Risikable forbehold

Høyesterett avsa den 12. april 2016 dom hvor Høyesterett enstemmig kom til at et budsjett elektroentreprenøren Totaltek hadde gitt til Ole Robert Reitan, var å anse som et prisoverslag i bustadoppføringslovens forstand.

Reitan var representert av advokatfirmaet BA-HR for alle instanser, og senioradvokat Øystein Myre Bremset var prosessfullmektig for Høyesterett.

– Etter at dommen ble avsagt, har det blitt skrevet flere artikler om dommen. Det er fint at dommen vekker engasjement, men dessverre er artiklene egnet til å skape misforståelser når det gjelder spørsmålet om når entreprenøren kan ta forbehold for å motvirke at «bordet fanger», sier Bremset.

Et hovedpoeng fra Bremsets side for Høyesterett, var at et prisoverslag bare er en prisopplysning. Høyesterett var enig i dette.

– Et prisoverslag er ikke en avtaletype (et vederlagsformat) og heller ikke et avtalerettslig tilbud. Dette har blitt misforstått i en rekke lagmannsrettsdommer – hvor forbrukerne har tapt som en konsekvens av dette – men er nå avklart etter Høyesteretts dom.

Les også: Forbrukerfelle for entreprenører

Får større betydning

Bremset mener denne grunnleggende avtalerettslige distinksjonen får betydning også for spørsmålet om hvorvidt entreprenøren kan ta forbehold for å unngå at han gir et prisoverslag til forbrukeren.

– Det er selvsagt helt åpenbart at entreprenøren kan ta forbehold om at en gitt prisopplysning ikke er et bindende tilbud (om utførelse til fast pris). Et eksempel på et slikt forbehold kan være at man stempler en prisopplysning som et «Ikke-bindende prisestimat». Noe slikt vil det være naturlig å lese som et forbehold mot avtalebinding – altså som et forbehold mot avtalt fast pris.

Det å ta forbehold mot at en prisopplysning skal være et prisoverslag, er imidlertid noe ganske annet enn å ta forbehold mot avtalebinding, påpeker BA-HR-advokaten.

– Det man i realiteten forsøker å gjøre i slike tilfeller, er å ta forbehold om at en prisopplysning ikke må skape forventninger hos forbrukeren. Men dersom prisopplysningen som gis likevel er så konkret at den er egnet til å skape prisforventninger, er forbeholdet i realiteten en ren omgåelse av hensynet bak prisoverslagsregelen.

Les også: Når budsjettet sprekker

– Etter mitt skjønn er det helt åpenbart at en håndverker ikke kan stemple en prisopplysning med «ikke-bindende prisestimat», for deretter å gi en pris på 125 000 kroner på oppussingen av kjøkkenet til en minstepensjonist, uten at dette vil være et prisoverslag. Det avgjørende er hvilken forventning prisopplysningen skaper hos forbrukeren, ikke hva prisopplysningen benevnes, se premiss 61 i dommen.

Høyesterett nevner i dommen bare en type forbehold som kan være aktuelt, nemlig forbehold om at «overslaget er ekstra usikkert».

– Etter mitt skjønn forutsetter et slikt forbehold for det første at arbeidsomfanget er så uavklart at det rent faktisk er ekstra usikkert hva jobben vil koste. For det andre må den prisopplysningen som gis i tilknytning til et slikt forbehold gjenspeile den store usikkerheten som foreligger. Man kan etter mitt skjønn ikke på den ene siden si at overslaget er ekstra usikkert, samtidig som overslaget fremstår som svært detaljert og sikkert.

– For det tredje må det fremgå klart at entreprenøren tar forbehold mot prisoverslagsregelen i bustadoppføringsloven, i motsetning til at man tar forbehold mot avtalebinding som nevnt over, sier Bremset.

– Vektlegger behovet for forbrukervern– Etter mitt skjønn er forbehold feil medisin mot prisoverslagsregelen. De entreprenørene som tar forbehold fremover, tar etter mitt skjønn en svær stor risiko. Det er i den forbindelse verdt å merke seg hvordan Høyesterett vektlegger behovet for forbrukervern og rettstekniske hensyn innledningsvis i dommen. Det er også verdt å merke seg at det er entreprenøren som har bevisbyrden for at en gitt prisopplysning ikke er et prisoverslag, og at det «kreves et sterkt bevis for å legge til grunn at en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en ikke bindende prisopplysning.» Dette vil gjøre seg gjeldende også når et forbehold fra entreprenøren skal tolkes.

Les også: «Godt snakk» ledet til bindende avtale

Bremset mener entreprenørens beste medisin mot prisoverslag fremgår direkte av loven.

– Det fremgår av bustadoppføringsloven § 41, tredje ledd, at 15 %-regelen ikke gjelder «dersom det uttrykkelig er avtalt ei anna grense for vederlaget…». Det entreprenøren må gjøre er altså å inngå en uttrykkelig avtale med forbrukeren om at den oppgitte pris kan overstiges med eksempelvis 50 % eller 100 %. Det forhold at loven krever «uttrykkelig avtale» for at 15 %-regelen ikke skal komme til anvendelse, er etter mitt skjønn et tilleggsmoment som taler for at ensidige forbehold fra entreprenøren svært sjelden vil holde, avslutter Øystein Myre Bremset i advokatfirmaet BA-HR.

Les også: Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør