldoverdiene vil enten komme til fradrag i gevinstberegningen på realisasjonstidspunktet (for eksempel ved ombygging fra næring til bolig), eller de vil overføres til gevinst- og tapskonto (rivning og nyoppføring) med de ulemper det medfører. For slik utviklingseiendom bør skatterabatten i utgangspunktet være høyere, ettersom skatteplikten for kjøper inntrer raskere.

Les også: Salg av eiendomsselskaper – vær godt forberedt

Les også: Lovendring vil forenkle finansiering

Verdier i spillDet er en rekke momenter som kan påvirke skatterabatten i større eller mindre grad. En ukritisk anvendelse av sjablongsatser vil normalt være en ulempe for én av partene. Dette underbygger viktigheten av at det gjøres en konkret vurdering av skatterabatten i hver enkelt transaksjon.

Vår erfaring er at man bør være forsiktig med å låse rabatten til et fast beløp, men snarere regulere prinsippene for beregning av skatterabatten i budet/intensjonsavtalen. Det bør også avtales at beregningen skal oppdateres med skattemessige saldoverdier på overtakelsestidspunktet.

EY publiserer en ny artikkel hver måned frem til sommeren i en artikkelserie om ulike tema knyttet til fast eiendom. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til eiendomsbransjen, og har et bredt eiendomsteam bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter.

Om artikkelforfatterne: Fredrik Toften er siviløkonom, Magnus Broks er siviløkonom, Paul Larsen er siviløkonom og partner, Eirik Tonstad er siviløkonom, Yngve Kaldestad er siviløkonom, Yasmin Hildrum er advokatfullmektig, Ane Morgenstierne er advokat og Morten Christophersen er advokat. Alle er ansatt i EY.

Powered by Labrador CMS