Det siste eksemplet på dette er en Høyesterettsdom fra 2011, der et gruveanlegg var taksert av kommunen til en teknisk verdi i overkant av 100 millioner kroner. Kort tid forut for takseringstidspunktet hadde imidlertid eiendommen blitt solgt mellom uavhengige parter for ca. 50 millioner kroner. Skattyter mente at dette måtte være styrende for eiendomsskattegrunnlaget, men Høyesterett opprettholdt kommunens taksering.
Les også: Vil kunne ramme skjevt
Hva er en «objektiv markedsverdi»?
Høyesteretts begrunnelse bygger i hovedsak på at eiendomsskatten er en objektskatt, der takseringen skal komme frem til eiendommens «objektive markedsverdi» og i prinsippet uavhengig av dens avkastning. Eiendomsskatteloven § 8A-2 bestemmer at eiendommene skal verdsettes til det eiendommen «kan bli avhendet for under vanlige salgsforhold ved fritt salg», som ofte omtales som eiendommens «objektive markedsverdi».
Les også: Skattelette for industribedriftene?
Eiendomsskattetakstene blir i utgangspunktet stående i 10 år, og Høyesterett bruker som støtteargument for sitt syn at verdifastsettelsen «må være robust mot skiftende markedspriser». Argumentet står seg så lenge det er rimelig samsvar mellom eiendommens tekniske verdi og avkastningsverdi, og når det er de konkrete lavkonjunkturene på takseringstidspunktet som gjør at avkastningsverdien er lavere.
Er det derimot overveiende sannsynlig at avkastningsverdien vil være klart lavere enn kommunens tekniske verdi i overskuelig fremtid – og har vært det i en årrekke allerede – holder ikke dette argumentet lenger. Kommunen kan ikke da fortsette å skattlegge en eiendom basert på historiske investeringer, som ikke gir en rimelig avkastning i dagens marked, og som derfor aldri ville blitt foretatt med dagens forutsetninger.
I et slikt scenario vil eiendomsverdien «under vanlige salgsforhold» – slik lovteksten lyder – være den lavere avkastningsverdien. Selv om denne vil kunne variere med skiftende konjunkturer er den langt mer treffsikker enn en teknisk takst basert på historiske investeringer. De historiske investeringene reflekterer ikke lenger «vanlige salgsforhold», fordi markedsforholdene har endret seg.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Kun aktuelt for verk og bruk?
Det er viktig å være klar over at gruvesaken fra 2011 og andre lignende eksempler fra rettspraksis gjelder såkalte «verk og bruk» (typisk industrieiendommer), som er en egen kategori eiendommer i eiendomsskatteloven. Noe av bakgrunnen for at kommunen har kunnet skattlegge slike eiendommer utover reell markedsverdi, er at det for de fleste verk og bruk ikke finnes et «normalt» marked; ingen eiendommer er helt sammenlignbare og de omsettes sjelden.
Det er derfor vanskelig å si med sikkerhet hva omsetningsverdien egentlig er. For næringseiendom og bolig er det annerledes; i de aller fleste områder vil det foreligge et velfungerende marked for denne typen eiendommer, og dermed er det relativt lett å påvise en reell markedsverdi. I så fall bør det være utelukket å hevde at eiendommen har en høyere «objektiv markedsverdi» enn hva markedet faktisk er villig til å betale.
Les også: Er det eiendomsskatt for alle?
Les også: Bare toppen av isfjellet?
Høyesteretts sikkerhetsventil
Det er også viktig å være klar over at Høyesterett har åpnet for at skattyter i visse tilfeller kan kreve eiendommen taksert etter avkastningsverdimetoden. Vilkårene oppstilt av Høyesterett er i utgangspunktet strenge; for det første må avkastningsverdien av eiendommen være klart lavere enn dens tekniske verdi, og for det annet må avkastningsverdien kunne fastslås med en rimelig grad av sikkerhet.
Alt håp er altså ikke ute om man skulle få en urimelig høy takst basert på teknisk verdi. Muligheten for å taksere eiendommen etter avkastningsverdimetoden ble ikke vurdert i gruvedommen fra 2011 – Høyesterett tok kun stilling til hvorvidt en konkret salgssum skulle være styrende for taksten.
Les også: To ganger eiendomsskatt på samme objekt
Lovgiver på banen
Noe av bakgrunnen for «problemet» er at verk og bruk får eiendomsskatt på produksjonsutstyr – ikke bare tomt og bygningsmasse. Det er ikke uvanlig for industrianlegg at så mye som 70-80 % av takstverdien ligger på produksjonsutstyret.
Les også: Et regelverk modent for utskifting
Finansdepartementet har innsett det urimelige i dagens regelverk og sendte tidligere i år et lovforslag om å fjerne skatteplikten på produksjonsutstyret på høring.
Går forslaget gjennom, vil det innebære betydelig skattelette for industribedriftene. Det er ikke den lovteknisk riktige løsningen for problemet omtalt i denne artikkelen, men det vil hjelpe betraktelig i mange tilfeller.
Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.
Estate Media tar for seg konsekvensene av innføring av eiendomsskatt på et seminar 19. november.
