Estate Nyheter

Nyheter – Norge

OVERGANGSORDNING: Nye kompetansekrav for sentral godkjenning av foretak i byggenæringen trådte i kraft fra nyttår 2016. For mange firmaer kom de nye kravene overraskende på. Kommunal- og moderniseringsdepartementet innfører derfor en overgangsordning.

Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør

Klargjørende dom om rettslige strukturer og grensene for hevingsoppgjør ved mangelfull ytelse fra entreprenør.

Christian Fredrik Thronsen og Magnus Røysem Haug

onsdag 17. februar 2016 5:58 (Oppdatert 16. februar 2016 20:26)

 

Bestemmelsene som regulerer hevingsoppgjøret etter bustadoppføringsloven (buofl.)  er kompliserte. I en nylig avsagt avgjørelse fra Høyesterett, klargjøres hevingsoppgjøret for kontraktsforhold hvor en forbruker har engasjert en entreprenør til å oppføre en bolig på egen grunn (buofl. § 1 første ledd bokstav a).

Høyesterett kom til at hevningsoppgjøret skulle følge den entrepriserettslige modellen ved at det skulle betales vederlag til entreprenøren for arbeidet som var utført, men med fradrag for feil og mangler (prisavslag). Det ble ikke vektlagt at entreprenør, på tross av hevningsoppgjøret, kan oppnå fortjeneste på utført arbeid.

Les også: Fortsatt momsfradrag for transaksjonskostnadene

Kort om saksforholdet

Våren 2012 inngikk en boligeier (byggherren) avtale med entreprenør om oppføringen av et tilbygg til sin enebolig. Entreprenørens arbeider ble stanset etter kort tid, på grunn av manglende innsendt byggesøknad til kommunen.

Tilbygget var på dette tidspunktet 90 prosent ferdig. Det ble påvist en rekke feil og mangler ved tilbygget, og kontrakten ble hevet av byggherren.

Partene var enige om at det forelå så store mangler ved tilbygget at vilkårene for å heve avtalen (vesentlig avtalebrudd) var oppfylt.  Partene var derimot uenig om premissene for gjennomføringen av hevingsoppgjøret. Saken ble derfor bragt inn for domstolene, hvorpå saken til slutt endte i Høyesterett.

Les også: Ekspropriasjon av villaklausuler

Høyesteretts vurdering

Bustadoppføringsloven § 21 regulerer hvordan hevingsoppgjør skal gjennomføres. Etter § 21 første ledd har entreprenøren, ved heving fra byggherren, krav på «vederlag for det som er utført». Hva gjelder størrelsen på vederlaget, skal det «fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt».

Høyesterett slår fast i sin avgjørelse at man i et hevingsoppgjør som i den aktuelle saken, må  skille mellom fastsetting av vederlaget for det som er levert, og erstatningskravet for merkostnaden som følge av at en annen entreprenør fullfører prosjektet. I dommen klargjør Høyesterett hvordan beregningen av vederlaget for den mangelfulle leveransen skal fastsettes.

Les også: Eiendomsskatt: Takseringen har startet

Oppgjørsformen skal i følge Høyesterett, gjennomføres i tråd med «entreprisemodellen» hvor entreprenøren får vederlag for det som er ytt, i motsetning til et «restitusjonsoppgjør» hvor begge parter får tilbake det som er ytt. Hevingen får altså kun virkning framover i tid. I praksis betyr dette at en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, tilfaller byggherren.

Det følger videre av § 21 at entreprenøren har krav på vederlag for det som er utført «i samsvar med avtalen». Høyesterett landet på en tolkning som medfører at byggherren skal betale vederlag for det arbeidet som er levert, med fradrag for mangler ved det leverte. Dette gir god sammenheng med at hevingen kun gjelder framover i tid – de kontraktsarbeider som er utført må vurderes samlet som en ytelse. Dersom denne ytelsen har mangler, skal det gjøres fradrag etter bestemmelsen om prisavslag.

Les også: Over 30.000 boliger må takseres

Konsekvenser av dommen

En innvending mot Høyesteretts tolkning, er at entreprenøren vil kunne sitte igjen med en viss fortjeneste også på en mangelfull ytelse. Det vil være tilfellet dersom fortjenesteelementet i rettingskostnadene er lavere enn fortjenesteelementet i kontraktsvederlaget for den mangelfulle delen av leveransen, slik som tilfellet var i den aktuelle saken.

På den annen side balanseres dette ut, med at en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet (den del av arbeidet som entreprenøren ikke har utført) blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, tilfaller byggherren.

Etter vår oppfatning, lykkes Høyesterett med å klarlegge de rettslige strukturene og grensene for hevingsoppgjør ved mangelfull ytelse fra entreprenør i kontraktsforhold som omfattes av buofl. § 1 første ledd bokstav a.  Dommen er således et bidrag til styrke systematikken i i forbrukerentrepriseretten, og skaper bedre forutsigbarhet for partene ved gjennomføring av hevingsoppgjør.

Artikkelforfattere er Christian Fredrik Thronsen, advokatfullmektig i Advokatfirmaet Haavind, og Magnus Røysem Haug, assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind

Siste nyheter Estate Norge

Gigantprosjekt på Hasle

Nyheter / onsdag 18. januar 2017

Føyen Torkildsen styrker seg i fast eiendom

Nyheter / onsdag 18. januar 2017

Hoppet av trampolinepark

Nyheter / onsdag 18. januar 2017

Kjøper for en kvart milliard i Drammen

Nyheter / tirsdag 17. januar 2017

Ny utleiesjef i Colliers

Nyheter / tirsdag 17. januar 2017

Ansetter ny eiendomssjef

Nyheter / tirsdag 17. januar 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Vil bygge på i CBDVil bygge på i CBD 16. januar 2017
Logistikkeiendom solgtLogistikkeiendom solgt 17. januar 2017
Vil bli ved AkerselvaVil bli ved Akerselva 13. januar 2017
Siste nyheter fra Estate Vest-Norge

Selger seg ut og skiller lag med SPV

Nyhet / onsdag 6. juli 2016

– Jeg har hatt ti fantastiske år med Sparebanken Vest. Jeg har lært mye og har bare positivt å si om både banken og [...]

Ønsker seg 100.000 m2 mer på Marineholmen

Nyhet / mandag 4. juli 2016

– Området trenger mer liv og røre hele døgnet, sier administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes, [...]

Ser ut til å bli en supersommer

Nyhet / fredag 1. juli 2016

– Vi har en fin oppgang sammenlignet med 2015, som også var et godt år for oss. Belegget per 30. juni har en vekst på 24 [...]

Verdsettelse av bygningsmasse – viktig avklaring for næringsfester

Nyhet / torsdag 30. juni 2016

Av senioradvokat Anne Irene Ulveseth – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA* og advokat/ partner Magne Revheim – Advokatfirmaet [...]

Vil jobbe for en mer helhetlig byutvikling

Nyhet / onsdag 29. juni 2016

Mette Svanes (50) har vært etatsleder for Etat for plan og geodata siden 2007 og har hatt ulike lederroller i etaten fra 2003. Svanes kom [...]

Eiendomssalg gir utbyttefest for Trond Mohn

Nyhet / mandag 27. juni 2016

Med et resultat før skatt på nærmere 900 millioner kroner, kan Trond Mohn se tilbake på 2015 som er svært [...]

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks